Chi è salito in treno alla stazione centrale di Zurigo e si è affacciato al finestrino, probabilmente le ha già viste: le case Sugus nella città di Zurigo.Immagine: Watson
Il caso attuale delle case Sugus nella città di Zurigo è esasperante, ma è più complesso di quanto sembri a prima vista. L’ereditiera potrebbe avere validi motivi per le rescissioni. Ma nel frattempo, si innamora di un truffatore.
04.12.2024, 18:5904.12.2024, 19:35
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“Questo è un bel regalo di Natale”, dice Paul M., che desidera rimanere anonimo. Non intende seriamente questa frase. Al contrario. Questa settimana il postino gli ha portato una lettera raccomandata che lo ha scioccato: lo sfratto dal suo appartamento.
Non è solo Paul M. a dover lasciare il suo appartamento con la moglie e i tre figli di 9, 11 e 18 anni, entro il 31 marzo 2025. Ci sono anche altri 104 inquilini che abitano nelle cosiddette “case Sugus” in Neugasse 81, 83 e 85 a Zurigo, come ha reso noto ieri Watson. Molti di loro sono famiglie giovani come Paolo M.:
“Se dovessimo andarcene tutti, l’intero quartiere sarebbe distrutto”.
Mieter Paul M.*
Non è realistico che gli inquilini trovino un appartamento a prezzi accessibili nella stessa zona. E questo in poco meno di quattro mesi. I bambini dovrebbero cambiare scuola e perderebbero i loro amici e il loro ambiente. Intere classi verrebbero distrutte nel bel mezzo dell’anno scolastico. Gli adulti perdono le amicizie che avrebbero trovato e mantenuto nel vicinato.
Ciò che sta accadendo attualmente qui nel Distretto 5 contraddice in realtà tutto ciò a cui si erano impegnati coloro che costruirono le case di Sugus 25 anni fa.
Dovrebbe essere adatto alle famiglie e conveniente
È l’anno 1990. Le FFS hanno a disposizione uno spazio libero nel distretto 5, lungo i binari davanti alla stazione centrale di Zurigo. Qui deve essere creata la cosiddetta zona radiografica. L’obiettivo dichiarato è quello di fornire appartamenti a prezzi accessibili, particolarmente adatti alle famiglie. I residenti della città erano già preoccupati per la crescente carenza di spazi abitativi a prezzi accessibili.
Le FFS bandiscono quindi un concorso per l’area. Le FFS e la Città di Zurigo hanno scelto insieme il progetto vincitore: nove edifici residenziali indipendenti, progettati in modo identico dalla coppia di architetti Isa Stürm e Urs Wolf, che dovrebbero “consentire un’ampia gamma di soluzioni abitative e di strutture”. Questi sono i progetti per le future case Sugus, che prenderanno il nome dalla loro forma rettangolare e dalla facciata colorata.
Ecco come appaiono le case Sugus.Immagine: Watson
L’idea sembra buona. Ma le FFS hanno difficoltà a trovare un’impresa edile che possa e voglia realizzare questa visione. Fu solo nel 1998 che trovarono quello che cercavano presso il costruttore e imprenditore Leopold Bachmann. Bachmann completò la costruzione delle case Sugus in tempi record. Già nell’aprile del 2000 hanno potuto trasferirsi 317 inquilini.
Alcuni lo chiamano “l’agricoltore a buon mercato della nazione”, “l’agricoltore veloce”. Nel 2004, ad esempio, la rivista specializzata “Wohnen” accusò Bachmann di correre il rischio che i suoi edifici dovessero essere ristrutturati dopo soli dieci o vent’anni.
Altre voci definiscono Leopold Bachmann un “grande filantropo”, un umanitario. Bachmann sottolinea ripetutamente di avere un obiettivo principale: fornire alloggi a prezzi accessibili per i redditi più bassi, in particolare le famiglie con bambini. Ecco perché come locatore ha un approccio umano: presta attenzione al “mix di inquilini” e sostiene che almeno il 20% degli inquilini nelle sue case a Sugus dovrebbero essere sempre stranieri.
