con un calo dei prezzi dell’8%, il mercato immobiliare riprende colore

Prezzi in calo, vendite mantenute a un livello basso, nonostante il calo dei tassi d’interesse, il mercato immobiliare della Gironda si sta lentamente riprendendo. Un dato visibile anche nel resto della Francia: nel 2024 sono state effettuate 780.000 transazioni, la metà rispetto all’anno precedente.

Il 2024 non sarà un buon anno per il settore immobiliare. Nel rapporto della Camera Nazionale del Notariato pubblicato a fine dicembre, il mercato immobiliare nazionale ha registrato un calo delle transazioni del 17% rispetto all’anno precedente, ovvero 780.000 compravendite.

In Gironda, questa cifra sale al 23% come in Dordogna e Lot-et-Garonne che registrano anch’essi più del 20%. Anche le Landes e i Pirenei Atlantici non sono risparmiati: le vendite sono diminuite tra il 15% e il 20%. “La maggior parte delle vendite attualmente sono vendite forzate, legate al divorzio o alla morte”, spiega Frédéric Lesvigne, presidente della sezione Gironda della federazione nazionale immobiliare.

Abbiamo trovato il volume del 2015.

Delphine Detrieux,

presidente della camera dei notai della Gironda

Un’osservazione fatta anche da Delphine Detrieux, presidente della Camera dei notai della Gironda. “L’amministrazione concede solo sei mesi per saldare l’eredità. A causa dei prezzi elevati nell’area urbana, gli eredi generalmente non hanno la capacità finanziaria per pagare l’imposta di successione e sono quindi costretti a vendere la casa del defunto”.

A Bordeaux e dintorni questo contesto cupo ha portato addirittura ad un calo dei prezzi immobiliari. Secondo il loro rapporto i notai suggeriscono addirittura una riduzione del 7,5% per gli appartamenti e fino al 9% per le case. “È un calo dei prezzi iniziato nel 2023, avanza Lionel Klotz, direttore del gruppo Orpi in Gironda. Le riduzioni sono più significative nel centro di Bordeaux che nella periferia, dove i prezzi sono aumentati in modo più significativo”.

Anche le zone lontane dalle metropoli sono maggiormente colpite, la loro attrattiva non è più così importante come prima. “Il bacino di Arcachon così come il Médoc, tuttavia, hanno prezzi stagnanti”precisa Delphine Detrieux, presidente della Camera dei notai della Gironda.

L’LGV c’è stato, ma non possiamo dire che né il bacino di occupazione né gli stipendi siano molto attraenti.

Lionel Klotz,

Presidente del gruppo Orpi in Aquitania

Nonostante questi cali, Bordeaux rimane la quarta città più cara della Francia, dietro Parigi o Nizza. Con una media di 4.250 euro al metro quadrato, il suo prezzo è aumentato del 39% in dieci anni.
Questi prezzi hanno ancora un impatto notevole sul budget degli acquirenti. Secondo la Camera Nazionale del Notariato, un budget di 150.000 euro ha permesso di acquistare nella metropoli un bilocale di circa 31 mq nel 2024. Una superficie ridotta di 15 mq in dieci anni. “Stiamo tornando alla normalità, con i prezzi che si stanno gradualmente regolando. I venditori hanno capito che non potevano più pretendere prezzi esorbitanti”illustra Anthony Kevork, direttore delle comunicazioni di Human Immobilier.

A prezzi così elevati, l’aumento dei tassi di interesse ha ulteriormente limitato i budget. Sono aumentati da circa l’1% negli anni 2020-2021 a quasi il 6% nel 2023. “Settembre 2022 ha rappresentato il picco dell’attività immobiliare da molto tempo”dice Frédéric Lesvigne.

Al contrario, l’ultima metà del 2024 ha visto il mercato immobiliare rabbrividire con il calo di questi tassi a circa il 3,2%. “Già a dicembre erano intorno al 4% e abbiamo avvertito un ritorno da parte dei clienti che si rendono conto che in fondo anche questi non sono tassi estremamente elevati”dice Anthony Kevork.

