Da quasi 20 anni le piattaforme di locazione turistica ammobiliata hanno rimescolato radicalmente le carte sia in termini di panorama turistico che di mercato immobiliare. Accompagnato da una tassazione molto vantaggiosa, l'affitto stagionale ha permesso di attrarre nuova clientela e di offrire entrate aggiuntive ai piccoli proprietari. In montagna o sulla costa si è riusciti addirittura a ridurre i “letti freddi” e le “persiane chiuse”, questi alloggi non occupati al di fuori dell'alta stagione.
Ma non tutti i territori sono uguali per quanto riguarda la crescita degli affitti stagionali. Dobbiamo essere in grado di rispondere alla varietà delle situazioni dei comuni che non possono essere trattate in modo uniforme. È quindi essenziale tenere conto delle realtà locali. Quasi il 50% delle notti prenotate si trova nei dipartimenti costieri, di cui il 25% solo sulla sponda mediterranea.
Questa crescita non regolamentata è diventata insostenibile
Le Alpi Marittime sono, dopo Parigi, il secondo dipartimento più frequentato per le piattaforme di noleggio. In certi comuni, anche in certi quartieri, questa crescita senza regole è diventata insostenibile tra “cassette portachiavi” e “valigie su ruote”. È Rungis al mattino, Disneyland al pomeriggio e Ibiza la sera! Le conseguenze possono essere drammatiche: perdita di legami sociali, trasformazione dell'aspetto dei quartieri e soprattutto sempre più difficoltà a trovare un alloggio per i residenti che si ritrovano esclusi dalla propria città. Molti comuni come Nizza hanno cercato di regolamentare questa pratica ma molti non ci sono riusciti, poiché diverse misure sono state annullate dal giudice amministrativo per mancanza di un quadro giuridico adeguato.
Il disegno di legge adottato il 7 novembre dal Parlamento, che entrerà in vigore non appena saranno esauriti i rimedi giuridici, cambia la situazione. Fornisce ai sindaci soluzioni adatte alle esigenze dei loro comuni e mezzi per controllare meglio il fenomeno e lottare contro la proliferazione di offerte gestite da professionisti. Amplia gli strumenti normativi a loro disposizione e garantisce la loro decisione. D'ora in poi i Comuni potranno istituire liberamente un regime di autorizzazione al cambio d'uso per autorizzare la trasformazione degli alloggi in alloggi turistici arredati, siano essi ubicati o meno in zone tese. La fissazione di quote di alloggi turistici ammobiliati per quartiere, che era stata censurata dal giudice, è ora esplicitamente autorizzata dalla legge.
Di fronte al proliferare delle seconde case, la legge crea uno strumento potente nelle mani degli eletti locali: quello di riservare, in determinate zone, le nuove costruzioni all'uso esclusivo delle residenze principali. Per quanto riguarda la comproprietà, la maggioranza dei 2/3 dei comproprietari può, durante l'assemblea generale, vietare l'affitto di alloggi turistici ammobiliati in comproprietà. Fino ad allora era richiesta l’unanimità. Era inoltre necessario limitare gli effetti straordinari legati all'assenza di misure di prestazione energetica per le strutture ricettive ammobiliate. Per evitare un’ulteriore riduzione dell’offerta in affitto con l’avvicinarsi delle scadenze per il rispetto della legge sul clima e sulla resilienza, tutti gli alloggi turistici nuovi arredati saranno soggetti allo stesso programma di rinnovamento energetico degli alloggi in affitto non ammobiliati. La flotta esistente dovrà ottenere un DPE classificato da A a D entro il 2034.
Infine, occorreva anche riequilibrare la tassazione tra locazione stagionale e locazione a lungo termine riducendo il vantaggio fiscale legato agli alloggi turistici ammobiliati, divenuti un vero e proprio prodotto finanziario, pur mantenendo un premio per gli alloggi ammobiliati classificati che contribuisce all'aumento della gamma dell'offerta ricettiva.
Anche se provocano un effetto di spiazzamento sugli alloggi permanenti, gli alloggi turistici ammobiliati sono solo una parte del problema. La crisi immobiliare multisegmento ha le sue origini in una combinazione di fattori quali un’offerta di nuove costruzioni ben al di sotto della domanda, il blocco dell’accesso agli immobili, il calo della redditività degli affitti e un contesto finanziario sfavorevole. Questo utile testo avvia un lavoro più globale sulla necessità di sostenere gli investimenti locativi effettuati dai privati e sul riconoscimento del contributo sociale ed economico del proprietario privato attraverso lo status di produttore e fornitore di un servizio abitativo.
