Vita condominiale: le regole della discordia

Nel 2021, Yuani Fragata diventa l’orgogliosa proprietaria di un appartamento condominiale in un grande edificio a Montreal, a due passi dal Parc Lafontaine, che conta più di 400 unità abitative. “Mi piaceva l’idea di entrare in una comunità dove vivono quasi 1.000 persone”, dice.

Tutto va bene fino al 2023. È allora che, con diversi altri comproprietari, inizia a porsi domande sulla governance e sulla validità delle regole.

Abbiamo parlato con una trentina di comproprietari, passati o attuali, di questo edificio. La maggioranza ritiene che il proprio consiglio di amministrazione si spinga troppo oltre.

Siamo sempre meno liberi di fare ciò che vogliamo a casa dice Sophie Maheu. Ci sono tante persone che lottano con l’amministrazione che non ce la fa piùda parte sua sostiene André Surprenant.

Regolamenti con tariffe e penalità rendevano l’atmosfera un po’ stressanteaggiunge Jacques Tremblay, proprietario anche di un appartamento.

Tasse dell’ascensore che vanno male

Secondo diversi comproprietari, è nel 2023 che le tensioni aumenteranno con l’imposizione di tariffe comprese tra 25 e 100 dollari per la consegna di colli di grandi dimensioni tramite ascensori. Diversi residenti ritengono la misura irragionevole.

Se non blocchiamo l’ascensore per 3 ore, che c’entra questo con l’amministrazione?chiede Yuani Fragata.

Il consiglio di amministrazione ha rifiutato la nostra richiesta di intervista e mette in dubbio la rilevanza dell’argomento. Per e-mail ci comunica di aver implementato il principio “chi usa paga” a causa del netto aumento dei traslochi e delle consegne di pacchi, che impegnano sempre più il suo personale.

La fondatrice dell’Associazione dei comproprietari del Quebec, Élise Beauchesne, è sorpresa dall’imposizione di tariffe per le consegne.

Qualcuno che si farà consegnare una cantina nel proprio appartamento, che non necessita di ascensore per un lungo periodo di tempo. Quindi, normalmente, ci sarà questa distinzione tra consegna e trasloco. E la commissione varrà solo in caso di traslochispiega colui che è anche a capo della Solution condo, una società di gestione in comproprietà.

Compensi adottati solo dal consiglio di amministrazione

Ciò che preoccupa molti comproprietari è anche il fatto che le tariffe degli ascensori sono state adottate dal consiglio d’amministrazione dell’edificio senza essere sottoposte al voto dei comproprietari nell’assemblea generale.

La C. A. sostiene di aver ottenuto pareri legali affermando che ha il diritto di agire in questo modo, ma questo non è il parere degli esperti avvocati in comproprietà che abbiamo consultato.

In genere sono i comproprietari a decidere in merito all’adozione di oneri, compensispiega l’avvocato Yves Papineau. La sua collega Marie-Cécile Bodéüs va nella stessa direzione. Quindi, questi costi, il consiglio di amministrazione non ha il potere di stabilirli esso stesso senza che sia passata l’assemblea dei comproprietariprecisa l’avvocato.

A suo parere tali compensi non sono quindi applicabili se sono stati adottati soltanto dal consiglio d’amministrazione.

Il Consiglio di Amministrazione afferma che i suoi membri agiscono in buona fede e sono stati eletti a maggioranza. Aggiunge che la critica nei suoi confronti viene da a piccolo gruppo di comproprietari.

L’uso delle telecamere in comproprietà: cosa dice la legge?

I comproprietari raccontano di sentirsi spiati a causa dell’uso delle telecamere di sorveglianza per far rispettare regolamenti, ma anche norme, compresa quella riguardante gli ascensori.

Da parte sua, il consiglio di amministrazione afferma di rispettare la legge e sostiene che le telecamere sono utili in caso di danneggiamenti, atti vandalici, ma anche violazione delle norme edilizie. Su questo punto specifico il consiglio di amministrazione sta esagerando?

Le opinioni dei nostri esperti divergono. L’uso delle telecamere in comproprietà, è lì per osservare misfatti, per constatare danni, ma non è lì per essere visionate continuamente alla ricerca di colpe che potrebbero essere state commessesottolinea Me Marie-Cécile Bodéüs.

Io Yves Papineau, invece, ritiene che le fotocamere possano essere utilizzate in modo più ampio per far rispettare le norme sulla comproprietà.

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Divieto di noleggio a lungo termine

Non sono solo alcune decisioni del Consiglio di amministrazione a preoccupare. Anche alcune decisioni prese dall’assemblea generale suscitano proteste.

Per Kim Zakaïb, la goccia che ha fatto traboccare il vaso è stata una nuova normativa che vieta qualsiasi nuovo affitto condominiale a lungo termine, per un anno o più. Questa è davvero una situazione per me inaccettabile.spiega il proprietario-occupante che sperava prima o poi di affittare il suo alloggio.

Anche Élodie Martel, residente da molto tempo, è scioccata dal regolamento. Il nostro appartamento dovrebbe essere nostro. Quindi la considero un’interferenzasostiene.

