Il DUP Vivien, uno strumento di liberazione del territorio da consumare senza moderazione

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Vent’anni fa, a Mayotte, si discuteva di come sviluppare i comuni mentre le capanne di lamiera germogliano sui loro terreni, come alberi in primavera. Molti dispositivi sono stati adattati, o addirittura pensati, per il territorio. La Commissione per l’emergenza fondiaria (CUF) per affrontare la proprietà congiunta, o nel 2018 la legge sulla demolizione/ricostruzione Elan. Ma nel momento in cui queste macchine furono installate, gli insediamenti informali si stavano espandendo.

Tuttavia, dal 1970, esiste un sistema di esproprio nei confronti dei quartieri malsani, istituito dalla “legge Vivienne” che ha permesso di accelerare l’eliminazione delle baraccopoli della Francia metropolitana. Insieme alla legge Letchimy del 2011, consente l’esproprio delle case costruite senza diritti o titoli di cui è stato constatato il carattere antigenico o pericoloso. “Ci permette di agire più rapidamente perché la fase amministrativa è semplificata in assenza di un’inchiesta pubblica preventiva”, indica Astrée Coutanson, responsabile del servizio di pianificazione urbana del municipio di Koungou. Lei e il suo team padroneggiano questo tipo di DUP (Dichiarazione di pubblica utilità), presentato a Elisabeth Borne, allora Primo Ministro, in visita a Mayotte, nel cuore della zona Mavadzani-Mouinajou interessata da queste procedure.

Sconto significativo sul terreno

5 ettari appartenenti a 9 proprietari privati, tra cui un’azienda (©municipio di Koungou)

Questo settore prioritario NPRU (New Urban Renewal Program) si estende su 5 ettari sulle alture dei due Majikavo, Koropa e Lamir. Un vecchio progetto che individua 235 costruzioni nel 2021, ma che da allora si sono moltiplicate, «il censimento del 2023 stabilisce 464 unità abitative», vale a dire quasi altrettante scatole da distruggere. L’area è visibile dai locali dell’annesso municipio, come in occasione della visita dell’ex ministro della Città Olivier Klein l’anno scorso… con numerose aggiunte di lamiera. È stato lui a firmare questo Koungou NPRU quando era a capo dell’Agenzia per il rinnovamento urbano (ANRU).

L’originalità del DUP Vivien è Astrée Coutanson che ce lo spiega: “Si tratta di una procedura globale che combina la riduzione delle baraccopoli e una strategia di controllo del suolo pubblico. Rende il proprietario del terreno responsabile del deterioramento della sua proprietà. Coinvolgendolo soprattutto finanziariamente”.

Questa area di 5 ettari è composta da 16 appezzamenti di proprietà di 9 proprietari privati. Una grande società proprietaria dell’isola ha rivenduto parte dei suoi terreni a privati, “a volte a prezzi superiori a quelli stimati da France Domaine”. Dei 9 proprietari, solo uno occupa i suoi terreni. Si trattava quindi di informare altri, compresa la società in questione, dell’impatto del deterioramento dei loro beni. Alcune persone aggiungono valore a loro riscuotendo l’affitto.

La procedura è semplice. Tutto inizia con un lavoro sul campo effettuato all’interno di queste baracche dall’Ars, che pubblica un rapporto di insalubrità. “Il prefetto poi emette un provvedimento antigenico, notificato al proprietario, che ha 5 mesi di tempo per porvi rimedio. Se non lo fa, viene emessa un’ordinanza DUP, che dichiara la trasferibilità della sua proprietà e fissa l’importo del risarcimento assegnato al proprietario. » Questo tiene conto della valutazione della proprietà da parte di France domaine e detrae diversi costi: il costo della demolizione del terreno, la sua decontaminazione e il ripristino del sito. “Il valore dell’immobile così stimato, denominato ‘recupero fondiario’, fa sì che l’immobile perda circa due terzi del suo valore.”

Una prima a Mayotte

Olivier Klein in postazione di osservazione l’anno scorso

Di fronte a ciò, il dirigente dell’azienda interessata ha sporto denuncia ed ha perso. «Poiché il ricorso in questa zona non è sospensivo, la procedura prosegue», precisa l’urbanista.

Un modo per incoraggiare i proprietari a interessarsi ai loro immobili, tema che avevamo ampiamente discusso con l’esperto di mobilità Mohamed Hamissi, che parlava dei terreni come di una “bomba a orologeria”, perché incentivano la migrazione se non vengono sviluppati.

Questo DUP Vivien ha richiesto più tempo del previsto a causa dei rischi sociali del territorio, ma anche perché ha sofferto del calco, “è il primo realizzato a Mayotte! Normalmente si tratta di un processo amministrativo accelerato. »

Prima udienza a giugno

Il decreto DUP è stato emesso il 14 novembre 2023, l’ordine di esproprio è seguito poiché era datato 18 aprile 2024, il municipio di Koungou è quindi padrone del terreno. È in corso la seconda fase, che riguarda la determinazione degli importi di recupero dei terreni da riconoscere ai proprietari. La prima udienza tenuta dal giudice degli espropri, che riunisce le parti, è fissata presso il tribunale giudiziario per il 21 giugno 2024. Al termine gli ex proprietari riceveranno il risarcimento.

Vista panoramica con a sinistra il quartiere meno popolato di Mouinajou e a destra Mavadzani

Il sindaco di Koungou ha ora la possibilità di far attivare dal prefetto la legge ELAN per demolire le baracche di lamiera e ricollocare gli occupanti aventi diritto. Un aspetto familiare, con una partizione ampliabile poiché sarà necessario ricollocare un numero significativo di famiglie nelle 464 capanne esistenti. È quindi l’ordine del giorno della prefettura a dettare ora il “la”.

In questa zona si prevede di creare una grande ZAC (Zona di Sviluppo Concertato), con 900 unità abitative, strutture pubbliche, tra cui scuole, negozi, “vogliamo sostenere l’estensione dei due Majikavos che si incontrano sulle alture, sviluppando strade e le strutture pubbliche, per non subire più, ma per controllare questo sviluppo. Il reclutamento dei concessionari è in corso”. L’area di Mouinajou lo consente offrendo terreni vergini, accaparrati dall’EPFAM (Ente Pubblico, Territorio e Sviluppo), a differenza di Mavadzani densificato con lamiere.

Una baraccopoli che risale al 2016 e che incoraggia la città ad avvicinarsi ai proprietari dei sei villaggi del comune, per evitare di arrivare a questo punto. Vivien, unico proprietario-occupante della zona interessata dal DUP, beneficerà di un riscatto senza riduzione, al prezzo fissato da France Domaine, il che dovrebbe far riflettere.

Il comune ha già demolito diversi quartieri e sta pianificando la ricostruzione, “i lavori previsti sul sito di Carobolé inizieranno tra la fine del 2024 e l’inizio del 2025”.

Questo DUP Vivien può essere “duplicato a piacimento nei quartieri antigenici del territorio di Mayotte, precisa Astrée Coutanson, richiede una forte volontà politica da parte del sindaco che potrebbe trovarsi di fronte a sfide potenti. » Non tanto le questioni legate alla terra se i funzionari eletti si danno i mezzi.

Anne Perzo-Lafond

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