Dopo appena dieci anni di difetti di qualità
Agricoltore o filantropo a buon mercato? Probabilmente la verità sta nel mezzo. Lo dimostra uno studio commissionato dalla città di Zurigo e pubblicato nel 2010 da due sociologi.
Da un lato traggono una conclusione positiva: i residenti si sono sentiti molto a proprio agio e ancorati nell’area radiografica, hanno stretto amicizia con i vicini e hanno apprezzato lo scambio quotidiano con le persone più diverse. Nessuno segnala eventuali conflitti dovuti a differenze culturali.
Inoltre il desiderio di Leopold Bachmann si è avverato. Secondo i sociologi, nel 2010 nelle case di Sugus vivevano più famiglie con bambini che in qualsiasi altra zona urbana. E quelli che un tempo vivevano nelle case di Sugus non volevano più andarsene: “La velocità di spostamento nell’insediamento è ben al di sotto della media urbana del 20% all’anno”.
Ma questa moneta ha un rovescio della medaglia: la qualità costruttiva. Nel 2010 vediamo esattamente il quadro previsto dai critici di Leopold Bachmann.
“Dopo 10 anni crolla tutto (attrezzatura a buon mercato, ecc.)”, avrebbe scritto un inquilino nel questionario dei due sociologi. Altri segnalano crepe nei muri, struttura dell’edificio scadente, muffa, piastrelle del bagno economiche da sostituire, cassetti della cucina che non si potevano più estrarre, giunti in silicone della doccia che non reggevano più, cattivo isolamento delle camere oppure che le maniglie delle finestre e l’intonaco del soffitto cadessero regolarmente.
“Dopo 10 anni tutto crolla (dispositivi economici, ecc.).”
Inquilino intervistato nelle case di Sugus nel 2010
I sociologi constatano che la soddisfazione per la qualità della costruzione è diminuita notevolmente in un breve periodo di tempo. Nel primo sondaggio del 2002 solo il 14% degli inquilini si è lamentato della qualità degli edifici Sugus. Due anni dopo, nel 2004, era al 24%. Nel 2010 la metà degli inquilini ha segnalato carenze qualitative nelle case Sugus.
Sono passati 14 anni da quest’ultima indagine. È del tutto possibile che ora ci siano ancora più difetti di costruzione. È difficile valutare se questi giustifichino una ristrutturazione totale. Gli inquilini con cui Watson ha parlato dicono: No, non sarebbe necessaria una ristrutturazione totale.
Uno sguardo alla cucina di una delle tre case Sugus, da ristrutturare completamente.Immagine: Watson
Nella lettera di disdetta l’amministrazione della Allgood Property AG ritiene tuttavia che la situazione abitativa “non sia più ragionevole”. Per rafforzare questa tesi, l’amministrazione ha pubblicato sul suo sito web immagini di crepe, muffe e altri difetti. Allgood Property AG scrive solo tre parole a riguardo:
“L’amara verità…”
Allgood Proprietà AG
Allgood Property AG fa riferimento, tra le altre cose, a questa “dichiarazione” ufficiale su richiesta di Watson.Immagine: screenshot di Watson
La figlia di Bachmann ereditò tre case Sugus
Allgood Property AG non è il nuovo proprietario delle case Sugus. È semplicemente l’amministrazione in atto.
Leopold Bachmann è morto nel 2021 all’età di 88 anni. Ha donato la maggior parte delle sue proprietà alla sua fondazione di beneficenza Leopold Bachmann. Lasciò le case Sugus a due dei suoi figli e a sua figlia Regina Bachmann. A tutti e tre sono stati assegnati tre blocchi ciascuno. Almeno così scrivono Tsüri.ch e il Tages-Anzeiger. Watson non è stato in grado di verificare in modo indipendente queste informazioni.
Sul sito web di informazioni immobiliari del Canton Zurigo, Watson ha ricevuto un messaggio di errore mentre cercava di localizzare i proprietari delle nove case Sugus:
Messaggio di errore nel browser GIS ufficiale del Canton Zurigo.immagine: screenshot di Watson
La Fondazione Bachmann Leopold non vuole commentare il caso perché non è proprietaria dell’immobile. Watson non è riuscito a stabilire un contatto con Regina Bachmann. La vostra azienda “Regina Bachmann Immobilien Zug” è iscritta nel registro di commercio solo da giugno 2024 e non dispone ancora di un sito web.
