Il contesto nazionale non è dei più favorevoli per chi acquista per la prima volta, ma Limoges e il dipartimento dell’Haute-Vienne offrono comunque reali possibilità d’acquisto.
Chi acquista per la prima volta a Limoges o nella Haute-Vienne incontra le stesse difficoltà che ovunque in Francia. Come ovunque, il loro potere d’acquisto è stato ridotto da 30.000 a 50.000 euro a causa dei tassi di interesse triplicati in due anni. Devono avere un contributo compreso tra il 7 e il 10% del bilancio complessivo e rispettare un rapporto debito/PIL massimo del 35%.
20% di transazioni in meno nel 2023
Una coppia di nuovi acquirenti che, anche senza contributo, un anno fa aveva una capacità di prestito di 230.000 euro in 20 anni, ora può contare solo su circa 180.000 euro. La piccola casa di città o il grazioso padiglione nella periferia interna di Limoges che avrebbe potuto acquistare l’anno scorso semplicemente non rientrano più nel suo budget. Perché ovviamente i prezzi non sono scesi nelle stesse proporzioni. Conseguenza: un calo delle transazioni di circa il 20% nel 2023, avvertito da tutti i professionisti.
Investimento a Limoges interessante
Questo blocco deve essere considerato inevitabile? E dovresti continuare ad aspettare giorni migliori per effettuare il tuo acquisto? No, perché Limoges si trova in una situazione piuttosto unica. La popolazione è giovane, la città conta più di 15.000 studenti e beneficia di un’area economica dinamica. Tanti elementi che, tra gli altri, lo rendono particolarmente appetibile per le famiglie giovani.
Il prezzo medio a Limoges è sceso del 7%
Tuttavia, nonostante il forte aumento registrato alla fine della crisi Covid (+23,3% in cinque anni, secondo il barometro Fnaim di gennaio 2024), i prezzi degli immobili restano interessanti. Molto di più, almeno che nella maggior parte delle città paragonabili.
Lo scorso ottobre, al microfono di France Bleu, Béatrice Loizeau, di Orpi Conseil e membro dell’Osservatorio immobiliare dell’Haute-Vienne, stimava il prezzo medio a Limoges a 1.800 euro/m2, in calo del 7% su un anno. Gli investimenti immobiliari sono quindi particolarmente interessanti lì.
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Meno di 1.500 €/m2 in alcune zone
È anche possibile trovare proprietà ben al di sotto di questa media. Nelle zone leggermente periferiche a nord o ad est della città gli immobili in buono stato tendono a costare intorno ai 1.500 euro/mq. E si può scendere ancora un po’, intorno ai 1.200 euro/mq, in zone un po’ meno frequentate o per immobili in condizioni meno buone. Le categorie F e G, in particolare, offrono margini di negoziazione reali, spesso intorno al 15-20%. Nel quartiere di Montplaisir, ad esempio, vicino alla stazione ferroviaria e al centro città, un T4 di 100 mq che necessita di alcuni lavori di ristrutturazione è stato recentemente messo in vendita per circa 100.000 euro.
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Il parere dell’esperto: Christophe Lorian, Orpi Gambetta Immobilier
Chi acquista per la prima volta può trovare quello che sta cercando a Limoges?
Sì, dato il livello dei prezzi, una coppia con 3.000 euro in totale può acquistare una casa, cosa che non necessariamente avviene altrove. Lasciando le zone più gettonate si possono trovare immobili intorno ai 1.500 euro/mq. Per un appartamento di 70 mq, in uno di questi quartieri, bisogna contare sui 150.000 euro o anche poco meno.
E se volessero posizionarsi su una casa?
In periferia si possono trovare padiglioni o casette in buono stato che costano dai 170.000 ai 180.000 euro per 70 mq, tre camere da letto, a 10 o 15 km da Limoges.
Possono posizionarsi anche nella fascia di prezzo superiore?
Sì, gli immobili intorno ai 200.000 euro vengono spesso acquistati da giovani acquirenti. In 20 anni si arriverà a pagamenti mensili di circa 1.200 euro/mese. Con la regola del debito al 35%, con due stipendi medi, tutto questo può passare. Bisogna comunque avere il contributo dal 7 al 10% richiesto dalle banche.
Acquistare un immobile con un cattivo DPE è una scommessa vincente?
Questa è un’opzione interessante. Ciò aiuta a compensare il calo del potere d’acquisto. Ma questo rimane abbastanza marginale. Non vediamo alcuna speculazione particolare sugli immobili scarsamente valutati nel DPE.
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