Il mercato immobiliare americano sta attraversando un periodo di congelamento senza precedenti. La domanda di prestiti ipotecari negli Stati Uniti è scesa al livello più basso dal 1995. In meno di quattro anni, le richieste di prestito ipotecario hanno registrato un calo spettacolare del 63%, testimoniando una crescente disaffezione degli acquirenti:
Tasse e assicurazioni: un onere crescente
A settembre, una quota record del 32% dei pagamenti ipotecari dalle famiglie americane è stata assorbita da tasse e assicurazioni, riducendo il margine disponibile per il rimborso del capitale principale:
Questo fenomeno è particolarmente pronunciato in regioni come Miami o Rochester, dove queste accuse ora rappresentano più della metà dei pagamenti mensili. Un caso rivelatrice è quello di una famiglia a New Orleans, le cui spese relative alle tasse e all’assicurazione sono passate da $ 725 a $ 2,448 al mese, anche superando il pagamento mensile del mutuo. In questo contesto, alcuni proprietari rinunciano a eliminare l’assicurazione, come nel caso del 21% dei proprietari a Miami, mentre altri hanno in programma di trasferirsi negli stati in cui la vita è più economica.
Questa situazione evidenzia una crisi strutturale nel finanziamento degli immobili, amplificata dai costi dei costi legati ai cambiamenti climatici e ai requisiti normativi.
Gli alloggi – se gli affitti o le spese immobiliari – sono diventate il principale motore dell’inflazione americana, superando posizioni come energia o benzina. Con pagamenti ipotecari che rappresentano una quota maggiore di reddito mediano rispetto al 2006, la situazione non è pronta a migliorare:
L’inflazione è ora focalizzata sui costi relativi al mantenimento degli immobili, mentre le istituzioni pubbliche, fortemente in debito, aumentano le tasse per alleggerire i loro debiti. Pertanto, l’edilizia abitativa non è solo più costosa da acquisire, ma anche sempre più costoso da possedere!
Un mercato bloccato, dalle vendite al più basso
Nel 2024, le vendite di case esistenti sono scese al loro livello più basso dal 1995, con circa 4,04 milioni di transazioni, una cifra inferiore anche quella osservata durante la crisi del 2008:
Un vicolo cieco per molti proprietari
Nel 2024, emerse un fenomeno allarmante: l’acquisto di una nuova casa divenne più economico rispetto all’acquisto di una casa esistente! In media, una nuova casa costa $ 417.400, contro $ 419.300 per una casa esistente. Un’anomalia che illustra la situazione critica del mercato.
Un alloggio inaccessibile per la maggior parte delle famiglie
La capacità di diventare un proprietario raggiunge livelli critici. Il reddito annuo richiesto per acquistare una casa di valore mediano ha raggiunto un record di $ 109.564, una cifra che è raddoppiata in soli quattro anni. In confronto, il reddito medio delle famiglie americane è attualmente pari a $ 83.431, una differenza di $ 26.133:
La capacità delle famiglie americane di accedere alla proprietà non è mai stata così bassa.
Il mercato è completamente congelato e questa paralisi deriva da una formidabile combinazione: alti tassi di interesse e prezzi record. L’età media degli acquirenti di case è ora di 49 anni, contro 31 anni nel 1981, che illustra il crescente divario tra le giovani generazioni e l’accesso alla proprietà.
Questa disaffezione dei giovani per l’acquisto di immobili si traduce in un marcato movimento di questa popolazione ad altri tipi di investimenti.
Nel mio bollettino di dicembre, ho scritto che la corsa alle criptovalute riguarda principalmente gli investitori più giovani, in particolare la generazione Z, per la quale gli investimenti tradizionali, come la gestione attiva e gli hedge funds, appartengono al passato. Oggi favoriscono le strategie con alto potenziale, con un rischio asimmetrico (perdite limitate, guadagni esponenziali). Questa mania è anche la conseguenza logica dell’incapacità delle giovani generazioni di accedere alla proprietà. Il sogno americano sembra difficile da accedere, modificando completamente la relazione con gli investimenti.
Di fronte a costi proibitivi, vendite in caduta gratuita e spese schiaccianti, il mercato immobiliare americano è in un vicolo cieco.
Senza un intervento significativo, l’accesso alla proprietà potrebbe diventare un sogno ancora più distante per milioni di americani.
Il pericolo risiede nella potenziale diversione di un’intera generazione di questo tipo di investimento. Inoltre, alcune istituzioni americane potrebbero non essere colpite da un crollo del mercato immobiliare.
Nel febbraio 2024, scrissi in un bollettino speciale che il settore immobiliare rappresentava un quarto del PIL della Cina e che gli alti livelli di leva finanziaria hanno sollevato la paura che il processo di delevaggio (deleveraging) potesse causare molte banche in una spirale deflazionaria.
L’aumento del prezzo dell’oro nel 2024 è dovuto principalmente alla crisi immobiliare in Cina. Molti investitori, precedentemente concentrati sul settore immobiliare, hanno riorientato il loro capitale in oro. Inoltre, la paura che il crollo del mercato immobiliare cinese abbia il settore bancario ha spinto molti risparmiato a rivolgersi a questo rifugio di eccellenza. L’oro è quindi posizionato come l’ultimo baluardo contro un possibile shock bancario sistemico o una svalutazione monetaria derivante da un piano di salvataggio cinese per sostenere le sue banche.
La crisi immobiliare in Cina ha spinto la domanda d’oro a livelli record. È proprio questa forte domanda fisica che spiega lo spettacolare aumento recentemente osservato.
Il prezzo dell’oro in Renminbi è quasi raddoppiato nello spazio di due anni:
Oggi, la situazione americana presenta rischi simili, con un settore immobiliare completamente fermato. Di fronte a questa paralisi e alle incertezze che genera, l’oro fisico ora svolge negli Stati Uniti lo stesso ruolo della Cina lo scorso anno: un’alternativa di sicurezza alle instabilità economiche e finanziarie.
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