Tutto questo ovviamente ha un prezzo e non è raro vedere immobili venduti per più di 3 milioni di euro. Gli angoli più frequentati, quindi i più cari, si trovano a sud del viale voluto da Leopoldo II, tra la rotonda di Montgomery e gli stagni di Mellaerts e intorno all’asse dei viali Madoux e Orban, fino a Stockel. E non dimenticheremo le arterie vicine alla Forêt de Soignes. In questi quartieri i prezzi superano facilmente i 4.600 euro al metro quadro sia per le case che per gli appartamenti.
Bruxelles: il calo dei prezzi è contenuto ma continuerà, fino a che punto?
“Durante il Covid la gente si è precipitata a comprare in questa cittàsottolinea il notaio Jérôme Otte (studio Alter Ego). Cercavano soprattutto il verde e abbiamo visto, sia nel 2020 che nel 2021, aumenti spettacolari dei prezzi degli immobili, +3% nel 2020 rispetto al 2019 e ancora +6 o +7% nel 2021 e nel 2022. Da allora, come ovunque a Bruxelles, abbiamo notato un calo. I tassi rimangono interessanti, al 2 o 3% per i tassi fissi. Questi sono quelli che sono in aumento, come l’anno scorso. I tassi variabili sono, è vero, maggiori o uguali ai tassi fissi.“
Nelle nuove costruzioni, il notaio osserva che i prezzi elevati non scoraggiano i potenziali acquirenti. “Ho un esempio in avenue de Tervueren, all’angolo con avenue du Val d’Or, dove gli appartamenti sono andati a ruba. Credo che un attico lì sia costato più di 2 milioni di euro.” Una spiegazione di tale successo risiede senza dubbio nel rispetto delle norme ambientali ed energetiche di questi nuovi edifici. “Questo è corretto, ma gli edifici più vecchi, risalenti a qualche anno fa, hanno già beneficiato di una costruzione più qualitativa, con tecniche per la circolazione dei flussi d’aria in casa. Quindi questi edifici vantano già un certificato PEB più vantaggioso, il che non è necessariamente il caso delle case degli anni ’60 o ’70, dove spesso eravamo ancora con vetrate semplici, ad esempio.“
In seguito al cambiamento delle abitudini lavorative avvenuto negli ultimi anni, con lo sviluppo tra l’altro del telelavoro, il notaio osserva che molti edifici adibiti ad uffici vengono trasformati in condomini. Cita ancora diversi esempi su Avenue de Tervueren, sul lato di Montgomery e su quella che lui chiama “Place de la Concorde”, dove si trova il Palazzo Stoclet. “Lì, il vecchio edificio Onem è stato trasformato in un condominio. Si tratta di situazioni destinate a moltiplicarsi, poiché la ricerca di alloggi nella Regione di Bruxelles è elevata, mentre la domanda di spazi per uffici tende a diminuire.“
gabbiano“Ci sono norme regionali ma ogni comune ha comunque le sue regole in termini di norme urbanistiche e direi che ogni architetto ha la sua interpretazione. Questo non facilita la vita del notaio”.
Pochi negozi
Le grandi case unifamiliari che si trovano nei pressi del centro sportivo Woluwe-Saint-Pierre attirano molte coppie con bambini, osserva Jérôme Otte. “C’è da dire che la cittadina può contare su numerosi centri scolastici di elevata qualità. Queste case unifamiliari in genere non hanno visto i loro spazi divisi per realizzare alloggi o appartamenti condivisi, talvolta in stoemelings come è stato fatto in altri comuni.“
Watermael-Boitsfort che supera Uccle ed Etterbeek, Woluwe-Saint-Pierre in testa: ecco i prezzi di case e appartamenti a Bruxelles (infografica)
Oggi, secondo il notaio, una situazione del genere non potrebbe più verificarsi: “Le nuove vendite vengono effettuate tramite descrizione sintetica in modo che le violazioni vengano rilevate più rapidamente. Ma stiamo ancora aspettando che la Regione di Bruxelles metta in atto una legislazione simile a quella delle Fiandre per mettere un po’ di ordine in tutto questo e uscire da situazioni a volte grottesche. Le Fiandre hanno decretato un’amnistia, ritenendo che qualsiasi edificio risalente a prima del 1962 sia ritenuto in ordine e che la violazione constatata sia prescritta.“
A Bruxelles la situazione è complessa. “Ci sono le normative regionali ma ogni comune ha comunque le sue regole in termini di norme urbanistiche e direi che ogni architetto ha la sua interpretazione. Ciò non facilita la vita al notaio, che a volte deve attendere molto tempo per avere una risposta, anche se la ottiene!”
Ma torniamo a questi uffici trasformati in condomini. Ciò fa di Woluwe-Saint-Pierre un comune prevalentemente residenziale, si oserebbe dire una città dormitorio. “Per i negozi, ad esempio, spesso bisogna andare alla periferia del comune per trovare grandi magazzini, a Kraainem, Woluwe-Saint-Lambert o nei dintorni. Ci sono molti negozi vicino al municipio, ma molti di loro si trovano già nella vicina Saint-Lambert. Il centro commerciale Stockel è di per sé molto fuori dal centro, anche se facilmente raggiungibile con i mezzi pubblici, il che rende questa zona ancora più attraente.”
Non è vinta, alle White Ladies
A livello urbanistico, ciò che tiene con il fiato sospeso buona parte degli abitanti di Woluwe-Saint-Pierre resta il futuro del quartiere delle Dames Blanches. Ricordiamo questo progetto della Compagnia di edilizia regionale di Bruxelles (SLRB) e del comune per costruire e sviluppare 120 unità di edilizia sociale, 80 unità abitative acquisitive di medie dimensioni e 4,3 ettari di spazi verdi e collettivi.
Bruxelles, l’unica regione in cui i prezzi degli immobili sono crollati nel 2023
Nel marzo 2023 è stato aggiudicato l’appalto di servizi per l’architettura. La proposta selezionata è quella presentata da Aktaa+, associazione dei due studi di architettura Atelier Kempe Thill e Architectesassoc+ che “risponde perfettamente al desiderio di fare del futuro quartiere delle Dames Blanches un eco-distretto modello del 21° secolo: privilegia il riuso, le risorse esistenti, la scelta del materiale giusto e l’utilizzo parziale di materiali organici e di geoprovenienza“, afferma la SLRB.
Vi risparmieremo tutti i dettagli, che prevedono in particolare che un’area di 2,5 ettari di biodiversità non sarà edificabile prima di quindici anni. Il comitato di quartiere vede tutto questo solo come fumo negli specchi. “Più che mai dobbiamo restare vigili: l’offerta di un bel progetto ambientale è solo l’albero che nasconde una foresta di… 200 unità abitative, o addirittura il doppio quando arriverà la fine dei quindici anni.“
Tra un comune che dice di aver lavorato d’intesa con i residenti e un comitato di quartiere che sostiene che no, è meglio mangiarne uno solo, da una signora bianca!
