Larry Connor ha saputo coniugare rendimenti immobiliari ed emozioni: pilotando un aereo da caccia, viaggiando nello spazio o addirittura immergendosi nelle profondità dell’oceano, il miliardario non si sottrae a nessuna attività estrema.
Articolo di Giacomo Tognini per Forbes US – tradotto da Flora Lucas
È fine gennaio, una giornata nuvolosa a Dayton, Ohio, e Larry Connor sta frugando tra una pila di rapporti sulla sua scrivania, che si affaccia sulla pista dell’aeroporto Wright Brothers e su un hangar che ospita una replica del Wright Model B, uno dei primi aerei. Le pareti sono tappezzate di ricordi incorniciati delle sue imprese: un lancio con il paracadute da un pallone aerostatico all’altitudine record di 11.625 metri, una missione a bordo della Stazione Spaziale Internazionale (ISS) come uno dei primi astronauti privati al mondo, e un’immersione a il fondo della Fossa delle Marianne, a 10.935 metri sotto il livello del mare, il luogo più profondo della Terra.
“Devi essere disposto a correre rischi calcolati, non rischi stupidi”, spiega Larry Connor. Questa strategia si è rivelata vincente per lui e per la sua società immobiliare, Connor Group, e gli ha permesso di ottenere rendimenti astronomici per trent’anni e di costruire una fortuna personale di due miliardi di dollari.
Da quando ha cofondato il Connor Group nel 1991, i suoi investimenti in appartamenti di lusso hanno generato un tasso di rendimento annuo del 30,4%. Questo è quasi inaudito in un settore in cui titani come Blackstone e Brookfield hanno registrato rendimenti del 16% e del 18% nel settore immobiliare sin dalla nascita dell’azienda.
La chiave del successo?
Larry Connor ha raggiunto questo obiettivo cercando rendimenti rapidi in un mercato ristretto. “Massimizzerò il valore nel minor tempo possibile”, afferma Larry Connor, che si sforza di vendere gli immobili in modo redditizio il più rapidamente possibile. In media detiene un immobile per cinque anni e mezzo, contro i dieci anni dei fondi comuni di investimento immobiliare quotati. Una volta vendette un edificio a Charlotte, nella Carolina del Nord, in poco più di un anno, ottenendo un rendimento del 75%.
Questo è quello che lui chiama il “modello transazionale”, in cui ogni proprietà viene continuamente analizzata per ottimizzare i ricavi e minimizzare i costi, monitorando al contempo il mercato locale. En feuilletant le rapport d’un immeuble d’appartements appartenant à Connor Group à Fort Lauderdale, en Floride, Larry Connor énumère des mesures telles que les dépenses d’investissement et l’amélioration des revenus, ainsi que la facilité de gestion de l’ edificio. Una di queste misure si chiama semplicemente “istinto”. Tutto viene valutato pensando alle vendite. “Ogni immobile viene valutato due volte l’anno. L’85% delle volte raggiungiamo o superiamo le nostre previsioni. »
Ogni vendita viene immortalata in una sala riunioni situata nell’atrio della sede dell’azienda. Lì, oltre la tuta spaziale di vetro che Larry Connor indossava in orbita e dietro un tavolo fatto con parti usate di aeroplani, ci sono 135 targhe che commemorano ogni transazione effettuata dal 1995, per un valore totale di oltre sei miliardi di dollari.
“È ovvio che ha un grande ego e crede davvero nelle proprie capacità.”afferma Roger Lipson, executive coach e unico socio non dipendente del Connor Group, che conosce Larry Connor da trent’anni. “Ma è abbastanza misurato e ha questo calcolatore di rischio interno che gli ha permesso di rimanere con i piedi per terra. »
Connor Group attualmente possiede e gestisce un portafoglio da 5 miliardi di dollari composto da 51 appartamenti in 12 stati, dal Colorado alla Florida. Tra il 2020 e il 2022, mentre il boom post-pandemia ha fatto impennare gli affitti e i valori immobiliari, i fondi dell’azienda hanno reso il 42,5%. Molti edifici sono stati venduti meno di tre anni dopo l’acquisizione, con rendimenti compresi tra il 17% e il 159%.
