Alloggiamento | La promessa di un milione di dollari

Al giorno d’oggi non mancano i numeri deprimenti per quanto riguarda il settore immobiliare.

Ci sono tassi di posti vacanti che sono minimi. Inizia la costruzione, morendo di fame. Gli affitti sono alle stelle. Famiglie sfrattate, sempre più numerose. Potrei lanciarti interi paragrafi…

Oggi mi concentrerò su un solo numero. Una cifra apparentemente astratta, ma anche piena di promesse: 1 milione.

Più precisamente: 1 milione di metri quadrati.

Questa è la quantità di spazi per uffici che potrebbero essere convertiti in abitazioni nel centro di Montreal. Ho appreso che sono in corso o sono allo studio progetti di trasformazione in almeno quattro edifici, e una mezza dozzina di altri, o più, potrebbero seguirne.

Il potenziale è grande, se vengono soddisfatte le giuste condizioni. È stato visto altrove e non c’è motivo per cui non dovrebbe funzionare qui.

L’anno scorso mi sono recato a Calgary per esaminare il fenomeno della conversione. Questa città è diventata, suo malgrado, l’epicentro nordamericano di questo tipo di progetti.^⁠1.

Il calo dei prezzi del petrolio nel 2014 e poi la pandemia di COVID-19 hanno fatto salire il tasso di posti vacanti a oltre il 30%. L’esodo degli inquilini ha ridotto il valore delle loro proprietà di 16 miliardi di dollari. Questo calo, a sua volta, ha intaccato le entrate fiscali della città.

Una spirale infernale, che la metropoli dell’Alberta è riuscita a trasformare in un’opportunità.

Come ? Con un generoso programma di sussidi rivolto agli sviluppatori privati. E la burocrazia ridotta al minimo, per velocizzare i cantieri.

Ha funzionato come un fascino. Negli ultimi tre anni sono stati avviati 13 progetti di riconversione e altri quattro sono allo studio. Queste trasformazioni aggiungeranno 2.300 unità abitative nel cuore della città. Vincitore a tutto tondo.

Il centro di Montreal è in una posizione migliore di quella di Calgary. È più abitato. Più diversificato.

Ma un pericolo molto reale incombe. Dall’inizio della pandemia il tasso di posti vacanti negli edifici adibiti ad uffici è raddoppiato, raggiungendo il 18,5%. Il funzionamento in modalità ibrida non è destinato a scomparire, lasciando un numero significativo di torri da riqualificare.

Mi interessava un progetto che procede discretamente in rue Sherbrooke Ouest, vicino alla McGill University. Una società di Halifax, NexArm Investments, ha acquistato l’ex edificio della Standard Life un anno fa per 50 milioni di dollari con l’obiettivo di trasformarlo.

La torre di 21 piani sarà trasformata in 209 appartamenti in affitto. Il progetto sta procedendo bene, mi ha confermato in un’intervista George Armoyan Jr., che gestisce i progetti immobiliari in Quebec di questa azienda di famiglia.

In effetti, il comune di Ville-Marie e la città di Montreal hanno dato prova di una rapidità sorprendente in questo ambito.

L’operazione si è conclusa nel mese di giugno 2023 e nel mese di settembre è stato rilasciato il nulla osta di trasformazione che ha consentito la demolizione degli ambienti interni dell’immobile.

Il nulla osta definitivo per la ristrutturazione, che comporterà, tra l’altro, la sostituzione di tutti i serramenti, è stato rilasciato di recente, quindi in meno di un anno.

Va sottolineato che il progetto beneficia di un grande vantaggio: la zonizzazione è mista in questo settore del centro città. Permette l’uso residenziale e commerciale. Una richiesta di modifica avrebbe aggiunto un notevole ritardo.

Ma il fatto di convertire un edificio esistente, piuttosto che demolirlo e ricostruirlo ex novo, aggiunge un’enorme “velocità di esecuzione” al progetto, mi ha detto George Armoyan Jr. “Ereditiamo partendo dalla struttura e dalla facciata, c’è tutto . »

Si aspetta che gli appartamenti vengano consegnati in meno di un anno. Il conto totale – così come l’importo dell’affitto – rimane sconosciuto.

Secondo la società immobiliare Avison Young, almeno altri tre progetti di riconversione sono in fasi diverse nel centro della città: René-Lévesque Boulevard West, Sainte-Catherine Street West e nell’ex sede della CN, Rue De La Gauchetière West.

Se verranno realizzati, ammonteranno a più di un milione di piedi quadrati. Queste trasformazioni ridurrebbero il tasso di uffici sfitti nel centro della città dall’1% all’1,5%, oltre a creare centinaia di unità abitative.

A Montreal il potenziale di conversione è grande, ma lo è anche la complessità dei progetti, mi hanno ricordato due esperti di Avison Young.

Gli edifici, ad esempio, devono avere una superficie abbastanza limitata in modo che tutti gli appartamenti abbiano accesso alle finestre. Spesso è necessario apportare modifiche alla zonizzazione o aggiungere piani, il che può comportare notevoli ritardi. Sperano che la città mostri maggiore “flessibilità” consentendo la densificazione quando necessario.

L’amministrazione Plante si dice “iperfavorevole” a questo tipo di progetti. Ma per il momento non si tratta di seguire le orme di Calgary con un programma di sussidi.

Aspettatevi crescenti dibattiti a questo riguardo. Aumenterà la pressione affinché la Città sia meno passiva in questa materia. L’Istituto per lo sviluppo urbano del Quebec, che rappresenta i costruttori, ha chiesto, in particolare, qualche settimana fa crediti d’imposta o sussidi sulla proprietà.

Richieste giustificate, secondo me.

Siamo d’accordo: queste riconversioni non risolveranno la crisi immobiliare. Gli appartamenti che verranno consegnati, come quelli di Sherbrooke Street West, saranno ben lungi dall’essere alla portata di tutti.

Ma lo abbiamo detto più e più volte: dobbiamo aumentare l’offerta in tutte le fasce di prezzo. La Canada Mortgage and Housing Corporation lo ha confermato ancora una volta in un recente studio. Costruire più unità, anche quelle più costose, crea un effetto a catena che libera appartamenti più convenienti^⁠2.

C’è un ampio bacino di edifici da convertire, a Montreal e altrove in Quebec. Facilitiamo queste trasformazioni a tutti i costi. Oltre ad essere ecologico, ha semplicemente senso.

1. Leggi “Salvare un centro città, istruzioni per l’uso”

2. Controlla la ricerca della Canada Mortgage and Housing Corporation