Dopo diversi anni di euforia, il 2023 segna un’improvvisa inversione di tendenza nel mercato immobiliare. Mentre il volume delle transazioni mostra un forte calo in Alta Savoia come in Savoia, i prezzi delle case continuano a salire in una regione notoriamente attraente dove la domanda rimane forte. L’aumento dei tassi e l’inasprimento delle condizioni di prestito bloccano gli acquirenti. Cosa dobbiamo aspettarci da qui alla fine dell’anno?
Il settore immobiliare residenziale, pilastro del dinamismo del Paese della Savoia, subirà un forte rallentamento delle vendite nel 2023 mentre i prezzi continuano a salire. Questa ondata preoccupa gli operatori del settore, che sperano in un calo dei valori perché i clienti sono ancora lì.
Il clou dell’anno immobiliare 2023 resta il crollo delle transazioni del 19% in Savoia (11.880 vendite nel 2023 contro 14.680 nel 2022) e di oltre il 24% in Alta Savoia (19.962 immobili venduti contro 26.255 nel 2022), secondo agli ultimi dati dei notai.
I prezzi stanno lievitando
Ma in Alta Savoia “i prezzi continuano a salire (4.220 euro al metro quadrato medio per i vecchi appartamenti, ovvero +5,3%), a differenza del resto della regione Rodano-Alpi dove sono in calo da settembre 2022” , sottolinea Maître Yannick Garnier, notaio in Thonon. Egli osserva che i proprietari “stanno aspettando di vendere ma se i tassi di credito non continuano a scendere e il rating della Francia peggiora, non avranno altra scelta che abbassare i prezzi”.
Ad Annecy, per i vecchi appartamenti (5.170 €/m2, +3,3%), l’aumento raggiunge nuove vette: “51% in dieci anni! Di questo passo stiamo rendendo precari i ceti medi”, si rammarica il notaio, al quale i venditori devono capire “che oggi questi prezzi non sono più molto coerenti”.
Da parte sua, anche Marie-Ange Bartoli-Crepin, notaio a Chambéry, constata un aumento maggiore dei valori medi in Savoia (3.850 €/m2, ovvero +11% nella prima su un anno). Ad Aix-les-Bains, meta ambita, un appartamento si vende a 4.310 euro/mq (+4,5% in un anno ma +60% in dieci anni), senza dimenticare Chambéry, sicuramente più accessibile a 2.830 euro/mq, ma qui anche il prezzo medio è aumentato del 29,3% in dieci anni! Ed è ancora più significativo nei nuovi edifici.
I prezzi sono tali (5.310 €/m2 ad Aix e 4.780 €/m2 a Chambéry) che gli appartamenti hanno difficoltà a trovare acquirenti, da qui un calo significativo delle prenotazioni del 29% (1.540 in Savoia nel 2023 rispetto a 2.170 nel 2022).
Ma non solo. Il notaio sottolinea il calo del 36% del volume dei terreni edificabili (680 compravendite nel 2023 contro 1.060 nel 2022). Secondo lei, “la legge ZAN crea scarsità di terra e, dopo la guerra in Ucraina, molti dei nostri clienti ritengono che costruire sia troppo costoso”.
63 m2 è la superficie media di un nuovo appartamento a Grand Chambéry, acquistabile per 271.148 euro nel 2023. Se la superficie equivale al 2022, l’involucro medio è aumentato del 6%. Quest’ultimo balza del 18% a Grand Annecy (427.804 euro), per 68 m2.
Calano le prenotazioni
Una situazione allarmante di cui la FPI Alpes, Federazione dei Promotori, non può che constatare. Il suo presidente Vincent Davy è preoccupato per il crollo delle riserve in un territorio ancora preservato. Si raggiunge il -36% a Grand Chambéry (320 appartamenti nel 2023 contro 602 un anno prima) e fino al -46% a Grand Annecy (357 contro 667 nel 2022).
Nelle nuove costruzioni, i prezzi medi raggiungono i 4.512 euro al metro quadrato a Chambéry (+7,7%) e raggiungono nuovi picchi ad Annecy con 6.475 euro (+19,3%)… cosa sconosciuta da decenni.
“Senza densità non potremo abbassare il prezzo di vendita. Questo significa anche rialzare gli edifici esistenti, quando alcune comunità ci chiedono di abbassarne l’altezza! », deplora il presidente della FPI Alpes. Vincent Davy raccomanda, per rilanciare la domanda, la creazione di uno status di proprietario privato “con agevolazioni fiscali per rilanciare l’offerta e mettere sul mercato alloggi a canoni accessibili”.
Prospettiva al ribasso
Da parte sua, Sébastien Cartier, direttore della Fnaim Savoie Mont-Blanc, teme ancora “un calo dei volumi del 20% per il 2024”. Tuttavia ritiene che il mercato sia ancora interessante “perché la domanda c’è. Gli affitti non sono mai stati così forti perché le famiglie non hanno più i mezzi per acquistare, in particolare gli acquirenti che acquistano per la prima volta, che si ritrovano bloccati nel loro percorso residenziale”.
Per lo specialista immobiliare “mancano venditori, il che si ripercuote sui prezzi che restano alti”. All’inizio del 2024, i tassi debitori continueranno il calo iniziato “con un orizzonte del 3,5%”, anticipa Sébastien Cartier.
E il presidente della Fnaim Savoie Mont-Blanc ha ricordato la proposta della Federazione sulla “trasferibilità e portabilità dei prestiti, con l’idea di riprendere sistemi esistenti diversi decenni fa”. La Fnaim sostiene un incontro nazionale di “tutte le parti interessate per rilanciare la dinamica”.
Annick Mossaz
Questo articolo proviene dalla nostra rivista “Panorama Economico Immobiliare 2024”, disponibile in formato reader online oppure in formato cartaceo.
