SCPI Praemia REIM: calo dei prezzi per quattro fondi, che riflette un mercato immobiliare a due velocità

All’inizio del 2025, Praemia REIM ha annunciato una riduzione dei prezzi di abbonamento per quattro dei suoi SCPI: Primopierre, Primovie, Patrimmo Commerce e Patrimmo Croissance Impact. Questa decisione illustra le attuali sfide del mercato immobiliare confermando al contempo un settore a due velocità, in cui alcuni attori mantengono la loro traiettoria ascendente.

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Una decisione motivata da un mercato che cambia

Dopo un 2024 segnato da quattro tagli consecutivi dei tassi di riferimento della Banca Centrale Europea (BCE), il mercato immobiliare sta entrando in un nuovo ciclo. La BCE, abbassando il tasso sui depositi al 3%, cerca di sostenere una graduale ripresa delle transazioni immobiliari. Tuttavia, le valutazioni immobiliari di fine anno hanno evidenziato sviluppi disparati all’interno delle diverse classi di attivi.

Il segmento degli uffici rimane quello più colpito dalla crisi, colpito dal telelavoro e dall’elevato numero di posti vacanti. In risposta, Praemia ha adeguato il prezzo delle azioni dei suoi SCPI per riflettere il valore reale dei loro asset e riposizionarsi all’interno del tunnel normativo. Primopierre, ad esempio, ha visto il suo prezzo scendere da 126€ a 115€, con un calo dell’8,7%. Questo SCPI, specializzato in uffici nella regione dell’Ile-de-France, si trova ad affrontare una doppia pressione: una domanda di locazione ridotta e importanti esigenze di ristrutturazione per soddisfare gli standard ambientali.

Focus sugli SCPI Praemia REIM: calo dei prezzi e aggiustamenti nel 2025

Praemia REIM ha recentemente annunciato una revisione al ribasso dei prezzi di abbonamento per quattro dei suoi SCPI. Questi aggiustamenti riflettono il desiderio della società di gestione di allineare i prezzi delle azioni al valore reale degli asset, rispondendo al tempo stesso alle sfide di un mercato immobiliare in rapida evoluzione. Ecco un focus dettagliato su ogni SCPI interessato e le ragioni alla base di queste decisioni.

Primopierre: Uffici sotto pressione

• Nuovo valore delle azioni : 115 € (diminuzione dell’8,7%, vecchio prezzo: 126 €).
• Contesto : Interamente investito negli uffici, Primopierre risente particolarmente della crisi della domanda locativa legata alla generalizzazione del telelavoro e agli alti tassi di sfitto. Gli attivi nella periferia interna di Parigi, che rappresentano una parte significativa del portafoglio, si trovano ad affrontare un continuo calo di valore.
• Piano d’azione :
  • Riduzione del debito attraverso un piano arbitrale (vendita di asset non strategici).
  • Investimenti mirati in ristrutturazioni per ricollocare rapidamente alcuni edifici sfitti.
• Distribuzione 2024 : 6,38 €/pezzo (riadattato rispetto alle previsioni iniziali).

Primopierre è un esempio di SCPI colpita da una doppia crisi: strutturale (cambiamento di destinazioni d’uso) e ciclica (aumento delle tariffe e nuovi standard ambientali).

Primovie: Sanità resiliente, uffici sotto pressione

• Nuovo valore delle azioni : 164€ (diminuzione dell’11,35%, vecchio prezzo: 185 €).
• Contesto : L’84% del portafoglio di Primovie è dedicato al settore immobiliare sanitario, un settore che mostra una grande resilienza grazie alle tendenze demografiche di lungo termine. La quota uffici (16% del patrimonio) ha invece subito una significativa svalutazione, incidendo sul valore complessivo della SCPI.
• Piano d’azione :
  • Riduzione del debito tramite un piano arbitrale.
  • Riduzione graduale dell’esposizione agli uffici per rafforzare la resilienza del portafoglio.
• Distribuzione 2024 : 8,36 €/pezzo (come previsto)

Primovie rimane un SCPI difensivo grazie al suo posizionamento di maggioranza nel settore immobiliare sanitario, ma l’impatto del segmento uffici evidenzia i limiti della diversificazione settoriale.

Patrimmo Commerce: Commercio sotto pressione, ma diversificato

• Nuovo valore delle azioni : 160 € (diminuzione del 9,1%, vecchio prezzo: 176 €).
• Contesto : Principalmente investito nelle imprese (92%), Patrimmo Commerce si trova a fronteggiare un rallentamento dei consumi in Francia e in Europa. Tuttavia, tipologie di asset come i parchi commerciali e le basi edificabili rimangono più resilienti rispetto ad altri segmenti commerciali.
• Piano d’azione :
  • Consolidamento del tasso di occupazione finanziaria attraverso il marketing attivo.
  • Riduzione della leva finanziaria e creazione di un fondo di rimborso per fornire liquidità aggiuntiva agli investitori.
• Distribuzione 2024 : 6,60 €/pezzo (influenzato dagli oneri sul debito e dalle esenzioni dall’affitto).

