Il prezzo pagato in borsa riflette l’appetito del mercato ma anche i suoi eccessi di ottimismo o pessimismo a seconda del ciclo economico.
Se la generazione e la distribuzione del reddito sono la chiave della performance a lungo termine per i vari titoli immobiliari indiretti, abbiamo visto che il prezzo di borsa di questi ultimi è stato piuttosto malconcio nel 2022 e nel 2023. Infatti, tra luglio 2021 e ottobre 2023, l’indice SWIIP1 sceso di quasi il -25%! Ciò significa che il valore degli immobili sottostanti è stato ridotto di un quarto? No… Allo stesso tempo l’indice IREAL2 guadagna +13%, il che significa che in media un investimento immobiliare svizzero veniva scambiato a un prezzo più alto del 13% nell’ottobre 2023 rispetto a luglio 2021.
Allora come non confondere tutto? Differenziando 3 nozioni principali: in primo luogo il prezzo di borsa dei veicoli immobiliari (fondi quotati e società immobiliari). Questo prezzo corrisponde al prezzo al quale gli azionisti e i detentori di quote scambiano il titolo. Esso oscilla costantemente ed è influenzato dalla domanda e dall’offerta, dalla situazione economica, dalle aspettative degli azionisti-investitori, nonché dalla loro valutazione della qualità sottostante del portafoglio immobiliare, della sua strategia e della sua gestione. Il prezzo pagato in borsa riflette quindi l’appetito del mercato ma anche i suoi eccessi di ottimismo o pessimismo a seconda del ciclo economico.
Fortunatamente, per garantire trasparenza sul loro patrimonio – il cui valore non è osservabile – e per dare un’indicazione all’investitore, questi titoli pubblicano ogni anno il valore netto rivalutato del loro patrimonio. Nel contesto immobiliare tale rivalutazione dipende quasi esclusivamente dalla stima finanziaria degli immobili effettuata annualmente da periti indipendenti. Così, quando i corsi di borsa hanno perso il 25%, il valore patrimoniale netto (NAV) dei fondi quotati è aumentato nello stesso periodo di circa il 5%, senza tenere conto dei proventi distribuiti sotto forma di dividendi, a riprova che con ogni probabilità il valore dei loro titoli il patrimonio non era diminuito, almeno secondo i periti.
Infine, se leggete attentamente i resoconti annuali dei veicoli immobiliari indiretti, troverete un terzo valore molto interessante: il prezzo di costo contabile degli immobili, cioè il costo storico di acquisto nonché i pesanti investimenti manutentivi effettuati da allora. Si tratta di un dato molto importante da mettere in relazione al valore del capitale raccolto in passato: è questo valore che fissa in modo permanente il rendimento del portafoglio immobiliare e quindi il dividend yield di ogni azione esistente. Si consiglia inoltre di confrontare regolarmente il prezzo contabile e il valore di valutazione degli immobili al fine di esaminare la plusvalenza latente generata dal gestore.
Di conseguenza, se il prezzo di borsa è probabilmente il più trasparente nel breve periodo e ci consente di fotografare lo stato del mercato attuale e le aspettative future, non dovremmo esitare a confrontarlo con il valore patrimoniale netto, in assoluto e in modo relativo. , per l’intero indice. In questo modo potrete rilevare il sentiment del mercato nel suo complesso, su un sottosettore immobiliare ma anche su un determinato titolo. L’analisi fondamentale e in particolare l’osservazione dei rendiconti finanziari vi permetteranno poi di determinare se questa sensazione è giustificata! Infine, a lungo termine, il rendimento pagato per l’acquisto di immobili fissa in modo permanente la redditività del veicolo e dovrebbe quindi essere attentamente analizzato e confrontato.
1 L’indice SXI Real Estate® Funds Broad PR rappresenta il prezzo di borsa dei 42 fondi immobiliari svizzeri quotati alla SIX Swiss Exchange.
2 L’indice SWX IAZI Investment Real Estate Price rappresenta l’evoluzione del valore degli immobili di investimento (residenziali e commerciali) e si basa sull’osservazione del mercato delle transazioni immobiliari su scala nazionale.
