Per far fronte ai propri impegni è necessario un rendimento netto compreso tra il 2% e il 4% del portafoglio immobiliare di un assicuratore, secondo Jean-Pierre Valenghi di Baloise.
La Basilese è uno dei maggiori proprietari immobiliari istituzionali della Svizzera. Circa l’80% del suo portafoglio immobiliare è costituito da abitazioni (più di 13.000 appartamenti), il cui rendimento non può superare il 3,75%. Il suo ruolo è talvolta criticato in materia di affitti da diverse organizzazioni, tra cui Asloca (Associazione svizzera degli inquilini). L’unico modo per contenere gli affitti e soddisfare la forte domanda di alloggi è rafforzare l’offerta e non paralizzarla, secondo Jean-Pierre Valenghi, direttore del settore immobiliare del Gruppo Baloise.
Come giudica la situazione del mercato immobiliare svizzero dopo oltre 20 anni di crescita, anche se è necessario differenziare per segmenti?
La stabilizzazione dei tassi d’interesse dopo il loro aumento ha portato alla stabilizzazione del mercato immobiliare. Ciò significa che abbiamo riscontrato, dal punto di vista degli investimenti, uno “spread” ovvero una differenza di rendimento compresa tra l’1,5% e il 2,0% rispetto ai tassi privi di rischio delle obbligazioni della Confederazione a 10 anni. Mentre era maggiore quando i tassi erano negativi.
Naturalmente bisogna distinguere tra regioni. In periferia il rischio appare più elevato che nei grandi centri urbani, in particolare Zurigo e Ginevra, sia per quanto riguarda le abitazioni che gli uffici. In altre parole, un rischio più basso giustifica un rendimento più modesto, purché il flusso di cassa ricorrente, di cui abbiamo bisogno, sia più stabile.
È importante ricordare che circa l’80% del portafoglio immobiliare della Basilese è costituito da abitazioni e siamo legalmente vincolati ad un rendimento massimo che corrisponde al tasso di interesse di riferimento per gli affitti (attualmente 1,75%) più due punti percentuali.
Come viene determinato il rendimento netto?
Il rendimento netto deve essere giudicato, da un lato, sulla base dei mezzi investiti dal proprietario nell’edificio e, dall’altro, su quello del reddito netto risultante da tale capitale investito, secondo la giurisprudenza di il Tribunale Federale.
“La domanda crescente è stimata in 50.000 unità abitative all’anno nei prossimi anni”.
Il rendimento netto ai sensi dell’articolo 269 del Codice delle obbligazioni (affitto e locazione agricola) è ammesso secondo la giurisprudenza del Tribunale federale e quindi non è abusivo, purché il “supplemento” che può essere aggiunto al il tasso ipotecario di riferimento non supera i due punti percentuali e nella misura in cui il tasso di riferimento è pari o inferiore al 2%. Per questo motivo il rendimento massimo autorizzato ammonta attualmente al 3,75%, ovvero al tasso di riferimento dell’1,75% più due punti percentuali.
L’aumento degli affitti sta diventando preoccupante per una parte della popolazione, soprattutto nelle grandi città…
Dobbiamo riequilibrare domanda e offerta, costruendo più alloggi invece di inasprire le leggi sugli affitti; L’inasprimento aggrava la carenza di alloggi e aumenta gli affitti. È urgente adottare misure efficaci per soddisfare la crescente domanda, stimata nei prossimi anni dalla “Swiss Housing Alliance” in 50.000 unità abitative all’anno, creando l’offerta necessaria. La situazione è particolarmente cruciale a Basilea Città.
Qual è esattamente la situazione nel Canton Basilea Città?
È il primo cantone della Svizzera tedesca ad aver introdotto il controllo degli affitti. Per il momento non stiamo più effettuando lavori di ristrutturazione che ci riguardino. Perché il rendimento che ne risulta è per noi troppo basso, ben al di sotto del rendimento netto compreso in un margine compreso tra il 2% e il 4%, al quale puntiamo e che dobbiamo raggiungere per soddisfare in ogni momento i nostri obblighi nei confronti dei nostri assicurati. Dobbiamo generare flussi di cassa sostenibili che ci consentano di far fronte ai nostri obblighi.
Il rafforzamento della tutela degli inquilini a Basilea Città non è forse anche la conseguenza di ristrutturazioni premature?
Rinnoviamo quando tecnicamente necessario e aderiamo alla pianificazione a lungo termine a questo riguardo. La Basilese non agisce come speculatore, ma a lungo termine, in funzione della durata di vita degli oggetti in portafoglio.
La Basilese si impegna a ridurre il consumo energetico del suo portafoglio immobiliare, soprattutto rinnovando gli edifici più vecchi o sostituendoli con nuovi progetti di costruzione, ai fini dell’ottimizzazione energetica. Ciò ci consente di ridurre i costi operativi pagati dai nostri inquilini.
Dobbiamo anche dare prova di immaginazione riconvertendo ex siti industriali, per creare quartieri urbani attraenti, aperti, diversificati e innovativi, come il progetto del distretto di Klybeck nel nord di Basilea. Che è aperto a forme diverse di convivenza e a generazioni, categorie di reddito, nazionalità e culture diverse. Soltanto nel Rhystadt-Areal, nel quale partecipiamo, a Basilea verranno messe a disposizione più di 3000 nuove abitazioni per diverse esigenze.
“È a Ginevra che troviamo gli affitti più alti e le peggiori condizioni abitative”.
Qual è la situazione nel Canton Ginevra?
Secondo l’Ufficio federale di statistica, al 1° giugno 2023 il tasso di posti vacanti era inferiore all’1%. Consideriamo il mercato equilibrato quando presenta un tasso di posti vacanti dell’1,5%. Tuttavia, è nel cantone di Ginevra che si riscontrano i canoni più alti e le peggiori condizioni abitative, nonostante le misure di tutela degli inquilini.
È meglio che nel Canton Zurigo, dove dagli anni 2000 la percentuale di posti vacanti è inferiore all’1%?
Non va meglio del cantone di Zurigo, dove la domanda resta molto forte, soprattutto se si tratta di abitazioni di 3 e 4 locali. Anche in questo Cantone è in corso un’iniziativa per affitti convenienti.
Qual è la politica del Canton Ginevra?
La politica abitativa qui attuata viene attuata soprattutto nelle zone di sviluppo, vale a dire nei nuovi quartieri residenziali. Ciò non impedisce una situazione tesa in questo cantone, con una percentuale di case sfitte inferiore allo 0,5%. Il controllo statale non aiuta realmente a migliorare la situazione abitativa.
C’è un’inflazione elevata nei costi di costruzione?
Se consideriamo il periodo dal 2020 al 2023, i costi di costruzione sono aumentati del 14%. Questo aumento riguarda tutte le regioni della Svizzera. Senza dimenticare norme più severe in materia di costruzioni e ristrutturazioni.
