Dall’ottobre 2021, Bercy ha lanciato il nuovo programma “Innovative Land”. Perché per aumentare i controlli l’amministrazione adesso si aiuta anche con… la tecnologia. Facendo analizzare dall’intelligenza artificiale i dati provenienti dalle immagini aeree delle mappe del National Geographic Institute e dalle immagini satellitari pubbliche, confrontandoli poi con le dichiarazioni effettuate, le autorità fiscali possono individuare anomalie e inviare un agente fiscale per controllare il terreno sospetto.
Un processo conclusivo, se si crede al suo rapporto di attività 2023 pubblicato l’11 giugno: la DGFiP rivela che i suoi servizi sono riusciti a stanare 140.000 piscine non dichiarate l’anno scorso, recuperando così 40 milioni di euro aggiuntivi di imposta immobiliare per gli enti locali.
Sulla base di questi risultati, Thomas Cazenave, ministro responsabile dei Conti pubblici, ha annunciato il 20 marzo di voler rafforzare la caccia agli immobili non dichiarati. “Abbiamo iniziato i lavori e saremo in grado di implementarli nel corso del prossimo anno”, ha avvertito. L’amministrazione ora prenderà di mira casette da giardino, garage o verande.
Cosa dice la legge?
In Francia, la legge impone alcuni obblighi di comunicazione per la costruzione o la modifica di immobili (verande, casette da giardino, garage, ecc.).
– Se la superficie è inferiore a 5 m², non è necessaria alcuna dichiarazione preventiva o permesso di costruire, a meno che il tuo comune non imponga norme specifiche.
– Se la superficie è compresa tra 5 m² e 20 m² (o 40 mq in aree urbane coperte da piano urbanistico locale (PLU) o da documento urbanistico sostitutivo), la dichiarazione preventiva obbligatoria dei lavori. Il modulo CERFA n°13703*07 dovrà essere compilato e presentato al Comune.
– Se la superficie è superiore a 20 m² (o 40 m² nelle aree urbane coperte da PLU), è obbligatorio il permesso di costruire. Il modulo CERFA n°13406*07 dovrà essere compilato e presentato al Comune.
Tieni presente che, oltre a queste dichiarazioni preventive e domande di permesso di costruire, devi dichiarare al fisco i lavori eseguiti sul tuo immobile nell’ultimo anno, oltre alla tradizionale dichiarazione dei redditi.
A quanto ammontano le tasse per una veranda o una casetta da giardino?
La costruzione di una veranda o di una casetta da giardino comporterà due pagamenti distinti: da un lato, al momento della dichiarazione preventiva, ti verrà richiesto di pagare una tassa di costruzione. D’altro canto, poiché la presenza di una veranda o di una casetta da giardino aumenta il valore locativo catastale di un immobile, aspettatevi di vedere aumentare l’importo della vostra imposta immobiliare.
La tassa di costruzione si applica alle operazioni di costruzione, ricostruzione e ampliamento di edifici e impianti che necessitano di autorizzazione edilizia (ad esempio casette da giardino e verande di oltre 5 m²). Si calcola in base alla superficie imponibile della costruzione (a volte diversa dalla superficie totale) e al valore fisso al metro quadrato, moltiplicato per le aliquote stabilite dalle autorità locali.
La superficie imponibile è la somma delle superfici (chiuse e coperte) la cui altezza dei soffitti è maggiore di 1,80 metri.
Per il 2024, il valore forfettario è di 886 euro al metro quadrato in Île-de-France e di 820 euro al metro quadrato nelle altre regioni.
L’aliquota dell’imposta sullo sviluppo comprende una parte comunale o intercomunale e una parte dipartimentale. In generale, l’aliquota comunale varia tra l’1% e il 5%, mentre l’aliquota dipartimentale è generalmente fissata all’1,5%. Potrebbe anche essere prevista una quota regionale per l’Île-de-France fissata all’1%. Per conoscere la tariffa che fa per te rivolgiti al tuo Comune.
Esempi di calcolo
Se stai costruendo una veranda di 20 m² nel Sud-Ovest e le tariffe applicabili nel tuo comune sono del 3% per la quota comunale e dell’1,5% per la quota dipartimentale, il calcolo è il seguente:
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Superficie imponibile: 20 m² Valore forfettario: 820 €/m² Quota comunale: 20 m² x 820 € x 3% = 492 € Quota dipartimentale: 20 m² x 820 € x 1,5% = 246 €
Tassa di sviluppo totale: 492 € + 246 € = 738 €
Alcune costruzioni possono beneficiare di esenzioni o riduzioni parziali o totali. Ciò è particolarmente vero per le casette da giardino di meno di 5 m², le costruzioni temporanee (meno di 3 mesi) o le ricostruzioni dopo catastrofi.
Quali sono i rischi se non dichiarate la vostra casetta da giardino o veranda?
In caso di ispezione, le conseguenze della mancata dichiarazione di una casetta da giardino o veranda possono essere amministrative, finanziarie e legali.
A livello amministrativo, le autorità potrebbero chiederti di regolarizzare la tua situazione presentando una dichiarazione preventiva di lavori o un permesso di costruire, a seconda dei casi. Dovrai quindi fornire tutti i documenti necessari per ottenere il permesso di costruire. Se i lavori sono già in corso, il Comune può ordinarne l’immediata cessazione fino alla regolarizzazione della situazione.
A livello giudiziario il Comune può avviare procedimenti legali per violazioni del codice urbanistico. Potresti essere citato davanti al tribunale penale per aver svolto lavori senza autorizzazione. In caso di condanna, il giudice può ordinare la demolizione dell’opera sommersa e il ripristino dei locali. Questa misura viene spesso applicata quando la costruzione danneggia l’ambiente o rispetta le norme urbanistiche.
Sul piano finanziario, secondo l’articolo L480-4 del Codice Urbanistico, si rischia una multa che può variare da 1.200 euro a 6.000 euro per metro quadrato di superficie costruita non dichiarata. L’importo della sanzione è stabilito dal tribunale penale in base alla gravità del reato e alle circostanze. Dovrai anche pagare la tassa di sviluppo, calcolata sulla base della superficie non dichiarata. Oltre a questa commissione potrebbero essere applicate penalità per ritardato pagamento.
Possono sorgere conseguenze anche in caso di rivendita del vostro immobile: il notaio controllerà sistematicamente la conformità delle costruzioni. Una veranda o una casetta da giardino non dichiarate potrebbero ritardare o complicare la vendita, o addirittura ridurre il valore dell’immobile. L’acquirente dell’immobile può anche agire contro di voi per vizi occulti se la mancata dichiarazione causa difficoltà dopo l’acquisto, che possono dar luogo a richieste di risarcimento danni, anche molto tempo dopo che l’immobile non è più in vostro possesso.
