La crisi non incide sul rating immobiliare del capoluogo della Riviera. Ad aprile nuovo record per i vecchi appartamenti a Nissa la Bella, ora a 5.100 €/mq2. Questi prezzi medi nascondono però grandi differenze, con le gemme del Carré d’or, delle colline di Cimiez e di Fabron vendute al doppio, sopra i 10.000 €/m2.
Se questi valori sono buoni, il tempo più cupo ha bloccato le transazioni alla fine dello scorso anno – cali del 20% tra vari agenti e scadenze di vendita allungate di una decina di giorni – prima che le nuvole si dissipassero all’inizio del 2024 grazie ad un leggero calo dei tassi debitori. “Il mercato di Nizza ha subito un rallentamento nell’ultimo trimestre ma niente di catastrofico. Le frequenti rinunce dei nuovi acquirenti sono state controbilanciate da clienti stranieri e senior in grado di pagare in contanti”, riassume Jérôme Ugo, di Laforêt Immobilier. “Nonostante questo miglioramento, non siamo ancora fuori dalla crisi”, tempra Isabelle Poiraud, di Stéphane Plaza Immobilier.
Questa momentanea scossa non ha realmente invertito un equilibrio di potere ancora favorevole ai venditori. “Da entrambe le parti regna un atteggiamento di attesa. Gli acquirenti ci sono, i venditori sono riluttanti ad abbassare i prezzi. La rigidità di questi ultimi varia a seconda del progetto: alcuni, avendo acquistato molto tempo fa, accettano sconti, mentre altri temono una perdita di valore dopo una recente acquisizione. nota Jérôme Ugo. “Se la proprietà è eccezionale, il venditore mantiene il controllo” tuttavia osserva Sylvie Crey, di Espaces atipici. Lo stesso vale per i pagamenti in contanti, che tutelano il venditore da eventuali prelievi da parte di un acquirente che non ha ottenuto il mutuo immobiliare. “Le trattative sono più frequenti, più intense e più aperte. Chi può pagare in contanti è molto aggressivo. Tuttavia, i loro sforzi non sono sempre coronati da successo. osserva Benjamin Mondou, presidente di Century 21 Lafage Transactions, che indica sconti limitati al 6%.
Diversi freni
“Stiamo uscendo da un periodo in cui le trattative erano quasi inesistenti, perché la merce partiva senza quasi nessun controllo. I prezzi sopravvalutati scoraggiano gli acquirenti. Gli sconti possono arrivare a 5.500 euro, non a 30.000 euro”, sfumatura Thomas Gheerbrant, capo dell’agenzia ERA di Nizza e vicepresidente della rete MLS (40% delle transazioni nella metropoli). Per quanto riguarda il mercato degli affitti, esso è uno specchio del mercato immobiliare nizzardo, riflettendo una carenza molto forte di alloggi, aggravata da una “turnover molto basso, visto che i candidati all’immobile restano tra le mura”, deplora Isabelle Poiraud. Questa persistente scarsità è alimentata anche dai beni “colpito da un pessimo DPE e ritirato dal mercato da proprietari spesso stanchi di fortissime pressioni fiscali e normative”, insiste Moïse Vergeot, di Orpi. A meno che non si ripieghi sugli affitti di Airbnb, la cui domanda è in forte espansione, nonostante le limitazioni poste dal municipio. Quanto all’edilizia, non potrà compensare questa carenza ancora per molto tempo, come dimostra la crisi che sta attraversando.
5.100
EURO/MLN2
Il prezzo medio degli appartamenti in vecchi edifici a Nizza.
La valutazione per quartiere
Quadrato d’Oro, Musicisti
Centrali, vicino alle spiagge, all’aeroporto e alla stazione ferroviaria, le case del Carré d’or circondano il palazzo Negresco. Edifici haussmanniani o belle époque, con appartamenti borghesi (pavimenti in parquet, modanature) spesso senza balcone. “Molto popolare tra gli stranieri, è meno popolare tra i locali a causa della mancanza di vita notturna,” rileva Thomas Gheerbrant, vicepresidente MLS Costa Azzurra. I suoi prezzi? Proprio come le boutique di lusso! Da 6.500 a 9.000 €/m2, a seconda dello stato e del piano. Un ultimo livello con terrazza e vista libera sul mare sporco, il prezzo è superiore a 10.000 €/m2 : un duplex di 92 m2 è costato 1,35 milioni di euro. Rue Massenet, un monolocale di 30 m2 al piano terra venduto a € 215.000. Boulevard Victor-Hugo, un 83 m2 (balcone, cantina, box auto) ha raggiunto i 790.000 euro. La scarsità dei beni avvantaggia i margini del quadrilatero aureo. Rue François-Iehmtra i palazzi borghesi del quartiere dei Musicisti, dal DNA più bello, uno studio di 26 mq2 con balcone è stato venduto per € 245.000.
Colline occidentali – Fabron
Panorami mozzafiato, grandi ville, residence più moderni con piscina, campo da tennis e giardino… Le alture del Nice Ponant, vicino all’aeroporto e alle autostrade per Sophia Antipolis, sono sempre apprezzate. “Conta da 7.000 a 8.000 €/M2 “, indica Isabelle Poiraud, di Stéphane Plaza Immobilier. Avenue de la Corniche-Fleurie (Fabron), un livello del giardino di 62 m2 con 52 m2 di verde venduto per € 349.000. Nella stessa arteria, ma più in alto e quindi più lontano dal centro, i prezzi scendono. Quindi, uno studio di 35 m2 al piano terra con lavoro e balcone è costato 160.000 euro.
