Posto per i lettori | Plusvalenze: risposte alle vostre domande

Il nostro piccolo fascicolo esplicativo sulle nuove norme sull’imposta sulle plusvalenze, pubblicato domenica scorsa, ha suscitato interesse, quindi domande e commenti.

Leggi “Imposta sulle plusvalenze per i manichini”

Il pianificatore finanziario e specialista fiscale Josée Jeffrey, della società Focus pensioni e tassazione, ha spiegato i concetti fondamentali in uno scambio fittizio che evoca la vendita di uno chalet del valore di 450.000 dollari nel 2024 e pagato 100.000 dollari 12 anni prima.

Riprende il dialogo, questa volta con i nostri lettori.

José Jeffrey: No, non puoi scontare le tue spese o il costo di acquisto, cioè indicizzarli in base all’inflazione. I numeri reali devono essere presi in considerazione. Aggiungo un dettaglio importante: non bisogna confondere il valore di mercato e il valore comunale degli immobili. Utilizzerai i servizi di un perito certificato o immobiliare per stabilire il giusto valore di mercato.

José Jeffrey: Sì, hai assolutamente ragione.

Si ricorda che il concetto di abitazione principale si applica a più beni immobili di proprietà di un contribuente. Una proprietà può essere designata come residenza personale per un dato anno, a condizione che il suo uso sia personale e che sia stata “normalmente abitata” anche per un solo giorno in un dato momento dell’anno. È quindi possibile che il tuo cottage o la tua seconda casa vengano designati come residenza principale. Tuttavia, puoi designare solo una residenza principale all’anno. Quando cederai l’una o l’altra delle tue residenze principali, dovrai scegliere per ciascuna gli anni di destinazione, in base al valore aggiunto realizzato. La designazione viene effettuata anno per anno.

È ammissibile come abitazione principale l’abitazione normalmente abitata da un figlio minorenne o maggiorenne, da un coniuge o da un ex coniuge, anche se da queste persone si percepiscono redditi da locazione.

Inoltre, in senso fiscale, esiste una regola molto importante che permette di aggiungere un anno agli anni designati come abitazione principale su ciascun immobile, quella che viene chiamata la “regola del +1”. Ma non entriamo troppo nei dettagli…

José Jeffrey: Sono d’accordo con questo. Una vendita affrettata potrebbe comportare una perdita di diverse migliaia di dollari in termini di potenziale plusvalenza sullo chalet.

Il tuo consiglio è valido. Per ridurre al minimo la plusvalenza derivante da una vendita, è essenziale stabilire correttamente la base di costo rettificata del villino e dell’abitazione principale in cui si vive abitualmente. Infatti, per determinare quale dei due beneficerà dell’esenzione per l’abitazione principale, dovrai tenere conto delle spese di tutti i tuoi immobili ad uso personale.

Per ciascuno, includi il prezzo di acquisto iniziale, nonché le spese per importanti ristrutturazioni, come l’aggiunta di un garage o un capannone, l’installazione di una piscina o di un bagno. Non dimenticare di aggiungere i costi di acquisizione come tasse di trasferimento, spese legali e di ispezione, conservando tutte le fatture giustificative.

José Jeffrey: Oh no! Al prezzo di acquisto verranno aggiunte solo le tasse di trasferimento pagate al momento dell’acquisizione. Solitamente le spese condominiali, dette anche spese comuni, costituiscono spese di manutenzione e gestione. Anche le tasse sulla proprietà costituiscono costi per gli utenti. Tuttavia, se hai versato importi rilevanti come contributo speciale, questi potrebbero essere aggiunti al tuo prezzo base, a seconda della natura della spesa.

José Jeffrey: Sì, al prezzo d’acquisto vengono aggiunti i costi per eventuali migliorie.

In breve, l’aliquota fiscale effettiva viene calcolata dividendo le imposte pagate per il reddito totale. Ti dà una rapida occhiata alla percentuale del tuo debito fiscale durante l’anno. L’aliquota fiscale marginale è la percentuale di imposta pagata sull’ultimo dollaro guadagnato durante l’anno. Ti sarà utile conoscere l’impatto fiscale di determinate strategie, come un contributo al tuo RRSP.