Per i nostri esperti il ​​divieto di tutti i nuovi noleggi a lungo termine è assolutamente illegale. Il potere di affittare la tua unità privata appartiene a qualsiasi comproprietariosecondo l’avvocato Marie-Cécile Bodéüs. Inoltre, la norma crea due categorie: consente a chi già affitta di continuare a farlo, ma vieta la pratica ad altri.

Ma la legge non gli permette di agire in questo modo, secondo i nostri due esperti. È severamente vietata la discriminazione tra comproprietariprecisa Me Bodéüs. I diritti acquisiti esistono in materia comunale, ma non esistono in materia di comproprietàsottolinea Me Yves Papineau.

Aggiunge che possiamo vietare gli affitti a breve termine, come Airbnb, ma che non è possibile limitare il numero di appartamenti affittati in un edificio. Nota: questo tipo di noleggio era già vietato nell’edificio, in modo completamente legale.

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Da parte sua, il consiglio di amministrazione spiega che quasi la metà degli appartamenti sono affittati e che occorre agire per preservare ilassicurabilità dell’edificio. Per l’avvocato Yves Papineau è vero che un canone di locazione del genere, che non riguarda solo questo edificio, non è una situazione ideale.

Il 52% o il 53% degli alloggi condominiali a Montreal e dintorni sono affittati. Non era proprio questa l’idea all’inizio. L’idea iniziale era quella di avere proprietari-occupanti. Agli assicuratori piace meno perché cambiamo la categoria dell’edificio.

Nonostante le critiche, il regolamento sugli affitti è stato adottato l’estate scorsa durante l’assemblea generale.

Accesso ad un contratto importante

I comproprietari deplorano inoltre la lentezza del Consiglio di amministrazione nel concedere loro l’accesso ad un contratto del valore di oltre 1,3 milioni di dollari assegnato ad una società per l’installazione di un sistema di protezione contro i danni causati dall’acqua. Ma su questo argomento la legge è chiara, secondo i nostri esperti: un comproprietario deve poter consultare i contratti della sua associazione di comproprietà.

Il sindacato deve consentire l’accesso al registro edilizio. Quindi può essere un accesso virtuale ai contratti, può essere un accesso cartaceo previo appuntamento in direzione, ma i contratti fanno parte del registro stessoafferma Élise Beauchesne, fondatrice dell’Associazione dei gestori di comproprietà del Quebec.

Secondo il consiglio d’amministrazione questa richiesta di documenti è insolita poiché dalla sua fondazione nel 1990 nessun contratto firmato è stato richiesto da un comproprietario o trasmesso a un comproprietario.

Ciò premesso, la Giunta ci scrive di aver finalmente dato accesso al contratto come richiesto dai comproprietari. per evitare di alimentare ulteriormente la campagna di disinformazione che circola da mesi nell’edificio.

Chicane in comproprietà: caso non unico

L’esempio di questo edificio non è unico. Sempre più persone vivono in condomini, un tipo di alloggio che presenta sfide.

Una comproprietà è come un grande villaggio, quindi è soggetto a conflitti perché sono diversi modi di vedere la vita che dobbiamo riunire sotto lo stesso tettosottolinea la fondatrice dell’Associazione dei comproprietari del Quebec, Élise Beauchesne.

Me Bodéüs va nella stessa direzione. A ciò si aggiunge il fatto che, secondo lei, i comproprietari e gli amministratori spesso non hanno una buona conoscenza del diritto.

Secondo Me Papineau, però, anche l’entità dei conflitti di comproprietà non dovrebbe essere esagerata.

Vivo in un condominio e sono molto felice di abitarci, ma devi scegliere tu il tuo palazzo. Dobbiamo capire che non faremo quello che vogliamo, quando vogliamo, come vogliamo. Quindi, si sa, la comproprietà può essere un incubo, ma può anche essere straordinariadice.

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Possibili soluzioni

I comproprietari contestano ora in tribunale la legalità del regolamento di locazione difeso dal consiglio di amministrazione dell’edificio.

Per risolvere questo tipo di controversie a basso costo, Yves Papineau sostiene da anni l’equivalente del tribunale per l’edilizia abitativa, ma per la comproprietà, come già esiste in Ontario. Non vi è motivo per cui non dovremmo disporre di un tribunale specializzato in materia. Inquilini e proprietari hanno più diritti e informazioni rispetto a un comproprietariosostiene l’avvocato.

Cambiamenti

Torniamo all’edificio condominiale discusso in questa relazione.

Recentemente, il suo consiglio di amministrazione ha apportato diverse modifiche. Tra l’altro sono state abolite le tariffe dell’ascensore per le consegne e ridotte quelle per i traslochi.

Yuani Fragata è felice: Abbiamo appena cominciato a scuotere l’albero, già cadono tantissime mele. È ancora il divertimento. Quindi, se ci sono altre comproprietà in Quebec che si chiedono, ascoltate, iniziate a organizzarvi e a mettere in atto misure.

I comproprietari che abbiamo incontrato hanno dato qualche consiglio ai loro coetanei: mettersi in gioco, andare alle riunioni e leggere i documenti.

Fai attenzione perché con un 10 centesimi le cose possono andare stortesecondo la comproprietaria Sophie Maheu.

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