Mentre i terreni destinati alla logistica diventano sempre più scarsi e le normative sempre più restrittive, giovedì 3 ottobre la CCI dell’Ille-et-Vilaine e la Bretagne Supply Chain hanno riunito le imprese e le comunità della regione per cercare di tracciare il futuro. Un esercizio ad alta quota quando entro il 2031 le comunità hanno l’obbligo di dimezzare il consumo di suolo e allo stesso tempo le esigenze logistiche urbane si stanno intensificando sotto la pressione dei consumatori che preferiscono gli acquisti online e vavere servizi 24 ore/24 e 7 giorni su 7. Rennes Métropole e l’agenzia di pianificazione urbana di Rennes (Audiar) immaginano scenari diversi quando alcuni promotori si lanciano in progetti innovativi.
“Abbiamo vissuto tre grandi rivoluzioni, ricorda nel preambolo Serge Rambault Presidente del cluster Filiera Bretagna nonché il consiglio di amministrazione di Leroy Logistique (250 M€ di fatturato, 1.000 dipendenti). La legge ZAN (artificializzazione netta zero) nel 2021, la legge su Clima e Resilienza (2022) che richiede l’installazione di pannelli solari fotovoltaici su nuovi magazzini ed edifici commerciali con una superficie pari o superiore a 1.000 m². All’interno del mio gruppo, il 30% del magazzino di 625.000 m² del gruppo deve essere rivestito con pannelli. Infine, il scadenze per l’elaborazione di un permesso di costruzione edilizia che in Francia continua a crescere. Tra l’acquisto del terreno e la messa in funzione del magazzino passano 4 anni. Basti dire che i nostri concorrenti esteri sono molto più competitivi »
Sconvolgimento in vista nella filiera
A queste difficoltà si aggiunge una crisi strutturale dalle molteplici perturbazioni: la digitalizzazione del commercio – attualmente 9 francesi su 10 ricevono i loro acquisti online – i consumatori sempre più “impazienti” che pretendono un servizio 24 ore su 24, la transizione energetica (fine del veicoli diesel nel 2035), il rapporto con il lavoro che porta alla necessità di avvicinare i luoghi di vita e di lavoro (accessibilità dei magazzini nelle aree periurbane)…” Senza dimenticare l’intelligenza artificiale che sconvolgerà l’organizzazione dei magazzini, la loro progettazione, consegna, continua il presidente di Bretagne Supply Chain. Queste interruzioni portano a un profondo cambiamento nell’ottimizzazione della catena di fornitura. Per accedere al terreno dovremo immagazzinare quanti più pallet possibile nello stesso posto e quindi costruire in alto vicino alle aree di consumo e robotizzarle. Pongo allora la domanda: come garantire lo sviluppo economico e quindi l’occupazione, per di più in un territorio attrattivo, a fronte di normative sempre più restrittive? »
“Hotel ibridi” con usi misti
Alcuni promotori hanno già immaginato nuovi programmi in grado di rispondere a questi vincoli. Come Faubourg Promotion, sviluppatore e promotore del gruppo Idec che propone due progetti dal concetto innovativo su due ex terre desolate, la Route de Lorient e il sud di Rennes: “hotel ibridi”, una sorta di villaggio industriale. “ Decostruiremo, decontamineremo e ricostruiremo, spiega Chazli Baalbaki, vicedirettore generale di Idec Factory. Il primo progetto (foto a fianco), si estenderà su poco meno di 10.000 mq (di cui 14.000 mq di terreno) e offrirà un mix di destinazioni d’uso con spazi professionali dedicati alla messaggistica urbana e alle attività artigianali e produttive, PMI-PMI, oltre a spazi aperto al pubblico come base attiva che ospita servizi e negozi locali. » Il secondo progetto ospiterà la distribuzione, l’attività produttiva e il commercio all’ingrosso su un terreno di 14.475 m². “ La sfida principale di questi hotel ibridi è favorire l’incontro tra due pubblici che raramente entrano in contatto all’interno di un edificio: li professionisti dell’industria e della distribuzione da un lato e gli abitanti della città dall’altro. Abbiamo una decina di progetti simili in fase di sviluppo in Francia. »
Meno magazzini e densificazione delle sedi esistenti
Da parte sua, Audiar e Rennes Métropole stanno considerando tre scenari per soddisfare le esigenze logistiche. Ricordano che in 10 anni, tra il 2013 e il 2023, la quota di magazzini in terreni economici sul territorio bretiliano ha continuato a crescere. “ Nel 2022 erano presenti nel dipartimento 300 magazzini, di cui una cinquantina con una superficie superiore a 10.000 m², che rappresentano la metà dello stoccaggio del territorio. Occupano il 45% del territorio. I capannoni di dimensioni intermedie, circa 150, rappresentano solo il 20% del territorio. Tuttavia sono più vicini alle metropoli e la loro integrazione nel tessuto urbano è molto più semplice. », riferisce Basile Martineau, responsabile della ricerca presso Audiar. Un’altra osservazione: se la logistica rappresenta il 7% dell’occupazione a Rennes Métropole, la specializzazione del settore porta a sempre maggiori difficoltà di reclutamento.
Lo scenario preferito di “Cooperazione”.
Combinando le esigenze logistiche (imprese e popolazione), l’offerta esistente e gli sviluppi normativi (leggi Zan, Clima e resilienza.), ilL’agenzia per lo sviluppo ha elaborato tre scenari: “blocco territoriale”, “cooperazione” “cooperazione e intervento”. Lo scenario intermedio chiamato “cooperazione” si basa sulla cooperazione su scala regionale tra comunità per qualsiasi progetto su larga scala, vale a dire superiore a 10.000 m²: “ Il loro numero diminuirà rendendo possibile l’ampliamento dei magazzini esistenti. Gli altri progetti vedranno stabilizzarsi il loro numero. » La minore creazione di magazzini significa che Rennes Métropole punta sulla continua densificazione e ottimizzazione delle sedi esistenti. “ La grande maggioranza dei nuovi progetti (60%) riguarderà il rinnovamento urbano ricercando la vicinanza diretta al cliente finale. »
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