Questo studio, firmato dalla start-up KRNO che lavora per l'affidabilità della diagnostica immobiliare, potrebbe suscitare qualche rumore. Facendo affidamento in particolare sulle competenze di due ricercatori di matematica e intelligenza artificiale dell’azienda, la start-up ha voluto offrire una dimostrazione matematica della portata e delle implicazioni delle frodi nella “DPE (diagnostica delle prestazioni energetiche) dell’autocompiacimento”. Tralasciando i DPE veri e propri falsi (fatti da un falsario) e i DPE fuorvianti (dove il diagnosta imbroglia deliberatamente migliorando notevolmente la banconota), KRNO ha voluto concentrarsi sulle banconote “abbellite” dove la spinta del diagnosta spesso consente di raggiungere una lettera più alta.
Un fenomeno che potrebbe sembrare marginale e ben consono allo spirito francese ma che alla fine si rivela massiccio. Analizzando i dati di 8 milioni di diagnosi del database ADEME, la start-up ha confrontato questi risultati con la distribuzione matematica “teorica” che ci si può aspettare. Sembra che quasi il 19% degli immobili classificati F si spostino artificialmente alla lettera E (vedere lo studio completo qui). Si tratta del dato più alto di questo studio, sapendo che il 6% degli immobili che dovrebbero essere classificati G passano a F e poco meno del 6% di E vengono promossi a D. Questa concentrazione di “accordi” tra la lettera E ed F è si spiega abbastanza facilmente con il forte interesse finanziario esistente ad uscire dalla zona a rischio dei setacci termici, vale a dire le abitazioni classificate F o G. Apprendiamo anche che questo “compiacimento” non si limita a racimolare qualche decimo dopo la fine I miglioramenti possono essere pari all'equivalente di mezza lettera (vedi sotto per la lettera E).
Colpite 1,3 milioni di case
In totale, queste diverse frodi colpirebbero 1,3 milioni di case e costerebbero 21,4 miliardi di euro. Quest'ultimo dato si ottiene in base al numero di unità abitative nelle diverse classi energetiche (in particolare 650.000 unità abitative F promosse a E o quasi 450.000 unità abitative E riclassificate a D) e alle differenze di prezzo nel passaggio da una lettera all'altra. altro (studio notarile sul “valore verde” da cui emerge ad esempio che tra l'abitazione G e l'abitazione comparabile F, la differenza di prezzo è del 10% o dell'8% tra Festa). Tutto tiene conto di un prezzo medio degli immobili in Francia stimato a 250.000 euro, per arrivare a questa cifra astronomica. “Io stesso sono rimasto sorpreso dalla portata del fenomeno, ammette Ruben Arnold, CEO di KRNO. Ed è per questo che si tratta di una vera frode e non di un fenomeno innocente, senza conseguenze finanziarie”.
Ma lungi dall’adottare un discorso antidiagnostico per puntare il dito contro questa professione, la start-up punta ad essere costruttiva. “Il DPE non è mai stato progettato come uno strumento per la massima precisione ma piuttosto come un equilibrio tra basso costo e precisione, ricorda Ruben Arnold. E gli poniamo sulle spalle oneri sempre più consistenti”. E se, come in ogni professione, ci sono professionisti disonesti, molti diagnostici si trovano in una situazione scomoda. Secondo l'avvio, il DPE potrebbe senza dubbio essere ulteriormente migliorato dal punto di vista tecnico in termini di metodo di calcolo, ma è soprattutto la sua implementazione che andrebbe rivista. “C’è un vero problema con il margine di errore, una questione di cui non si tiene conto a differenza della misurazione Carrez dove non possiamo superare il 5%. E c'è anche il fatto che il diagnostico può comunicare o conoscere il risultato prima che venga registrato ufficialmente.
Verso un controllo ricorrente?
KRNO raccomanda pertanto che i risultati registrati dal diagnostico siano trasmessi e registrati nel database Ademe prima di ottenere il risultato. In tal caso sarebbe ancora possibile apportare modifiche, ma queste sarebbero facilmente rintracciabili. Un'altra strada possibile è quella che la start-up propone ai propri clienti: offrire agli acquirenti l'opportunità di effettuare un esame contraddittorio di questo DPE per scoprire possibili contraddizioni o errori nella diagnosi. Infine, senza dubbio in un orizzonte più lontano, KRNO sta prendendo in considerazione un'ispezione più ricorrente, come un'ispezione tecnica dei veicoli, che permetterebbe di attenersi il più possibile alla prestazione energetica di ogni abitazione. Una soluzione più efficace ma anche molto più costosa.