Pubblicazione
Ancora popolare e non ancora borghese dopo la sua ristrutturazione, il Libé rimane abbordabile. “Con il programma Iconic!, finalmente fuori terra, la stazione raggiunge i quartieri belli”, supplica Thomas Gheerbrant. Avenue Alfred-de-Vigny, una casa di 180 m2 su tre livelli, con 400 mq2 di terreno, box doppio e piccola piscina, venduto per 1,05 milioni di euro. Avenue des Platanes, a 105 m2 al piano terra costo 376.000 euro. Rue Clément-Roassal, un monolocale di 26,5 m2 è stato venduto per 119.000 euro. Gorbella Boulevard, a 65 m2 con esterno e cantina è stato venduto a 260.000 euro.
Parco Imperiale
Le famiglie dirigenti preferiscono l’ex resort della famiglia imperiale russa, annidato in altitudine. I suoi argomenti: vaste residenze borghesi, parchi alberati, buone scuole e licei, vicinanza ai campus. Verso Estienne-d’Orves, una villa privata di 270 m22 con piscina e garage di 1.500 mq2 di terreno venduto per 1,75 milioni di euro. In altezza, una villa di 181 m2 su un terreno di 1.250 mq2, con piscina a sfioro, terrazzi, box doppio, raggiunto 1,17 milioni di euro. Contare 5.000 €/mt2 in edifici meno borghesi di quelli dei quartieri vicini. Boulevard de l’Impératrice-Eugénie, a 26 m2 venduto per 137.000 € (5.250/mq2).
Porto – Vecchia Nizza – Garibaldi
Strade pedonali, piazze ringiovanite piene di boutique alla moda, caffè vivaci… IL quartiere alla moda di Nizza valuta cara i suoi beni. “La ristrutturazione urbana del Petit Marais ne ha incrementato il valore, che oscilla tra 4.000 e 4.500 €/m2 dietro il Porto Vecchio”, nota Julien Cresp, da Terres dedata. “Si supera anche gli 8.000 euro/mq2 intorno alla Place du Pin”, crede Moïse Vergeot. Giardino, piscina, parcheggio, giardino di 77 mq2 esposto a sud, con terrazzo, al piano alto della residenza Calypso, venduto a € 550.000. Rue Montée Montfort, monolocale di 30 mq2 con balcone costo € 259.000.
Saint-Roch-Riquier
“Con l’estensione del corridoio verde verso le rive del Paillon, i prezzi aumenteranno rapidamente intorno all’avenue Dunant e al Quai Lyautey, verso Riquier e Saint-Roch”, avverte Benjamin Mondou, di Century 21. Chi li stima tra 4.000 e 6.000 €/m2 in questi due settori. Il primo funge già da mercato di riporto per chi non riesce a trovare un alloggio in centro, nella Vecchia Nizza o sulle belle colline. Ci sono opportunità lì. In un edificio senza ascensore in rue Arson, un appartamento di 45 m2 da ristrutturare, con esterno, è stato venduto a 145.000 euro. Boulevard du Pape-Jean-XXIII, a 40 m2 con balcone e posto auto è stato negoziato per € 220.000. Anche le piccole aree vengono vendute a prezzi elevati. Un monolocale di 28 mq2 con esterno, da ristrutturare, è stato venduto a 122.000 €, rue Acchiardi-de-Saint-Léger (4.310 €/m2).
Cimiez
Spazio, calma, parcheggio, vista panoramica sulla Baia degli Angeli… Questa collina rimane una scommessa sicura per appartamenti e ville con piscina. Senza allontanarsi troppo dal centro. I costi ? “Da 7.000 a 9.000 €/m2 “, dice Benjamin Mondou. O ancora di più per le pepite: un 150 m2 con vista mare e garage in palazzo Belle Époque fu acquistato per 950 000 €. Boulevard de Cimiez, a 178 m2 da ristrutturare, senza esterno ma con cantina e posto auto, trattativa 950 000 €. Viale Ratti, a 50 mt2 con balcone, cantina e box, costo 315 000 €§
Cosa venduto
• Av. del Mal-Lyautey, 19,5 m2€73K.
• Rue de France, 31 m2€ 210.000.
• Av. Ratti, 39 m2esterno, cantina, €158.000.
• Av. Verola, 40,5 m2esterno, posto auto, € 195 migliaia.
• Av. dello Champagne, a 50 m2lavori, esterni, cantina, posto auto €148K.
• Av. della Repubblica, 57 m2€ 271.000.
• Rue Orestis, 62 m2esterno, cantina, €285.000.
• Via Scaliero, 67 mt2lavori, esterni, posto auto, € 340 migliaia.
• Bd de Cimiez, piano giardino, 77 m2giardino, € 599 migliaia.
• Av. Medici, 97 m2posto auto, € 320K.
• Rue Lorenzi, casa 103 m2lavori, esterni, posto auto, € 383 migliaia.
• Via Victor-Hugo, 116 m2balcone, con monolocale indipendente, €790.000.
• Rue Gilly, 157 m2lavori, esterni, posto auto, € 605 migliaia.
• Cimiez, palazzo privato, a 300 m28 vani, terreno 600 m22,4 milioni di euro.
