Due agenti immobiliari, incluso l’ex vincitore diOccupazione doppia Jimy Levesque, ha nascosto un rapporto di ispezione sfavorevole in cui si riscontravano accumuli d’acqua nel seminterrato di una casa che stavano vendendo. Questa pratica è diffusa, denunciano quattro ispettori edili interpellati La stampa.
Pubblicato alle 5:00
Il broker Jimy Levesque, vincitore dello spettacolo Doppia occupazione Martinica 2022ci accoglie nel parcheggio del suo ultimo annuncio immobiliare su Centris, a Saint-Jean-sur-Richelieu.
La visita è cordiale e veloce. Il giovane broker, che ha appena annunciato ai suoi 60.000 follower su Instagram la sua affiliazione al gruppo RE/MAX, ci porta nel seminterrato di casa, dove c’è odore di umidità.
FOTO OLIVIER JEAN, LA STAMPA
L’immobile sito a Saint-Jean-sur-Richelieu è stato oggetto di un rapporto di ispezione sfavorevole. Documento nascosto dal broker Jimy Levesque.
Il fondo delle pareti di alcune stanze è stato ritagliato e sostituito con strisce di nuovo gesso. Il rivestimento del pavimento è stato rimosso in alcuni punti, rivelando la nuda lastra di cemento. Ci sono stati danni causati dall’acqua? ” NO. È solo che non è ancora stato intonacato, c’è ancora un po’ di lavoro da fare”, spiega vagamente il broker.
Al termine della visita, il signor Levesque ci invia via SMS la “dichiarazione del venditore”, un modulo obbligatorio per qualsiasi transazione immobiliare residenziale, indicando tutti i problemi noti con la proprietà. Il documento menziona un sistema fognario nel seminterrato, in una data non specificata.
Ma nella sezione “Rapporti di ispezione e altre perizie”, la dichiarazione indica che l’edificio non è mai stato oggetto di un’ispezione.
Tuttavia, questo è falso. Il 28 agosto, la stessa casa è stata visitata dall’ispettore edile Maxime Lapalme, su richiesta di una coppia di acquirenti che hanno fatto un’offerta accettata. Il verbale di ispezione pre-acquisto evidenzia, con supporto di foto termografiche, la “presenza di acqua sotto [le] copertura molle del piano interrato”, elevata umidità e “pozzetto inadeguato”. Gli acquirenti hanno concluso l’ispezione e hanno ritirato la loro promessa di acquisto in seguito agli “indizi di disordine” osservati dal signor Lapalme, indica il rapporto.
FOTO HUGO-SÉBASTIEN AUBERT, LA STAMPA
Maxime Lapalme, ispettore edile
Ho fatto più di 1000 termografie nella mia vita. Questa è la seconda volta nella mia carriera che vedo tracce d’acqua così evidenti sotto il pavimento.
Maxime Lapalme, ispettore edile
Il signor Lapalme gestisce il gruppo pubblico Facebook Spotted Inspection, dedicato alle ispezioni edilizie.
Dal 2022, i danni causati dall’acqua hanno rappresentato quasi la metà dei sinistri pagati nelle assicurazioni sulla casa in Canada. Il valore dei danni atmosferici è più che raddoppiato negli ultimi 25 anni.
L’ispettore ha inoltre constatato nel suo verbale la presenza nel sottotetto di vermiculite, materiale che potrebbe contenere amianto. Questa scoperta non è menzionata da nessuna parte nella dichiarazione del venditore, anche se due caselle sono appositamente previste a questo scopo.
Dichiarazione obbligatoria
IL Regolamento che rispetta le condizioni per lo svolgimento di un’operazione di intermediazione è inequivocabile. I broker e i gestori delle agenzie devono informare tutte le parti di eventuali fattori che potrebbero “influenzare negativamente” la transazione. L’esistenza di “qualsiasi denuncia precedente deve essere dichiarata” nella dichiarazione del venditore, precisa l’Organisme d’autoréglementation du courtageimmobilier du Québec (OACIQ), sul suo sito web. Se il broker non invia un rapporto di ispezione precedente, “deve almeno” comunicare all’acquirente “i fattori sfavorevoli ivi indicati”, aggiunge l’organismo di regolamentazione.
Interrogato al telefono sul rapporto nascosto, Jimy Levesque ha detto di non sapere che fosse stata effettuata un’ispezione.
