L’operatore immobiliare Covivio ha già realizzato più di 1.300 case e quasi altre 2.000 sono in fase di sviluppo.
Intellettualmente attraente, l’idea di trasformare uffici obsoleti in abitazioni incontra spesso difficoltà pratiche, finanziarie e normative. Risultato: non si tratta senza dubbio di una risposta massiccia e rapida alla crisi immobiliare. Ma questo non significa che debba essere spazzato via, come dimostra l’esperienza accumulata in questo ambito dalla società immobiliare europea Covivio. 8 anni fa l’azienda ha creato un centro per la trasformazione degli uffici in abitazioni. Storia di promozione di immobili divenuti obsoleti a causa della loro ubicazione o dei loro servizi (“beni divenuti non strategici” nel gergo interno).
L’attività dovrebbe interessare solo il 4% del patrimonio di Covivio ma si tratta pur sempre di 10 operazioni già avviate, che coinvolgono 1.357 unità abitative oltre a 10 progetti allo studio per un potenziale di ulteriori 1.858 unità abitative. E le prime operazioni come quelle di Meudon (92) o Raincy (93) (
vedere la presentazione
) è iniziata nel 2022. Nella maggior parte dei casi l’edificio viene conservato e trasformato, ma in alcuni casi si tratta di una demolizione seguita da una pura e semplice ricostruzione. Un team di 15 persone lavora a questi progetti dopo aver individuato i siti più adatti all’edilizia abitativa.
Freni multipli
“Ci sono molti ostacoli,
spiega Olivier Estève, vicedirettore generale di Covivio.
Già il fatto di spostarsi dagli uffici alle abitazioni ci fa perdere dal 15 al 20% della superficie lorda dell’edificio. E poi ci sono gli obblighi di realizzare edilizia sociale sul 30% della superficie… Sono state previste norme per consentire la realizzazione di metri quadri aggiuntivi ma in realtà sono di difficile attuazione. Non dobbiamo dimenticare che l’accettabilità dei programmi da parte del quartiere è diventata una questione complessa e che queste nuove case rappresentano costi di servizi da creare per le comunità senza l’arrivo di nuove entrate.
Ciò premesso, l’operazione resta interessante in alcuni casi, e talvolta viene effettuata senza perdita di valore per immobili ben posizionati mentre l’ufficio è ritenuto più redditizio dell’abitazione.
“In una zona come Rueil-sur-Seine
(92)
dove gli uffici sono numerosi e soffrono di un riposizionamento più competitivo rispetto a La Défense, la trasformazione in housing può rivelarsi interessante,
spiega Olivier Estève.
La vicinanza delle rive della Senna e della RER è molto favorevole ai programmi residenziali.»
La posizione è essenziale ma ovviamente dobbiamo tenere conto anche dell’edificio stesso. Gli edifici Haussmann che in passato ospitavano appartamenti sono facilmente trasformabili in abitazioni, proprio come gli edifici degli anni ’60 che generalmente offrono una buona altezza del soffitto e una struttura a travi che consente un’ampia modularità. D’altra parte, le costruzioni dal 1985 al 1995, con edifici spessi e facciate molto vetrate, sono difficilmente trasformabili se non in residenze gestite.
Da 2500 a 3500 €/m² per l’opera
“Resto sorpreso dalla creatività degli architetti che riescono a ricreare gli spazi spesso demolendo al minimo, creando sfondamenti nelle rientranze,
spiega Olivier Estève.
Ciò consente realizzazioni molto diverse come una residenza per anziani a Raincy con il suo tetto mansardato, una centrale telefonica a Saint-Germain-en-Laye trasformata in edilizia sociale e gratuita o anche questo programma a Nizza dove è necessario demolire i vecchi uffici Enedis per realizzare abitazioni perché l’evoluzione delle norme sismiche non ha permesso di preservare quella esistente.
Dal lato dei prezzi, Covivio stima che queste trasformazioni costino quanto quelle nuove ma non di più: circa 2.500 euro al metro quadrato per le costruzioni nella regione e circa 3.500 euro al metro quadrato in Île-de-France.
