Gli asset residenziali in Svizzera offrono un rendimento quasi garantito per un portafoglio immobiliare, anche in tempi di difficoltà economica.
Nella prima metà del 2024 le condizioni macroeconomiche e demografiche favorevoli in Svizzera hanno dato impulso al mercato immobiliare. Nell’ultimo trimestre del 2023, i tassi ipotecari a lungo termine erano diminuiti in modo significativo. Con la prospettiva di due tagli dei tassi di riferimento da parte della BNS nel 2024, i costi di finanziamento per lo sviluppo dei progetti torneranno ad essere più vantaggiosi. Gli investitori sono quindi portati a rivalutare le opportunità di investimento immobiliare. Il lieve calo dei tassi d’interesse dovrebbe creare un nuovo equilibrio tra disponibilità a pagare e rendimento degli investimenti immobiliari. Agire tempestivamente ci consentirà di sfruttare il grande potenziale a lungo termine.
Elevata quota di affitti nel mercato residenziale svizzero
La situazione sopra descritta rafforza l’attrattiva del mercato immobiliare residenziale svizzero. Storicamente il patrimonio residenziale svizzero è caratterizzato da tassi di sfitti costantemente bassi. Il mercato residenziale beneficia di una certa indipendenza dalla situazione economica, grazie ad un elevato tasso di locatari pari a circa il 60%. Inoltre, secondo le previsioni dell’UST, la popolazione svizzera dovrebbe continuare a crescere dell’1% circa all’anno. In un contesto in cui gli investitori cercano sicurezza, i settori i cui fondamentali rimangono intatti, come gli immobili in affitto svizzeri, sono particolarmente apprezzati.
Negli ultimi 40 anni gli affitti residenziali hanno registrato una crescita annualizzata del 2,5%, circa la variazione media annua dei salari1. La stabilità dei canoni locativi esistenti si spiega, oltre che con le norme sul diritto di locazione, soprattutto con il gran numero di locatari, che porta ad una domanda costante di alloggi ben posizionati. Ciò garantisce un flusso di cassa sicuro e conferisce grande stabilità alle valutazioni immobiliari.
Bassa variazione del tasso di posti vacanti
Negli agglomerati svizzeri la domanda di alloggi è attualmente molto elevata e dovrebbe restare tale anche l’anno prossimo, a causa del calo della costruzione di nuove abitazioni negli ultimi anni. Dal 1984 la quota di superfici sfitte per le superfici abitative in Svizzera oscilla in una fascia ristretta compresa tra lo 0,4% e l’1,8%. Anche dopo la crisi immobiliare degli anni Novanta la quota di superfici sfitte è aumentata, rimanendo però sempre al di sotto del 2%.
Il settore immobiliare rimane un’asset class interessante e un interessante strumento di diversificazione rispetto ad azioni e obbligazioni. I redditi immobiliari hanno una bassa correlazione con altre classi di attività e forniscono una buona copertura contro condizioni di mercato avverse. Per garantire la possibilità di affittare, gli investitori devono prestare particolare attenzione alle tendenze sottostanti: forte crescita delle famiglie in Svizzera, un mercato del lavoro forte e duraturo e densificazione urbana sostenuta dalle politiche – fattori che limitano l’offerta.
Un portafoglio immobiliare ampiamente diversificato
Lanciato nel 2015, Swiss Life REF (CH) ESG Swiss Properties ha registrato sviluppi favorevoli in termini di rendimento e valore. Lo sviluppo continuo focalizzato sulla diversificazione su scala nazionale ha dato prova di sé. Questo fondo immobiliare investe in un portafoglio di immobili di fascia alta, caratterizzato da un’elevata percentuale di edifici residenziali e da una concentrazione in regioni economicamente dinamiche, garantendo così un’elevata sicurezza dei redditi da locazione. Il fondo comprende attualmente 157 immobili per un valore di mercato di circa 2,5 miliardi di franchi (al 31 marzo 2024). Dal 2018 il fondo immobiliare Swiss Life REF (CH) ESG Swiss Properties partecipa annualmente al GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark). Dal 2019 beneficia del rating “Green Star”, a testimonianza della buona integrazione dei fattori ESG nei suoi investimenti immobiliari. Più recentemente, la valutazione GRESB era di quattro stelle su cinque.
1OFS, BNS, Wüest Partner e Swiss Life Asset Managers.
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