Dove si fermeranno i prezzi dei terreni agricoli?

I terreni agricoli valloni sono diventati un prodotto di investimento. Il suo prezzo non ha più nulla a che fare con il valore della produzione e questo rappresenta un grosso problema per i giovani agricoltori. Il nuovissimo ministro dell'Agricoltura, Anne-Catherine Dalcq (MR), ne fa la sua priorità. Vuole correggere la situazione promuovendo in particolare l'affitto.

L'agricoltura vallone è costituita essenzialmente da aziende agricole a conduzione familiare, a misura d'uomo, di circa sessanta ettari in media. Dagli anni ’80 la situazione è cambiata in modo significativo. All'epoca le aziende agricole erano quasi 40.000, con una superficie media per azienda agricola di circa una dozzina di ettari. Oggi ne restano solo 12.500 su una popolazione agricola di 22.000 lavoratori. Una popolazione attiva che invecchia si prepara alla pensione. Una delle principali sfide per l’agricoltura vallone è quella demografica. Si trova inoltre di fronte a margini sempre più ristretti che richiedono molta diversificazione o molta terra. Tuttavia, questa terra sta diventando sempre più costosa. Ciò crea problemi di accesso alla professione o di trasmissione delle aziende agricole per le generazioni più giovani.

Inflazione

Naturalmente, questo non è un fenomeno nuovo. Ma l'Osservatorio vallone del territorio agricolo ha recentemente pubblicato un rapporto che non è mai stato così preciso nel comprendere questa inflazione incontrollata.

Dal 2017, il prezzo di un ettaro agricolo è aumentato da 27.205 a 39.216 euro nel 2023. Si tratta di un aumento del 44% o del 6,3% all’anno. La colpa è dell’inflazione? Non esclusivamente, poiché senza di essa l'aumento resta del 20% nello stesso periodo.

L'aumento dei prezzi per ettaro si osserva ovunque in Vallonia, ma la differenza di prezzo rimane significativa da una regione agricola all'altra. Ad esempio, non ci sorprenderà vedere che è proprio nel Brabante Vallone che il prezzo medio per ettaro di proprietà non edificata è il più alto delle province valloni: 53.129 euro. Ma è più caro, dato che le terre argillose di Namur vengono attualmente scambiate in media a 64.543 euro per ettaro. All'estremo opposto, un ettaro di prato nella provincia del Lussemburgo ti costerà solo 19.402 euro.

Un prodotto di investimento

Con questi prezzi proibitivi, i movimenti di vendita e acquisizione rimangono relativamente bassi: meno di 10.000 ettari nel 2023, ovvero l’1,1% della superficie agricola. Tre quarti dei movimenti hanno riguardato vendite, un quarto ha riguardato donazioni.

La maggior parte degli acquirenti erano ancora agricoltori (53%). La domanda è: perché sono disposti a imporre tali prezzi? “È chiaro che, anche nel 2017, potremmo rimanere sorpresi dai prezzi che alcuni agricoltori erano disposti a offrire per un ettaro di terreno agricolo”, spiega Marc Thirion, direttore del DAFoR (dipartimento per lo sviluppo rurale). Questo semplicemente perché la redditività esiste: “La redditività non si trova più nella terra, legata alla produzione di cereali, ma nel valore del capitale. Oggi, ai prezzi attuali, vediamo che nessun agricoltore aveva torto. I terreni agricoli sono diventati un ottimo investimento”.
In altre parole, i prezzi sono il risultato del mercato. E in realtà non hanno più nulla a che fare con la redditività della produzione agricola. “Ci stiamo allontanando dal modello del capitale investito nella produzione. Gli agricoltori ora investono in un fattore di produzione”, aggiunge lo specialista.

“Gli agricoltori che possono investire nella terra sono soprattutto persone che sono già sul posto e la cui azienda agricola gode già di una qualche forma di sostenibilità”, precisa Renaud Grégoire, portavoce della Federazione dei notai. Sappiamo infatti che non è lo sfruttamento del grano che permette di pagare tali prezzi. Da qui il problema dei giovani che devono sistemarsi. È estremamente complicato per loro avviare un’attività”. I terreni agricoli stanno diventando un prodotto speculativo come gli altri.

Pressione sui prezzi dei terreni

Ciò solleva un’altra domanda: chi sta esattamente esercitando una pressione al rialzo sul prezzo? Anche in questo caso le informazioni dell’Osservatorio sono preziose. Notiamo quindi che il prezzo pagato non è lo stesso a seconda degli attori. Un'azienda privata non legata all'agricoltura è, ad esempio, disposta a pagare 48.590 euro per ettaro, mentre la media, ricordiamolo, è di 39.216 euro.