Tuttavia, il bilancio non è l’unica spiegazione di questo anno cupo. Scioglimento, Olimpiadi, nuovo governo: l’instabilità politica avrebbe fortemente influenzato i clienti, facendo loro perdere la fiducia nel futuro.

Non ci sono mai stati così pochi acquirenti dalla seconda guerra mondiale.

Frederic Lesvigne,

presidente della FNAIM della Gironda

Per il nuovo anno gli operatori del settore sperano in una spinta politica per rilanciare l’economia immobiliare. “Aspettiamo ora il discorso di politica generale per sapere quali sono le indicazioni, gli incentivi fiscali che verranno messi in campo. Se non ce n’è, sembra molto complicato”, aggiunge Delphine Detrieux.

I primi segnali di attività sono arrivati ​​anche dall’entrata in vigore, dal 1° gennaio, del divieto di affittare alloggi classificati di categoria G. “Abbiamo visto degli studi venduti per 80.000 euro perché i venditori sanno che i futuri locatori dovranno realizzare lavori importanti”, spiega Lionel Klotz.

Anche nel centro di Bordeaux, dove molti edifici, complessi da ristrutturare, sono descritti come “setacci termici”, le vendite sono aumentate nell’ultima metà del 2024. “Da sei mesi c’è un vero e proprio mercato con proprietari che non hanno la capacità finanziaria per farsi carico dei lavori, che vendono soprattutto piccoli spazi come bilocali o monolocali”indica Delphine Detrieux.

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Tuttavia, per la FNAIM, questa legge ha ripercussioni dirette sui proprietari. “C’è un’applicazione troppo rapida di queste misure che costringono i proprietari a realizzare grandi lavori che non possono incidere né sulla vendita dell’immobile perché i prezzi restano vincolati, né incidere sui canoni di locazione che beneficiano di una forma di ‘ gestione”dettagli Frédéric Lesvigne.

Le politiche non sono affatto incoraggianti ad investire nel settore immobiliare.

Frederic Lesvigne,

Presidente della FNAIM della Gironda

L’agente immobiliare confida anche la sua preoccupazione per il futuro. Se per l’abitazione principale le banche presteranno prestiti per abitazioni con un buon rating, favoriranno i locatori, una categoria ancora cauta, per le abitazioni con il rating più basso. “Per gli investitori le banche vedono nell’acquisto di queste case un doppio prestito con il mutuo immobiliare abbinato al prestito lavoro”spiega il presidente della camera dei notai della Gironda.

Tuttavia, gli operatori del settore preferiscono descrivere il 2024 come “la fine della crisi”. Motivati ​​dal calo dei tassi d’interesse o dal prezzo degli immobili in vendita, i clienti varcano infatti ancora una volta le porte delle agenzie immobiliari. “I compratori sono presenti, abbiamo avuto sempre più visite alla fine del 2024 e la tendenza sembra essere confermata per il 2025. È incoraggiante.” positivo Anthony Kevork.

Delphine Detrieux misura il suo ottimismo. «Da settembre la gente ha ricominciato a interessarsi al settore immobiliare, ma è solo l’inizio. Per ripristinare la loro fiduciae, dobbiamo stabilire politiche di incentivazione che spingano i tassi di interesse verso il basso”.

Nel loro mirino, i nuovi acquirenti, questi nuovi proprietari, generalmente intorno ai trent’anni. “Hanno budget che saranno posizionati su immobili inferiori a 500.000 euro. E questa richiesta sembra ricominciare”, indica Lionel Klotz, direttore di un’agenzia Orpi a Pessac.

Le banche hanno deciso di riaprire le porte a questi profili. “C’è davvero una forma di seduzione da parte loro. Si tratta di profili che permettono anche di installare nuovi conti bancari”, spiega il responsabile delle comunicazioni di Human Immobilier. Se l’attrazione di questi nuovi proprietari è presente, hanno ancora difficoltà a fare il grande passo, di fronte all’instabilità economica generale. Alcuni, come Delphine Detrieux, temono di creare “una generazione di inquilini”.