José Jeffrey: Infatti, è possibile distribuire un saldo del prezzo di vendita da ricevere nei quattro anni successivi alla vendita dell’immobile, in questo caso del vostro triplex. Richiederai quindi un accantonamento per differire la tua plusvalenza. Devi essere residente in Canada al 31 dicembre dell’anno fiscale in questione. Ma ci deve davvero essere un saldo da pagare per beneficiare di questo differimento.

José Jeffrey: Confermo che i beni ad uso personale detenuti all’estero possono beneficiare dell’esenzione per la residenza principale. Potrebbero esserci delle tasse da pagare in questo paese.

José Jeffrey: Si ritiene che tu abbia acquistato questo chalet al suo giusto valore di mercato alla data della morte di tuo padre. Ad esempio, se il suo cottage valeva 800.000 dollari quando è morto e ora lo vendi per 1,5 milioni di dollari, avrai una plusvalenza di 700.000 dollari. Il calcolo della plusvalenza imponibile dipenderà da tutti gli elementi sopra menzionati. Ricordiamo che con le nuove norme fiscali che entreranno in vigore il 25 giugno, l’aliquota di inclusione fiscale sulle plusvalenze realizzate dai privati ​​aumenterà dal 50% al 66,67%, ma solo sulla parte eccedente i 250.000 dollari. Sui primi 250.000 dollari, il tasso di inclusione rimane al 50%, il che significa che il 50% di questo guadagno viene aggiunto al reddito imponibile dell’anno.

Attenzione! Ci sono tre date chiave da considerare quando si calcola la plusvalenza per il cottage di tuo padre. Prima del 1972 il concetto di plusvalenza non esisteva. Se tuo padre possedeva il villino a quella data, è indispensabile determinarne il valore al 31 dicembre 1971 per escluderlo dal calcolo. Inoltre, prima del 1982, ciascun coniuge poteva avere la propria residenza principale, beneficiando così dell’esenzione sulle plusvalenze.

Il 22 febbraio 1994, i contribuenti furono in grado di utilizzare la loro vecchia esenzione a vita di 100.000 dollari sui loro beni capitali. È possibile che tuo padre abbia utilizzato questa esenzione designando il suo cottage, il che ne aumenterebbe il costo attuale.

José Jeffrey: Partiamo dal presupposto che tu occupassi un’altra abitazione principale prima della costruzione della nuova residenza di campagna nel 2014.

Per la tua proprietà, il prezzo base includerà il costo di acquisto di $ 130.000 nel 2006, più tutti gli altri costi di costruzione, compresi i costi di demolizione.

Ti ricordo che nel calcolo della plusvalenza di un’abitazione devi tenere conto del valore di mercato e non della valutazione dell’immobile.

Ecco un rapido calcolo presupponendo da un lato un valore di mercato di 650.000 dollari e, dall’altro, un costo di ricostruzione di 320.000 dollari (inclusi i costi di demolizione) più il costo del 2006 di 130.000 dollari.

Se lo vendi nel 2024:

• Plusvalenza prima dell’esenzione per la residenza principale ($ 650.000 – $ 130.000 – $ 320.000): $ 200.000
• Anni posseduti: 19 (dal 2006 al 2024)
• Anni designati come residenza principale: 11 + 1 (anni dal 2014 al 2024, più un anno secondo la “regola del +1”)
• Esenzione sulle plusvalenze (12 anni su 19, ovvero 63,2%): $ 126.316 ($ 200.000 * 12/19)
• Plusvalenza da dichiarare: $ 73.684 (soggetto al tasso di inclusione del 50%) = $ 36.842 divisi tra i due comproprietari ($ 18.421 ciascuno)

Più a lungo manterrai la residenza, più aumenterà la percentuale di esenzione. Naturalmente aumenterà anche il valore di mercato! Ma non ti lamenterai…