Licenziamenti di massa prima di Natale: “Tutta questione di rendimenti”

• Christian Georg Brunner, economista immobiliare, critica il progetto di ristrutturazione del nucleo centrale delle case Sugus perché orientato al profitto.

• La proprietaria Regina Bachmann sta progettando ampi lavori di ristrutturazione, anche se gli edifici hanno solo 24 anni.

• Brunner dubita della necessità degli avvisi di posti vacanti e li vede come un trucco per aumentare l’affitto.

• La modifica della planimetria prevista ha lo scopo di facilitare i nuovi affitti e consentire canoni più alti.

Tre case in un quartiere residenziale di Zurigo devono essere completamente ristrutturate. Sono stati costruiti da Leopold Bachmann (1933–2021), per il quale la compatibilità sociale è sempre stata importante. In una delle poche interviste della sua vita ha affermato che secondo lui era importante fornire alloggi a prezzi accessibili a chi ha un reddito più basso, in particolare alle famiglie con bambini.

Sua figlia Regina Bachmann ha ora ereditato i tre blocchi e il 26 novembre 2024 ne è diventata la nuova proprietaria. “Dalla valutazione della struttura dell’edificio è emerso che lo stato degli immobili richiede un completo rinnovamento del nucleo”, ha scritto in un comunicato la direzione dell’immobile dopo che lunedì a fine marzo 2025 è stata notificata la disdetta a tutti i 105 inquilini.

L’economista immobiliare Christian Brunner dubita fortemente che la struttura dell’edificio sia la ragione della ristrutturazione totale. “Stiamo parlando di un’età tecnica degli elementi costruttivi di 24 anni, perché secondo il registro federale delle costruzioni e delle abitazioni risalgono all’anno 2000. E una ristrutturazione fondamentale dopo 24 anni è del tutto atipica.” Per lui è chiaro: “Si tratta di rendimenti. Si tratta di un’ottimizzazione del profitto per queste proprietà. Lo capisco dal punto di vista degli investimenti, ma da un punto di vista socialmente responsabile lo vedo in modo critico”.

La disdetta per lavori in corso non è certamente necessaria. “Ma dopo un avviso di posto vacante è ovviamente possibile riaffittare a prezzi più alti.”

Secondo il comunicato dell’amministrazione, nella Neugasse 81, 83 e 85 verranno sostituite le cucine, i bagni nonché le tubature, nonché i rivestimenti delle pareti e dei pavimenti. Ci sono anche “ammodernamenti ecologici e di risparmio energetico”.

Brunner dice che l’insediamento non è stato costruito a buon mercato, quindi la ristrutturazione totale è più una scusa. L’economista immobiliare ritiene addirittura che l’aspetto energetico sia un argomento falso. “La facciata, ad esempio, è una facciata continua ventilata, costosa da costruire e molto durevole. Secondo la tabella della durata di vita, essi scadono solo dopo 40 anni.”

L’energia incorporata che viene sprecata, ad esempio su componenti che vengono sostituiti prima della fine della loro vita, non giustifica mai l’energia successivamente risparmiata durante l’uso. “Gli edifici sono inoltre già dotati di riscaldamento a pavimento. Potrebbe avere senso mettere un impianto solare sul tetto. Oppure vengono installate finestre con tripli vetri. Ma, ad esempio, la sostituzione delle finestre potrebbe essere effettuata mentre l’immobile è abitato, quindi non ci sarebbe bisogno di un avviso di disponibilità”.

Anche la sostituzione di vecchie cucine e bagni o la sostituzione di tubi e rivestimenti di pavimenti, pareti e soffitti: tutti questi lavori sarebbero ragionevoli da parte degli inquilini mentre sono abitati.

Christian Brunner afferma che oggigiorno sono frequenti ristrutturazioni su larga scala per gli edifici degli anni ’70 e ’80, ma non per gli edifici del 2000. “Nelle vecchie case abbiamo ancora murature monolitiche con poco o nessun isolamento termico, radiatori per emissione di calore e Di norma non sono presenti ascensori; tali edifici hanno problematiche energetiche e strutturali completamente diverse. A mio avviso, giustificare l’avviso di posto vacante in questa zona residenziale con un ammodernamento energetico è molto inverosimile e infondato.”

È particolarmente critico nei confronti del cambiamento di planimetria: il proprietario vuole ridurre la superficie degli appartamenti da 5,5 locali e ampliare gli appartamenti da 1,5 locali a 2,5 locali. Brunner: «Questo è un trucco affinché in caso di riaffitto non sia più necessario utilizzare un modulo ufficiale che indichi l’affitto precedente contestabile. Perché con il cambio di planimetria si tratta di un nuovo affitto.” Inoltre potrebbe anche essere sufficiente che i proprietari giustifichino l’avviso di posto vacante relativo alla costruzione davanti al collegio arbitrale, che ora potrebbero essere interpellati dagli inquilini interessati.

“La dichiarazione afferma che le planimetrie verranno adeguate a causa della domanda attuale. Ma a Zurigo non si trovano quasi più appartamenti da 5,5 locali. Anche gli appartamenti piccoli si vendono bene. A Zurigo comunque tutto viene affittato».

La sua conclusione: la ristrutturazione principale viene eseguita solo per poter poi affittare gli appartamenti ai prezzi di mercato. “Mi aspetto che questi appartamenti possano essere fatturati il ​​doppio”.

Reportage equilibrato e privo di ideologie

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