Come ha fatto un sedicente specialista in informatica a costruire una delle società immobiliari di maggior successo negli Stati Uniti? “Sono tutti professionisti del settore immobiliare”spiega Larry Connor riguardo alla competizione. “Non siamo professionisti del settore immobiliare. Siamo investitori che investono in appartamenti. »
In Connor Group tutto deve essere massimizzato, dal tempo al denaro. Gli incontri iniziano in orari insoliti per essere quanto più brevi ed efficaci possibile (durante la visita del Forbes, uno di loro è iniziato alle 12:37). Ogni dollaro speso deve essere contabilizzato, ad esempio una notte i dipendenti hanno controllato tutti i cassonetti in un complesso di appartamenti di Dayton e hanno notato quanto ciascuno fosse pieno. Poiché molti erano quasi vuoti, il team ha ridotto il numero di ritiri settimanali il giorno successivo, risparmiando all’azienda 27.000 dollari all’anno sulle bollette della spazzatura.
I top performer possono acquisire una quota di proprietà della società attraverso distribuzioni annuali. Sessantasei soci, tra cui l’ingegnere capo e un custode, condividono una partecipazione del 7% nella società (Larry Connor e la sua famiglia detengono il 93%). Gli associati devono ottenere costantemente un punteggio di 8,25 su una scala di performance a dieci punti per mantenere la loro quota.
“Ti sentirai molto a disagio se non ti comporti abbastanza bene e non ti ci vorrà molto per migliorare o andare avanti”spiega Roger Lipson. “Se sei un’élite e hai alte performance, avrai enormi opportunità. »
Il viaggio di Larry Connor
Figlio di un padre veterano della Seconda Guerra Mondiale e di una madre che prestò servizio nella Croce Rossa, Larry Connor è cresciuto a Dayton. Si era appena diplomato al liceo, ma aveva uno spirito imprenditoriale e guadagnava dipingendo case. Dopo la laurea, comprò auto usate, riempì i bauli con vini economici con “etichetta danneggiata” a Dayton, prima di venderli agli studenti di Athens, dove frequentò il college dall’Ohio. Inoltre, mentre studiava, raccoglieva i cadaveri nei fine settimana e li portava alle pompe funebri locali per cinque dollari ciascuno.
Dopo il college, ha lavorato come venditore presso una concessionaria Volkswagen, poi come consulente di viaggio, cosa che lo ha portato in Marocco, Messico ed Europa. Ritornato a Dayton nel 1977, aprì un bar, Newcom’s Tavern, con 52.500 dollari raccolti da 21 investitori. “Il successo è stato fenomenale”, lui dice. Gli investitori ottennero un rendimento del 300% quando vendette il bar due anni e mezzo dopo.
Intascò i soldi e si trasferì a Orlando, in Florida, dove fondò un’azienda che si diceva fosse il secondo più grande rivenditore di microcomputer IBM nello stato. Questo successo non durò. “I margini sono stati ridotti”lui ricorda. “Abbiamo finito per chiudere l’attività dopo nove anni. Ho conseguito un dottorato in fallimento aziendale. »
Tornò a Dayton, disoccupato e con 900.000 dollari di debiti. “È il 1990. Sono al verde”disse, facendo una pausa. “Ma ero determinato a ripagare ogni centesimo. »
Rivolse la sua attenzione al settore immobiliare, assunse due soci e un unico investitore e strinse un accordo con un istituto di risparmio e prestito con sede a Kansas City per acquistare tre condomini a Dayton. Fu allora che scoppiò la crisi del risparmio e dei prestiti, provocando il fallimento dell’operazione e riducendo i valori immobiliari. “Ci siamo ritrovati al punto di partenza”, lui spiega. Tuttavia, la situazione cambiò presto a suo favore e, un anno dopo, acquistò gli edifici per un milione di dollari in meno rispetto al prezzo originariamente concordato.
