“Dobbiamo riformare l’edilizia sociale per far uscire la Francia dal debito”

©Le Cercle Rouge/Getty Images

– Edilizia sociale a Créteil, Francia

Il modello francese di edilizia sociale si basa sulla proprietà statale di un insieme di unità abitative urbane affittate a basso prezzo a famiglie a basso reddito. Vengono così immobilizzate diverse centinaia di miliardi di euro, con un ritorno sugli investimenti minimo. La vendita di questi beni da parte dello Stato consentirebbe una riduzione significativa del debito pubblico francese. Si potrebbe quindi pensare di trasferire la proprietà degli alloggi sociali agli attuali inquilini attraverso crediti specifici. Lo Stato non sarebbe più il finanziatore dell’edilizia sociale, ma il semplice garante dei crediti concessi.

Il valore del patrimonio immobiliare HLM non deve essere stabilito in base ai prezzi di mercato, altrimenti i futuri proprietari saranno soggetti a pagamenti mensili superiori agli affitti attuali. Il calcolo va effettuato in modo inverso, cercando l’importo finanziato corrispondente ad un credito la cui rata di rimborso mensile sia pari all’attuale canone mensile.

Con l’edilizia sociale lo Stato potrebbe recuperare oltre 460 miliardi di euro

Secondo i dati delle federazioni interessate, l’affitto medio di un HLM è di 450 euro. Considerando l’attuale volume di 5,4 milioni di unità abitative, da un semplice calcolo attuariale emerge che l’importo che probabilmente verrà recuperato dallo Stato sarebbe superiore a 460 miliardi. Questo importo si basa sull’ipotesi di prestiti bancari della durata di 25 anni ad un tasso del 4%, un livello tanto più attraente in quanto le banche non si assumerebbero il rischio di mancato pagamento.

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Una riduzione del debito di questa portata, e soprattutto senza alcun ostacolo politico immaginabile, giustifica certamente l’attuazione di una simile riforma. Ma c’è anche di meglio. Se le condizioni per la concessione del credito da parte delle banche possono essere rese attraenti, per loro si pone comunque il problema del rifinanziamento. La soluzione immediata possibile in questo senso sarebbe il ricorso al mercato. Verrebbero costruiti veicoli di investimento e offerti ai risparmiatori, consentendo alle banche di mantenere un margine sufficiente e, soprattutto, senza aumentare il proprio bilancio. Questi prodotti finanziari garantiti beneficerebbero del miglior rating delle agenzie specializzate grazie alla garanzia statale.

Il sistema dei crediti subprime

Riconosciamo qui il meccanismo di assistenza abitativa lanciato negli Stati Uniti nel 1938, inizialmente finanziato dallo Stato, poi rilanciato dai mercati. Questo meccanismo ha preso vita legale nel 1977, mentre l’espressione “prestiti subprime” è stata formalizzata qualche anno dopo. Il nuovo sistema è stato gestito dall’agenzia statale Fannie Mae e supportato da un rigoroso sistema legale e statale. Ma 30 anni dopo – dal 2006 al 2007 – questo sistema è sfuggito al controllo della sua autorità di vigilanza, il Ministero dell’Edilizia, con le conseguenze che conosciamo.

Le banche e i fondi di investimento avevano mescolato i titoli subprime venduti selvaggiamente da Fannie Mae con altri titoli per creare obbligazioni attraenti. L’annuncio esplicito ma tardivo della non garanzia da parte dello Stato americano sui titoli subprime ha provocato lo shock del 2008 con l’immediato declassamento del rating di questi titoli venduti in tutto il mondo. Dovete sapere che sono state apportate le correzioni necessarie e che la politica dell’edilizia sociale ha ripreso il suo corso negli Stati Uniti, essendo stato in particolare oggetto di una profonda revisione il modo di operare e di controllare di Fannie Mae. Sarebbe del resto utile che i programmi didattici affrontassero una materia molto ricca a livello formativo, perché lo studio della “catena del credito subprime” permette di mettere in pratica tecniche finanziarie ritenute opache, facilitandone l’assimilazione.