Nuovo studio IRIS e carenza di alloggi

La carenza di alloggi a Montreal ha poco a che fare con il peso normativo denunciato dal settore edile. Ciò si spiega piuttosto con l’aumento dei costi e soprattutto con le “scelte di investimento” dei promotori in un settore fiorente.

Negli ultimi 20 anni la quantità di nuove abitazioni è aumentata addirittura più rapidamente del numero delle famiglie, rileva l’Istituto per la ricerca e l’informazione socioeconomica (IRIS) nella sua nota “I grandi vincitori della crisi immobiliare”.

A Montreal, l’industria ha costruito 434.293 nuove unità abitative tra il 2001 e il 2021. Durante questo periodo, la metropoli ha accolto 418.340 nuove famiglie, rileva lo studio. La tendenza è la stessa negli altri cinque agglomerati del Quebec analizzati, ad eccezione di Sherbrooke e Saguenay.

Naturalmente la statistica vale solo per le nuove abitazioni e non dice se le nuove costruzioni siano in grado di sostituire le case scomparse dal mercato a causa della loro obsolescenza.

Per IRIS, i dati dimostrano ancora che il settore delle costruzioni sta andando molto bene, nonostante i vincoli normativi imposti dalle città.

Il nuovo disegno di legge del ministro dell’Edilizia France-Élaine Duranceau, che consentirà ai comuni di ignorare le proprie norme di pianificazione urbana per autorizzare i progetti, non risolverà il problema, concludono i ricercatori.

“Alla luce del quadro a lungo termine, il quadro normativo non sembra aver impedito investimenti a livelli storici”, afferma Louis Gaudreau, autore dello studio IRIS con Catherine Héon Cliche.

Una questione di scelta

I ricercatori riconoscono tuttavia che dobbiamo “costruire più alloggi, e più rapidamente, per rispondere alla crisi abitativa”. Secondo loro, il basso tasso di sfitti potrebbe tuttavia essere spiegato con “scelte di investimento” a favore degli “immobili redditizi”, a scapito degli alloggi in affitto a prezzi accessibili.

Dal 2000 al 2023 a Montreal, Gatineau e Saguenay, più di due terzi delle abitazioni costruite erano case unifamiliari e condomini destinati a proprietari-occupanti, sottolinea IRIS.

Al contrario, meno del 3% delle nuove case nella metropoli sono state finanziate da AccèsLogis, il principale programma dedicato alla costruzione di alloggi sociali.

IRIS aggiunge che l’industria non ha problemi di redditività che le impedirebbero di costruire abbastanza.

Dal 2012, le grandi società di noleggio hanno visto i loro profitti annuali balzare del 45,7%, raggiungendo i 4,78 miliardi nel 2021. Per quanto riguarda i redditi da locazione tra privati, sono raddoppiati tra il 2000 e il 2022, arrivando a 17,8 miliardi.

“Guida agli investimenti”

“Ciò non significa che non dovremmo investire di più per far fronte all’aumento della popolazione”, afferma Louis Gaudreau. Ma è importante indirizzare gli investimenti verso i settori del mercato dove ci sono maggiori bisogni. »

È qui che il mercato e i governi finora hanno fallito, dice.

“Basta guardare alla resistenza che la politica 20-20-20 di Montreal ha generato”, spiega il ricercatore. Doveva richiedere ai costruttori di costruire circa il 20% di alloggi sociali, il 20% di alloggi a prezzi accessibili e il 20% di alloggi familiari.

Tuttavia, i promotori hanno preferito pagare un risarcimento al Comune invece di includere alloggi più economici nei loro progetti.

Su questo punto è d’accordo Jean-Philippe Meloche, professore alla Scuola di Pianificazione Urbana e Architettura del Paesaggio dell’Università di Montreal.

“Se siamo in un mercato ristretto, è certo che dobbiamo proteggere i più vulnerabili, e sarebbe nel nostro interesse avere politiche pubbliche in questo senso”, dice.

Il professore ritiene inoltre che la regolamentazione non sia il principale fattore responsabile del basso tasso di sfitti locativi e del calo dell’edilizia abitativa nell’ultimo anno. “Ma questo lo spiega in parte”, ha detto.

Se gli imprenditori impiegano più tempo a costruire una casa, una giovane coppia rimarrà più a lungo nel proprio appartamento, illustra Jean-Philippe Meloche. “È perché non abbiamo costruito abbastanza alloggi in affitto che il mercato è ristretto, o è perché non abbiamo costruito abbastanza case? Entrambi, in effetti. »

Il professore menziona uno studio della Canada Mortgage and Housing Corporation del 2023, che dimostra una correlazione tra normative pesanti e inaccessibilità degli alloggi nelle grandi città.

Presso l’Associazione dei professionisti dell’edilizia abitativa del Quebec (APCHQ), il direttore generale Maxime Rodrigue ritiene da parte sua che lo studio IRIS offra una “prospettiva essenziale per rispondere alla crisi”.

Pur sottovalutando seriamente l’impatto della burocrazia comunale.

“IRIS vuole alloggi più sociali e accessibili, ma si oppone alla deregolamentazione”, ha scritto in una dichiarazione inviata a La stampa. Tuttavia, gli alloggi sociali e a prezzi accessibili sono spesso complessi multi-unità, che richiedono esenzioni dalle norme di pianificazione. »

È difficile, secondo lui, pretendere alloggi più accessibili e allo stesso tempo opporsi alla deregolamentazione.

All’IRIS, Louis Gaudreau precisa che il suo studio “non dice che le regolamentazioni siano necessariamente efficaci e non siano un ostacolo”. “D’altra parte, fino ad ora, non sembra essere il fattore principale della crisi immobiliare. »