Durante l’ispezione del 28 agosto, era sua moglie, Carolanne Brière, l’intermediaria coinvolta nella vendita. La registrazione è stata successivamente cancellata, quindi registrata nuovamente nell’ambito di un nuovo contratto di intermediazione con l’agenzia RE/MAX Évolution, per la quale Jimy Levesque funge da intermediario.
MMe Brière, però, sarebbe ancora coinvolta nella transazione, stando al cartello “In vendita” e ad un sms scambiato con lei. Il signor Levesque e il signorMe Brière si presenta ufficialmente come partner commerciale su Facebook, e MMe Brière è stato descritto in un comunicato stampa dell’aprile 2023 come il “broker ufficiale” di uno dei principali sponsor diOccupazione doppia per la rivendita dell’appartamento vinto da Jimy Levesque e da un altro concorrente nell’ambito dello spettacolo.
MMe Brière non ha richiamato La stampa.
Il proprietario dell’agenzia RE/MAX Évolution, Cédric Lebeau, giustifica l’omissione del rapporto di ispezione affermando che era “incompleto”, ma assicura che “tutti i potenziali clienti che hanno espresso serio interesse” per la casa hanno ricevuto il documento.
Il signor Lebeau aggiunge di aver “spiegato la situazione” alla linea Info-OACIQ “che ci ha confermato che non è stata constatata alcuna violazione”. Tuttavia, afferma l’OACIQ, in una e-mail inviata a La stampache “in nessun momento gli agenti del centro d’informazione Info-OACIQ sono autorizzati ad esprimere un parere giuridico” e possono solo fornire informazioni fattuali “senza interpretarle”.
Multe e sospensioni
Nascondere l’esistenza di un’ispezione precedente è un errore “grave”, afferma il vicepresidente delle comunicazioni dell’OACIQ, Louis Beauchamp.
“Il fatto che un rapporto di ispezione sia completo o meno non solleva un agente immobiliare dal suo obbligo di fornire a qualsiasi acquirente interessato tutti i fattori negativi riguardanti una proprietà. L’intermediario immobiliare ha l’obbligo di rivelarle in ogni momento e indipendentemente dal modo in cui le informazioni concrete su un immobile sono state portate alla sua attenzione e di avvisare il suo cliente, il venditore, di includere questo fattore sfavorevole in tali informazioni. Dichiarazione del venditore. »
“Il pubblico ha il diritto di aspettarsi che il broker di quotazione fornisca tutte le informazioni sull’immobile immesso sul mercato, siano esse positive o negative”, stabilisce il Comitato disciplinare dell’OACIQ, in una decisione dello scorso luglio che condanna un broker a una multa di 6.000 dollari. multa e sospensione della patente per 120 giorni per aver occultato l’esistenza di un verbale di controllo sfavorevole.
“Non è stato accreditato”
Ispettori edili consultati da La stampa sostengono, tuttavia, che queste omissioni sono relativamente frequenti. “Anche se si tratta di casi eccezionali, ce ne sono troppi”, afferma il presidente dell’Associazione degli ispettori edili del Quebec (AIBQ), Denis St-Aubin.
Tre ispettori affermano che gli intermediari nascondono i rapporti di ispezione facendo sembrare che la transazione sia fallita perché la banca ha rifiutato il finanziamento. “È la classica scusa”, dice l’ispettore edile Virginie Mairet, che lei stessa ha già constatato la scomparsa di uno dei suoi rapporti che evidenziavano allagamenti nel vespaio di una casa.
La legge dice che se l’acquirente vuole recedere da una transazione deve presentare il rapporto di ispezione. Ma se la vendita fallisce per ragioni finanziarie, non c’è altra giustificazione da fornire.
Virginie Mairet, ispettore edile
“Il verbale deve essere inviato integralmente se e solo se l’acquirente recede dalla transazione per i motivi indicati nel verbale”, precisa Marc-André St-Pierre, un ispettore che funge anche da perito in tribunale. In caso contrario, non vi è alcun obbligo di divulgazione.
L’OACIQ invita gli ispettori che sono a conoscenza di “situazioni fraudolente” a sporgere denuncia.
“Ci sono molti broker che sono molto, molto trasparenti. In molti casi sappiamo che i nostri rapporti verranno trasmessi”, l’ispettore Virginie Mairet.