Nel 1994 ha ripagato i suoi debiti. Nove anni dopo rilevò le azioni dei suoi soci e prese le redini dell’azienda. Quando la crisi finanziaria colpì nel 2008, l’ossessione di Larry Connor di tagliare i costi diede i suoi frutti, dato che si dedicò a una corsa agli acquisti. “La fine del 2008 e la fine del 2009 sono probabilmente le migliori opportunità di acquisto che abbia mai visto”dichiara. “Quando il sangue scorre nelle strade e la maggior parte della gente fugge, lui calcola”spiega Roger Lipson.
L’azienda è stata dichiarata un’attività essenziale durante la pandemia perché gestiva condomini e Larry Connor ne ha tratto il massimo vantaggio. Tra il 2020 e il 2022, Connor Group ha acquistato 32 proprietà per 2,5 miliardi di dollari, ne ha vendute 28 per 2,7 miliardi di dollari e ha aumentato i ricavi del 26%.
Una strategia rischiosa che non sempre paga
Tuttavia, in un settore volatile come quello immobiliare, il rischio di fallimento è sempre presente. Secondo Fitch Ratings, si prevede che i tassi di insolvenza dei condomini raddoppieranno nel 2024 negli Stati Uniti, superando il picco raggiunto durante la pandemia. Inoltre, lo scorso anno gli investimenti in complessi residenziali sono scesi del 61% a 119 miliardi di dollari, il livello più basso dal 2014. Cosa succede se Larry Connor vuole vendere, ma nessuno vuole comprare?
COME GIOCARE
Di Guglielmo Baldovino
La prima cosa da considerare in un fondo di investimento immobiliare sono i fondi operativi, ovvero i soldi disponibili per pagare i dividendi. La seconda cosa è la posizione. A volte gli immobili rischiano di essere espropriati a causa del controllo degli affitti. Per questo motivo, l’investitore prudente eviterà la catena d’investimento immobiliare Equity Residential, nonostante i suoi dividendi allettanti: metà del suo patrimonio si trova a New York o in California. L’Essex Property Trust, altrimenti attraente, dovrebbe essere evitato per lo stesso motivo. Preferire Fondo di proprietà di Camden, che è distribuito in tutto il sud degli Stati Uniti e di cui solo il 6% dei 60.000 appartamenti si trova negli stati costieri.
William Baldwin è editorialista di strategie di investimento per Forbes.
“Stavano prosperando, ma la situazione è completamente cambiata”afferma Michael Costantini, co-fondatore della società di intermediazione 3CRE con sede a Cincinnati. “Se si guarda ai grandi mercati [de Connor Group], capite che è difficile consentire la vendita di questi beni adesso perché le possibilità di ottenere un ritorno sull’investimento sono basse. »
Larry Connor ammette che la sua strategia non sempre funziona. “Il 2023 non è stato un grande anno secondo i nostri criteri”, dichiara. Tuttavia, non crede alla saggezza convenzionale secondo cui i prezzi continueranno a scendere. “Più acquirenti entreranno nel mercato”insiste. “Probabilmente inizieremo a vendere entro l’estate. »
A sostegno della sua tesi, fa riferimento agli affitti più elevati della società, che sono aumentati dal 4% al 9% nel 2023, rispetto a una media nazionale statunitense dello 0,5%. Non si preoccupa del debito (in media il 70% del valore del portafoglio aziendale). Ha effettuato un rifinanziamento significativo quando i tassi erano bassi nel 2021 ed esegue regolarmente stress test per garantire un margine di sicurezza. Inoltre, nei mercati più performanti, come una proprietà a Fort Lauderdale, non vede alcun motivo per vendere subito: “Li terremo. »
In ogni caso, Larry Connor, 74 anni, non rallenta. Una settimana dopo l’incontro Forbes, volò in Florida e nell’Indiana per ispezionare le proprietà del Gruppo Connor in quelle aree. Ha anche grandi progetti all’orizzonte. “Se pensi a terra, mare e aria, in realtà non è terra e non è aria”dice, accennando alla sua prossima avventura, che sarà rivelata entro la fine dell’anno. “Quando verrà annunciato, riderete. »
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