Il calo duraturo dei rendimenti
Da circa trent’anni i rendimenti immobiliari svizzeri sono in calo. Questo movimento fa parte di una tendenza globale e secolare legata all’economia della conoscenza, un’economia sempre più immateriale in cui le opportunità di investimento dipendono più da un particolare know-how che dalla fornitura di capitale. Il passaggio all’economia della conoscenza spiega in parte il calo dei tassi di interesse a lungo termine in Svizzera e al tempo stesso il calo dei rendimenti immobiliari in tutte le categorie immobiliari. Questa situazione riduce l’attrattiva degli investimenti immobiliari perché gli incassi derivanti dagli affitti coprono sempre meno i costi di manutenzione. Questi ultimi sono in crescita anche a causa dell’adozione di molteplici standard e degli imperativi della transizione energetica.
Tassazione sempre più pesante
Anche la tassazione gioca un ruolo importante nella perdita di attrattiva degli immobili. Il calo dei rendimenti del capitale aumenta meccanicamente l’imposta patrimoniale, calcolata con un’aliquota fissa nel tempo. Ma non è tutto. Nella misura in cui un edificio non è mobile per definizione, costituisce un obiettivo fiscale preferito. Esaminando la fiscalità svizzera, vediamo che esiste tutta una serie di tasse specifiche per gli immobili che non si applicano ai titoli. Cominciamo menzionando le tasse sulla proprietà che si aggiungono all’imposta sul patrimonio, ma non tengono conto dell’eventuale debito. Le tasse sui trasferimenti aumentano considerevolmente il costo delle transazioni rispetto a quello dei titoli. In Svizzera viene riscossa un’imposta sulle plusvalenze immobiliari, mentre le plusvalenze mobiliari sono esenti da imposte in Svizzera. Infine, il rischio di essere qualificato come “professionista immobiliare” per qualsiasi investitore immobiliare è molto maggiore rispetto a quello per un investitore in titoli.
Un clima politico ostile
Ogni anno la Svizzera attira persone di talento che vi trovano interessanti prospettive professionali, ma anche persone facoltose. La conseguente crescita demografica porta all’aumento dei prezzi immobiliari e spiega la cronica carenza di alloggi perché, allo stesso tempo, gli stessi svizzeri si oppongono alla cementificazione del loro Paese. Questa situazione mette sotto pressione le classi più modeste e crea un clima politico ostile nei confronti dei “settori immobiliari” ampiamente sfruttati dai partiti di sinistra. Lo Stato è chiamato a intervenire e la sua azione si sviluppa su tre assi: legislazione sugli affitti, nazionalizzazione del patrimonio immobiliare e aumento delle tasse sugli immobili. Per gli investitori la situazione è quindi paradossale: da un lato gli immobili svizzeri sono fondamentalmente molto interessanti, dall’altro l’azione dello Stato complica la situazione.
L’opportunità offerta dai fondi immobiliari
Di fronte alle numerose difficoltà finora menzionate, sempre più famiglie proprietarie di immobili a reddito trovano nei fondi immobiliari una valida alternativa. I vantaggi dei fondi immobiliari sono molteplici. Innanzitutto l’investimento è flessibile, si effettua in borsa come qualsiasi azione, il che permette di investire qualsiasi importo, aumentarlo o ridurlo in qualsiasi momento. Questo vantaggio si riscontra nelle successioni, che vengono agevolate con le quote in fondi immobiliari, mentre la proprietà diretta degli immobili spesso complica le trattative. Inoltre, la gestione di un fondo immobiliare viene svolta su larga scala da professionisti più attrezzati per prendersi cura del portafoglio immobiliare, sia dal punto di vista tecnico, legale che commerciale. Infine, l’investitore è sollevato da ogni preoccupazione del proprietario, riceve distribuzioni di utili dal fondo, che sono relativamente regolari grazie all’effetto di diversificazione ottenuto dal gran numero di edifici, quelli in restauro vengono finanziati dal resto del portafoglio.
Sempre più famiglie proprietarie di immobili a reddito trovano nei fondi immobiliari una valida alternativa.
Un sistema fiscale attraente e poco conosciuto
I fondi immobiliari offrono un trattamento fiscale poco conosciuto in Svizzera. Secondo la legge federale, quando il fondo immobiliare possiede direttamente le sue proprietà, il fondo paga sia le imposte sul reddito che quelle sul patrimonio per conto dell’investitore. Per quest’ultimo ciò ha due conseguenze: in primo luogo, l’importo investito nel fondo non viene aggiunto al suo patrimonio imponibile; in secondo luogo, le distribuzioni del fondo non sono imponibili. Va notato che il regime fiscale applicato al fondo è ibrido: il fondo paga imposte sul reddito equivalenti a quelle di una società per azioni – vale a dire molto inferiori a quelle di una persona fisica – e un’imposta sul patrimonio ad un livello paragonabile a quello di una persona fisica. quello di un individuo. In pratica, tuttavia, gli edifici beneficiano spesso di vecchie valutazioni modeste rispetto ai loro attuali valori di mercato.
Una transizione in corso
Per tutti questi motivi vediamo sempre più famiglie vendere i propri immobili d’investimento o scambiarli con quote di fondi immobiliari. Questi offrono, come abbiamo detto, i vantaggi essenziali dell’investimento immobiliare senza gli svantaggi che il mondo di oggi ha portato. Ecco perché Dominicé & Co partecipa a questo sviluppo e fornisce consulenza a molte famiglie proprietarie di immobili.
A proposito di Domenico
Dominicé è una società di gestione patrimoniale indipendente fondata nel 2003. La società gestisce strategie di investimento nel settore immobiliare, azionario e della volatilità e offre servizi di gestione patrimoniale.
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