Tuttavia, il fatto che Regina Bachmann abbia ereditato solo tre case Sugus spiegherebbe perché solo gli inquilini di tre blocchi hanno ricevuto la disdetta. Paul M. dice a Watson:
“Perché la “situazione abitativa” dovrebbe essere “irragionevole” solo nella nostra zona, mentre negli altri sei isolati va tutto bene?”
Lui e molti altri inquilini credono di conoscere la risposta: Regina Bachmann usa la ristrutturazione totale come argomento per poter riaffittare i 105 appartamenti con un rendimento notevolmente più elevato.
Lascia il “lavoro sporco” – lo sfratto di numerose famiglie, pensionati e persone a basso reddito – alla Allgood Property AG. Ma così facendo avrebbe potuto tagliarsi la carne. Perché dietro la Allgood Property AG si nasconde un losco uomo d’affari: Goran Zeindler.
L’imprenditore discutibile
“La nostra esperienza è il vostro vantaggio!” Goran Zeindler ha scandito questo slogan su LinkedIn nel 2021 per promuovere la sua società immobiliare Albego Real Estate AG.
Goran Zeindler ha pubblicizzato una delle sue aziende su LinkedIn. Il collegamento al sito Web dell’azienda non porta da nessuna parte oggi. Immagine: screenshot di Watson
La Albego Real Estate AG però non esiste più. Proprio come le altre sette società immobiliari e di costruzione che Goran Zeindler ha fondato negli ultimi dieci anni. Tutti sono andati in bancarotta. Sono così in rosso che il tribunale distrettuale di Höfe (SZ) ha dovuto più volte interrompere il procedimento “per mancanza di patrimonio”. Ciò significa che le società per azioni non avevano più denaro sufficiente nemmeno per coprire le spese procedurali. Per non parlare di ripagare i loro creditori.
Potrebbero essercene alcuni. Sulla piattaforma Immoverwaltungsvergleich.ch un utente ha valutato Albego Real Estate AG con una stella nel settembre 2024. E ha scritto:
«Avvertimento da parte delle aziende del Sig. Goran Zeindler e la sua pratica commerciale con la quale deruba artigiani e costruttori in Svizzera e abusa del sistema CH. Circa dal 2000 circa 10 aziende rinomate (per lo più AG) riconducibili a Goran Zeindler sono fallite o sono state misteriosamente sciolte. Al momento sono almeno 4 le denunce depositate in Procura”.
Inserimento di un utente su Immoverwaltungsvergleich.ch sull’azienda di Goran Zeindler.
Poco dopo la nostra prima segnalazione sui licenziamenti di massa nelle case di Sugus, un utente Watson ci ha contattato con una storia simile. L’imprenditore gli deve 10.000 franchi. E inoltre:
“Il signor Goran Zeindler è un impostore!”
Watson non ha potuto verificare in modo indipendente queste accuse. La Allgood Property AG con sede a Baar (ZG) non ha voluto commentare.
Tuttavia, continua a promettere molto sul suo sito web. Ad esempio “servizi completi in tutto il settore immobiliare”. E in tutti i ruoli immaginabili: come costruttore, amministratore immobiliare e investitore. La società per azioni pubblicizza con le stesse immagini degli edifici che già Goran Zeindlers utilizzava per scopi pubblicitari per le sue società in fallimento.
La Allgood Property AG con sede a Baar (ZG) è l’unica azienda fondata da Goran Zeindler ufficialmente ancora liquida. Tuttavia, è legittimo chiedersi quanto durerà tutto ciò. E se l’ereditiera della Sugus House Regina Bachmann, mentre distruggeva la vita colorata di un intero quartiere, si fosse anche innamorata di un truffatore. Forse il dubbioso imprenditore le farà un regalo di Natale altrettanto “carino” di quello che ha fatto ai suoi coinquilini con i bandi.