Stile di vita | Vendere o mantenere il duplex?

Una coppia ha un duplex, vive in una delle unità e si diverte… ma poi arriva un bambino e ora vogliono comprare una casa. La grande domanda: è meglio mantenere il duplex e affittare gli appartamenti, o venderlo per comprare la casa?

La situazione

Émilie, 33 anni, e Olivia, 37 anni, hanno acquistato un duplex a Montreal nel 2020. Ci hanno investito tutti i loro risparmi e hanno ricevuto anche l’aiuto del padre di Émilie. Dovranno restituirgli 75.000 dollari quando il mutuo verrà rinnovato nel 2025. Sanno anche bene che dovranno adeguarsi all’aumento dei tassi di interesse. La coppia, però, ha avuto un bambino a gennaio e tra circa cinque anni vorrebbe acquistare una casa nello stesso quartiere, vicino a un parco, con cortile e parcheggio. Per arrivarci, Émilie e Olivia esaminano diversi scenari.

Innanzitutto c’è la possibilità di acquistare un altro immobile al prossimo rinnovo per ristrutturarlo e rivenderlo rapidamente con profitto. “Siamo molto manuali, ma Olivia non è davvero entusiasta dell’idea”, sottolinea Émilie.

Hanno anche in programma di mantenere il duplex e di acquistare la casa entro circa cinque anni, ma la loro paura è di non ottenere un prestito abbastanza grande dalla banca.

L’altra opzione sarebbe quella di vendere il duplex in cinque anni per acquistare la casa. “Ma temiamo di perdere un investimento prezioso che potrebbe permetterci in seguito di aiutare nostra figlia ad acquistare la sua prima proprietà come ha fatto mio padre per noi”, dice Émilie. Cosa ne pensi di tutto questo? »

Il consiglio

Invece di lanciarsi in tanti calcoli, il primo istinto di Simon Préfontaine, pianificatore finanziario presso Lafond Services Financiers, è quello di portare la riflessione al livello dei desideri. Eliminerebbe subito la prima possibilità, ovvero quella di acquistare un immobile per ristrutturarlo e rivenderlo per trarne profitto. Per quello ?

“Perché Olivia non vuole”, dice. Per imbarcarsi in un grande progetto del genere, devi davvero essere entusiasta di entrambi. Altrimenti creerà solo tensione nella coppia. Non lo vogliamo, soprattutto con un bambino. »

Successivamente, il pianificatore finanziario ha una grande domanda da porre a Émilie e Olivia: “Vuoi avere questo lavoro part-time che comporta la gestione di un duplex e degli inquilini? »

Fondamentalmente vuole guardare oltre l’aspetto finanziario. “Ci sono persone che amano fare questo tipo di lavoro mentre altre si arrabbiano ogni volta che devono andarci”, dice. Devono pensarci insieme. Perché questo significa anche che spesso uno dei due dovrà prendere la macchina per andare in duplex mentre l’altro resta a casa con il bambino. »

Devono anche pensare al rischio di avere un cattivo inquilino che non paga l’affitto o che non si prende cura del loro alloggio.

Ma, se è solo per fare soldi, crede che ci siano altre strade. “Possono decidere di vendere il duplex e investire l’importo ricevuto”, afferma. Sarà redditizio quanto il settore immobiliare? Dipende dal mercato e dal profilo dell’investitore. Se sono audaci, parliamo in media del 6 o 7% annuo senza dover investire tempo come dovrebbero fare con gli immobili. »

I calcoli da fare per mantenere il duplex

Diciamo che dopo un’attenta riflessione, Émilie e Olivia decidono di tenere il duplex per affittarlo; dovranno fare i compiti per valutare l’impatto di questa decisione sul loro budget. In primo luogo, poiché non hanno più risparmi, dovranno prelevare l’acconto per la casa dal mutuo ipotecario del loro duplex. “La coppia deve anche tenere presente che i tassi di interesse oscilleranno entro cinque anni”, afferma Simon Préfontaine.

Poi dovranno fare uno studio di mercato per vedere quanto possono affittare l’appartamento in cui vivono adesso e provare a stimare quanto sarà in più tra cinque anni.

«Dovranno poi vedere se, con i loro due appartamenti in affitto, riusciranno a pagare interamente la rata mensile del mutuo o se dovranno pagare un importo aggiuntivo di tasca propria», spiega Simon Préfontaine. Poiché al momento vi sono diversi elementi incerti, l’ideale sarebbe elaborare alcuni scenari abbastanza conservativi per valutare le diverse possibilità. »

Tuttavia, non è preoccupato dall’idea di vederli andare in banca quando il duplex ha già quasi 325.000 dollari di capitale e ne avrà di più tra cinque anni. Inoltre, il loro reddito familiare supererà i 200.000 dollari.

“A meno che non abbiano enormi debiti altrove, o abbiano un punteggio di credito molto basso, non penso che ci saranno problemi a ottenere finanziamenti dalla banca per il duplex e la casa”, dice il pianificatore finanziario. A dire il vero, consiglio loro comunque di incontrare un intermediario ipotecario. »

Perché aspettare cinque anni?

Simon Préfontaine mette in dubbio anche il fatto che si voglia aspettare cinque anni prima di acquistare la propria casa. “È per ragioni economiche? Perché se è così, consiglio loro di discuterne con il loro intermediario ipotecario per vedere se il progetto è fattibile adesso o poco prima dei cinque anni. Quindi, se necessario, potrebbero firmare il loro prossimo mutuo ipotecario per una durata inferiore a cinque anni, ad esempio tre anni. »

Infine, se la coppia decide di vendere il duplex per acquistare la casa, il pianificatore finanziario consiglia loro di optare, in occasione del prossimo rifinanziamento, per un prestito che non comporterà grandi penalità da pagare in caso di rottura del contratto prima della scadenza.

In chiusura, non può fare a meno di dire una parola sull’importanza di proteggersi nel caso succeda qualcosa. “Emilie e Olivia trarrebbero vantaggio dall’apertura di un piano di risparmio per l’istruzione registrato per il loro bambino”, afferma. Poi dovranno fare un testamento, un mandato di protezione e probabilmente anche un contratto di convivenza. Devono anche rivedere la loro assicurazione. L’arrivo di un bambino cambia tutto! »

*Sebbene il caso evidenziato in questa sezione sia reale, i nomi utilizzati sono fittizi.