HADopo dieci anni di crescita ininterrotta, il mercato dei terreni rurali è in ripresa. Sulla scia della correzione dei prezzi immobiliari. “Il potere ritorna dalla parte degli acquirenti. Ora hanno spazio per negoziare», osserva Benoît Léchenault, direttore di Agrifrance, un dipartimento del gruppo BNP Paribas Wealth Management.
I prezzi dei terreni cerealicoli risentono del calo nel 2023 dei prezzi del grano (– 30% in un anno), del mais (– 36%) o della colza (– 26%) mentre l’importo dei costi (energia, fertilizzanti, ecc.) .) ) è in forte aumento (+27% tra il 2018 e il 2023). “Gli agricoltori hanno subito tutto il peso della concorrenza dei cereali provenienti dall’Ucraina, del calo delle esportazioni verso la Cina e l’Africa, con la Russia che consegna cereali a questi paesi gratuitamente o a prezzi bassi”, commenta.
“Un aggiustamento limitato”
Di conseguenza, dopo un aumento del 2,6% annuo, il prezzo dei terreni cerealicoli è sceso dell’1,5% a 7.880 euro per ettaro. La prima in quindici anni. Con grandi differenze a seconda della regione. Le zone migliori (Hauts-de-France, Santerre, Champagne crayeuse, Saint-Quentinois, a sud della Crau, valle della Durance) vengono vendute a più di 20.000 euro l’ettaro mentre altre (Mayenne, Côte-d’ Tuttavia, Nièvre) vengono scambiate intorno ai 2.500 euro ad ettaro.
“Questo aggiustamento dovrebbe restare limitato a causa della sottovalutazione dei prezzi dei terreni in Francia rispetto ai prezzi praticati dai nostri vicini”, osserva Benoît Léchenault. Al di fuori dei paesi baltici e di alcuni paesi orientali, i terreni agricoli francesi sono i più economici in Europa (vedi sotto). Lo sconto per i terreni in affitto è in media del 35%.
Altro elemento che peserà sul mercato: dal 30 al 50% degli agricoltori andrà in pensione nei prossimi dieci anni. Quasi 1,6 milioni di ettari dovranno quindi trovare un acquirente. Tuttavia, la trasmissione sarà sempre meno familiare. Secondo le autorità pubbliche, il 63% degli agricoltori che si insedieranno domani lo faranno al di fuori del contesto familiare. Accederanno al terreno tramite affitto.
Il prezzo dei prati continua a recuperare terreno
Per incoraggiare la proprietà da parte di investitori pubblici o privati, cioè l’acquisizione seguita dall’affitto, il disegno di legge di orientamento agricolo attualmente in Parlamento prevede la creazione di gruppi di investimento nei terreni agricoli (GFAI), che dovrebbero facilitare gli investimenti dei privati.
Al contrario, il prezzo dei prati, decisamente più basso (6.410 euro per ettaro), continua a recuperare terreno. “L’aumento del 17,6% registrato l’anno scorso si spiega con il calo dell’offerta in seguito alla riduzione del bestiame, poiché molti agricoltori, per motivi di trasmissione o vendita, hanno continuato a convertire i loro prati in terreni cerealicoli. Ciò è dovuto anche all’aumento del prezzo della carne. »
I terreni rurali mantengono una resa interessante: dal 3,7 al 4% a seconda della produzione. Si tratta di una cifra superiore all’inflazione (3,1% nel 2023). Beneficia anche di interessanti tasse sui trasferimenti.
Perché investire in esso?
“Più che la redditività, l’investimento in questi beni reali è giustificato da una preoccupazione di diversificazione e trasmissione degli attivi”, commenta Benoît Léchenault. Per quanto riguarda l’imposta sul patrimonio immobiliare o sulle imposte sulle donazioni o sulle successioni, i terreni agricoli beneficiano di un’esenzione del 75% fino a 500.000 euro e del 50% oltre. Unico vincolo: conservare la proprietà per almeno dieci anni.