Patrimmo Commerce si concentra su segmenti di vendita al dettaglio più resilienti, adeguando al contempo il proprio portafoglio per preservare la redditività a lungo termine.

Patrimmo Croissance Impact: una SCPI decisamente focalizzata sul residenziale

• Nuovo valore delle azioni : 677 € (diminuzione del 7,7%, vecchio prezzo: 733 €).
• Contesto : Investito esclusivamente nella nuda proprietà di immobili residenziali, Patrimmo Croissance Impact non distribuisce proventi e ne capitalizza integralmente la performance. Il calo dei prezzi riflette una moderata correzione dei valori degli immobili residenziali, soprattutto in Île-de-France.
• Piano d’azione :
  • Rallentamento delle acquisizioni in attesa della stabilizzazione dei valori.
  • Mantenere il debito a un livello molto basso per ridurre al minimo i rischi.

Patrimmo Croissance Impact si distingue per il suo modello di smembramento, offrendo una valorizzazione progressiva pur facendo affidamento su partnership con social landlords.

Primofamily: Settore residenziale e alberghiero preservati

• Valore delle azioni invariato : 204 €.
• Contesto : Oltre il 50% del portafoglio è costituito da asset alberghieri, segmento che sembra aver completato la fase di approdo nel 2024. Gli asset residenziali e commerciali registrano un leggero calo, ma questo non incide sul prezzo del titolo, già ben posizionato in il tunnel regolamentare.
• Piano d’azione :
  • Rafforzare l’esposizione al settore alberghiero per massimizzare la redditività.
  • Mantenimento dei budget dei lavori per preservare l’attrattiva degli asset.
• Distribuzione 2024 : 7,40 €/pezzo (in linea con le previsioni).

Primofamily conferma la propria stabilità, sostenuta da solidi fondamentali nel settore alberghiero e da un’equilibrata diversificazione geografica e settoriale.

Contrasti tra i segmenti

Tuttavia, i cali non sono diffusi. Alcuni segmenti, come quello immobiliare sanitario, mostrano una maggiore resilienza. L’SCPI Primovie, investito all’84% nella sanità, adegua il suo prezzo di sottoscrizione da 185 a 164 euro (-11,35%), soprattutto a causa del settore uffici (16% del portafoglio). Bene, invece, il settore residenziale e quello alberghiero. SCPI Primofamily, il cui patrimonio è costituito per oltre il 50% da alberghi, mantiene il suo prezzo a 204€, dimostrando la solidità di questo settore.

SCPI in crescita per il 2025

Mentre alcuni SCPI stanno subendo aggiustamenti, altri continuano la loro traiettoria ascendente. Ad esempio, Epsilon 360 e Cœur d’Europe hanno visto aumentare i prezzi delle loro azioni dal 1° gennaio 2025. Questi aumenti riflettono fondamentali solidi e portafogli ben diversificati. Coeur d’Europe, ad esempio, beneficia di un posizionamento strategico negli asset residenziali europei.

Questo contrasto evidenzia un mercato SCPI a due velocità. Da un lato, segmenti come gli uffici, che devono affrontare sfide strutturali, e dall’altro, asset guidati da tendenze sociali e demografiche a lungo termine, come la sanità o il residenziale, che continuano ad attrarre investitori. Stiamo anche riscontrando una maggiore flessibilità per i nuovi SCPI come Iroko Zen, che ha funzionato bene per diversi anni.

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Investire in SCPI nel 2025: opportunità per gli investitori

Questi aggiustamenti dei prezzi offrono anche opportunità per gli investitori. Gli SCPI adeguati, riposizionati al loro valore di ricostituzione, consentono l’ingresso a livelli più interessanti. Allo stesso tempo, l’aumento degli SCPI dimostra la capacità di alcuni settori di generare performance stabili in un contesto economico complesso.

Per il 2025, il mercato sembra iniziare a stabilizzarsi gradualmente. I tagli dei tassi annunciati dalla BCE dovrebbero continuare a sostenere il settore, riducendo gli spread tra acquirenti e venditori. Gli investitori più accorti potranno approfittare di questo contesto per diversificare il proprio portafoglio e cogliere le opportunità in classi di attivi adatte al loro profilo di rischio.

Il mercato SCPI nel 2025 sarà molto interessante da seguire. Noi di Weelim supportiamo gli investitori nell’analisi di questi sviluppi per costruire portafogli diversificati in linea con i loro obiettivi di ricchezza.

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