Queste aziende esercitano quindi chiaramente una pressione sui prezzi. A questo proposito l’azienda Colruyt è senza dubbio l’esempio più emblematico. Il principale distributore belga acquista terreni e poi li affitta agli agricoltori, non senza provocare tensioni nella comunità. “Ma Colruyt resta l’epifenomeno di un problema più ampio”, ironizza Renaud Grégoire. Altre aziende sono al lavoro. Ma non dovrebbero essere ritenuti interamente responsabili.

Innanzitutto, SPW Agriculture ha stimato che nel 2020 solo un’azienda agricola su otto era di proprietà di un’azienda. Si tratta di un trend in evidente aumento, ma nel 2023, ad esempio, le persone giuridiche (aziende) non legate all’agricoltura rappresentavano solo l’11% delle acquisizioni.

Ci sono poi le aziende direttamente legate all'agricoltura, che rappresentano ancora il 5% degli acquisti. Sono disposti a investire in media 43.143 euro. A ciò si aggiungono gli acquirenti misti (persone fisiche e giuridiche) legati all'agricoltura che mettono sul piatto addirittura 51.957 euro e che rappresentano il 2,5% delle acquisizioni.

Ciò significa che gli stessi agricoltori partecipano alla speculazione sui prezzi. “In effetti è così, ma ti spiegheranno che sono obbligati a mettere questi prezzi per seguire e comprare. È un po’ come un serpente che si morde la coda”, dice Renaud Grégoire.

“Sarebbe troppo semplice biasimarli”, risponde Anne-Catherine Dalcq (MR), ministro dell'Agricoltura e membro della cerchia ristretta. L’aumento dei prezzi può essere spiegato da una moltitudine di fattori. Innanzitutto perché è una risorsa finita e quindi esiste una sorta di competizione. Poi, con l’inflazione, i margini del settore diminuiscono ed è necessario acquisire più ettari per aumentare la redditività. Infine, vediamo che questa concorrenza è ulteriormente rafforzata dalle aziende non legate all’agricoltura che pagano ancora di più”.

Promuovere l'affitto di aziende agricole

Se il mondo agricolo coltiva sempre più in proprietà (+3.263 ettari nel 2023), è senza dubbio nell’affitto e nel leasing agricolo che si trova la soluzione per aiutare i giovani agricoltori. «C'è una vera sfida in questo senso», conferma il ministro, che intende prendere il toro per le corna. “Il contratto di locazione ha il vantaggio di consentire agli agricoltori di mantenere la capacità di investimento, ad esempio in attrezzature. Poi l’affitto è regolato dalla legge, che mette tutti su un piano di parità”.
Il desiderio del ministro è quello di rendere più attraente l'affitto agricolo, attraverso misure di incentivazione. “A volte c'è il timore tra i proprietari di affittare i loro terreni agricoli”, riconosce il ministro. Si tratta innanzitutto del lancio ufficiale dell'Agenzia vallone dei terreni agricoli in materia di locazione e del suo sito web dedicato. Deve rendere la creazione di un contratto di locazione agricola comprensibile e applicabile a tutti. “Contrarre un contratto di locazione agricola dovrebbe diventare semplice come il contratto di locazione di un appartamento in affitto”.

Un altro aspetto riguarda i proprietari pubblici. L'agenzia potrà metterli in contatto con gli agricoltori, gratuitamente. Tra questi figurano, ad esempio, i CPAS che dispongono di terreni agricoli. Parliamo pur sempre di un potenziale di 60.000 ettari che potranno essere restituiti sotto forma di affitti. I giovani saranno particolarmente presi di mira poiché l'età sarà il criterio di selezione più importante (insieme alla distanza, alla zona e alla quantità).

Inoltre, in caso di vendita di terreni agricoli pubblici, la Regione vallona dispone di un diritto di preferenza dal giugno 2024. Questo non è ancora stato attivato, ma sulla carta consente quindi alla Regione di acquisire terreni in via prioritaria, subito dopo agricoltori. Attualmente la Regione Vallone conta 950 ettari, ma l'obiettivo è di arrivare a 60.000 ettari.

Infine, il ministro aggiunge “l'assistenza per l'inserimento, al di fuori del contesto familiare”. Questo aiuto dovrebbe consentire ai lavoratori autonomi che hanno una passione per l’agricoltura di iniziare. Tutte queste politiche devono contribuire a mantenere l’agricoltura a misura d’uomo in Vallonia, in un contesto di significativi pensionamenti degli agricoltori. “Questo è il mio mandato per i prossimi cinque anni”, conclude il liberale.