Rischi strutturali e ciclici nei mercati immobiliari internazionali

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I mercati immobiliari possono presentare rischi significativi per gli investitori, la stabilità finanziaria e lo sviluppo economico in generale. È quindi importante un’analisi approfondita di questi rischi. L’aumento dei rischi può richiedere misure normative per ridurre i rischi. È opportuno distinguere tra rischi ciclici e rischi strutturali.

La grande crisi finanziaria ed economica di 15 anni fa ha reso gli attori dei mercati immobiliari e finanziari, i regolatori e, soprattutto, milioni di famiglie dolorosamente consapevoli dell’importante ruolo che i mercati immobiliari possono svolgere nello sviluppo dell’economia globale e nella stabilità finanziaria mercati. Questa non è stata affatto la prima lezione di questa relazione, ma la simultaneità di molti difetti regionali causati dalla rete globale ha creato una crisi globale. Da allora, i mercati immobiliari sono stati giustamente monitorati da vicino e sono state adottate misure normative per ridurre la sensibilità dei mercati finanziari, in particolare la capacità delle banche di concedere prestiti è stata notevolmente ridotta.

Tuttavia, né il networking globale né gli insegnamenti tratti dalla crisi finanziaria hanno fatto sì che siano emerse strutture armonizzate e, quindi, dinamiche di mercato non uniformi. Naturalmente, i mercati immobiliari sono guidati anche da tendenze e cicli globali e sperimentano fasi di correlazione a volte più forte, a volte più debole. Ma è altrettanto vero che oggi esistono ancora forti differenze regionali nello sviluppo del mercato immobiliare. Ad esempio, gli indici dei prezzi delle case nei paesi OCSE si sono mossi in modo diverso per un totale di 110 punti percentuali dal 2010 – e questi sono già valori corretti per l’inflazione. Le differenze nella crescita nominale sono ancora maggiori. E, naturalmente, gli indici nazionali mascherano le grandi differenze regionali tra i diversi paesi. Se i mercati si muovono diversamente, ciò potrebbe essere espressione di diversi rapporti di scarsità, che sorgono ad esempio a causa di diversi sviluppi del reddito o della popolazione, ma potrebbe anche indicare che i mercati sono soggetti a diversi rischi di una possibile correzione del mercato.

Occorre pertanto tenere conto di queste sensibilità. Il CER (Comitato europeo per il rischio sistemico) lo fa utilizzando diversi parametri e ricava valutazioni del rischio per i mercati immobiliari dei 31 paesi esaminati. L’obiettivo è mostrare se un mercato potrebbe correggersi e in che misura tale correzione potrebbe rappresentare una minaccia per la stabilità del sistema finanziario.

La scelta degli indicatori presi in considerazione è in gran parte comprensibile, ma si basa soprattutto su considerazioni di plausibilità; non è quindi obbligatorio. Altre analisi possono selezionare altri indicatori. Soprattutto, la ponderazione degli indicatori è sempre alquanto arbitraria. In uno studio recente, abbiamo dimostrato come la determinazione dei fattori di ponderazione possa influenzare la valutazione del rischio (Just/Salzberger, 2024).

Questo articolo affronta un altro aspetto correlato: dividiamo gli indicatori di rischio utilizzati, molto vicini a quelli del CERS (ma non identici), in indicatori che riflettono differenze strutturali e in indicatori ciclici. Per consentire un confronto tra i punteggi di rischio del CERS e i punteggi da noi determinati, le scale di rating devono essere allineate. A tale scopo, le quattro categorie di rischio del CERS – “limitato”, “basso”, “medio” e “alto”, che originariamente rappresentavano valori da zero a tre – vengono convertite in una scala ampliata da uno a dieci utilizzando i quantili. Tale conversione viene effettuata mantenendo pari ponderazione dei criteri sottostanti e consente di calcolare un punteggio di rischio complessivo coerente e comparabile con i punteggi sviluppati internamente. La correlazione di questi due punteggi di rischio, sia ciclici che strutturali, con i valori trasformati delle analisi CERS fornisce preziose informazioni aggiuntive.

Esistono ovviamente differenze significative tra paesi in cui i rischi vengono segnalati e da quali indicatori: alcuni mercati (il Portogallo in particolare) ottengono punteggi elevati nel nostro sottoindice del rischio strutturale, ma punteggi moderati nel sottoindice ciclico. Per Repubblica Ceca e Austria la situazione è esattamente opposta: gli indicatori strutturali puntano più verso la stabilità, mentre la componente ciclica segnala rischi.

Questa distinzione è importante perché i rischi ciclici e strutturali potrebbero rendere utili misure diverse: il rischio ciclico potrebbe portare a un ulteriore cuscinetto di rischio, mentre il rischio strutturale potrebbe essere ridotto principalmente modificando queste strutture. Questa suddivisione è quindi opportuna per poter fronteggiare i rischi con misure adeguate.

A proposito, i grafici mostrano anche che alcuni mercati ottengono punteggi relativamente alti nel punteggio ESRB e punteggi relativamente bassi nelle componenti cicliche e strutturali del nostro punteggio. Ciò vale ad esempio per l’Irlanda. In questo caso vi sono differenze che derivano esclusivamente dalla scelta degli indicatori e delle ponderazioni. Ciò che è “corretto” può essere determinato con precisione solo in retrospettiva. In casi così incerti, potrebbe quindi essere saggio determinare diversi punteggi in parallelo per ottenere un’immagine del rischio relativamente affidabile dalle distribuzioni così generate. Sfortunatamente, la sicurezza complessiva non può essere determinata in questo modo; riduce solo un po’ l’incertezza – almeno.

Fonti:

CERS (2019). Vulnerabilità nei settori immobiliari residenziali dei paesi SEE settembre 2019. Francoforte.aM

Giusto, T. (2023). Mercati immobiliari europei con rischi contrastanti. Libertà economica, 3 luglio 2023, [Zugriff am 03.07.2023]

Just, T. e Salzberger H. (2024). Rischio strutturale e congiunturale sull’edilizia abitativa nei paesi OCSE. In: Intereconomia 3 (2024).

Fonte: CERS (2019), Just/Salzberger (2024)

Tobias Just e Hannah Salzberger

Università di Ratisbona
Università di Ratisbona

Tobias Just e Hannah Salzberger

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