Bien'ici presenta la sua ultima analisi esclusiva sulle tendenze del mercato immobiliare nelle principali città francesi nel 2024. Mentre la maggior parte delle grandi metropoli registra un calo significativo, due città emblematiche, Parigi e Nizza, resistono a questa tendenza con un leggero aumento. Al di là delle cifre, questa situazione solleva interrogativi sui fattori che influenzano queste variazioni dei prezzi immobiliari e sulle loro conseguenze per i potenziali acquirenti. Attrattività economica, politiche abitative, cambiamenti negli stili di vita: tante chiavi di lettura essenziali per decifrare la complessità del mercato immobiliare urbano.
Riepilogo :
Andamento dei prezzi medi immobiliari per l'acquisto di un T3
Calo significativo dei prezzi degli immobili nella maggior parte delle principali città
Secondo gli ultimi dati pubblicati da Bien'ici,Il prezzo medio per l'acquisto di un appartamento di 3 locali è diminuito. Questa tendenza riguarda quasi tutte le principali città francesi. Inoltre, i dati di ottobre 2024 mostrano una diminuzione rispetto all’anno precedente.
I cali maggiori riguardano Montpellier, dove i prezzi degli immobili sono scesi di 29.300 euro.. Poi, Bordeaux e Tolosa mostrano riduzioni simili, con 21.000 euro ciascuna. Allo stesso modo, seguono Lione e Nantes con diminuzioni di 18.000 euro, così come il Rennes, che registra un calo comparabile. Inoltre, anche Lille (-€8.000), Marsiglia (-€9.500) e Strasburgo (-€12.000) mostrano cali significativi.
Parigi e Nizza: due notevoli eccezioni
In questo contesto di declino generalizzato, due città si distinguono mostrando un aumento dei prezzi immobiliari medi per un T3. Parigi registra un aumento di 5.000 euro, mentre Nizza registra un aumento di 7.200 euro. Questi risultati dimostrano la resilienza di questi mercati immobiliari di fascia alta, spinti da una domanda persistentemente forte e da una maggiore attrattiva.
Parigi e Nizza confermano così il loro status di roccaforti del settore immobiliare francese. Queste due città sono in grado di resistere agli alti e bassi economici grazie alla loro influenza internazionale e alla loro capacità di attrarre una clientela premium alla ricerca di proprietà eccezionali.
Impatto sul costo del credito immobiliare
Riduzioni più marcate delle mensilità nell'arco di 25 anni
La riduzione dei prezzi immobiliari nella maggior parte delle grandi città si traduce logicamente in una riduzione del costo del credito per gli acquirenti. Secondo i calcoli di Bien'ici, per un prestito di 25 anni, le rate mensili diminuiscono di:
- 141€ a Lione,
- 136€ a Bordeaux,
- 108€ a Montpellier rispetto al 2023.
Nell’arco di 20 anni, i cali sono leggermente meno pronunciati. Rimangono tuttavia significativi. A Lione la riduzione arriva a 135 euro, mentre a Tolosa ammonta a 90 euro.
L’estensione della durata del prestito ha giocato un ruolo cruciale. Di fatto, questa estensione, resa possibile da tassi di interesse storicamente bassi, ha parzialmente compensato l’aumento dei prezzi immobiliari. Ciò ha reso possibile mantenere la solvibilità dei mutuatarisoprattutto nelle grandi città dove i prezzi al metro quadrato restano tra i più alti.
Paradosso: Nizza e Parigi, i maggiori ribassi del costo del credito
Sorprendentemente, anche se Nizza e Parigi sono le uniche grandi città a vedere aumentare i loro prezzi medi, registrano comunque i maggiori cali nel costo del credito immobiliare. Per un acquisto a credito su 25 anni, le rate mensili diminuiscono di 284 euro a Parigi e di 172 euro a Nizza. In 20 anni le riduzioni raggiungono rispettivamente 272 e 164 euro.
Queste cifre derivano da un effetto combinato. Da un lato osserviamo un leggero aumento dei prezzi. D'altro canto, il calo dei tassi d'interesse ha favorito particolarmente i mutuatari. Questa dinamica è tanto più marcata nelle città dove le somme investite sono più elevate.
A Parigi e Nizza, infatti, la concomitanza di un aumento misurato dei prezzi e di un calo significativo dei tassi di interesse crea un effetto leva positivo per gli acquirenti. Nonostante i prezzi elevati, beneficiano di una significativa riduzione del costo del credito. Ciò rafforza l’attrattiva di questi mercati per gli investitori e gli acquirenti di fascia alta.
Evoluzione contrastata dei prezzi di vendita e degli affitti
Calo dei prezzi medi di vendita nella maggior parte delle città
Secondo i dati di Bien'ici, negli ultimi dodici mesi i prezzi medi degli appartamenti trilocali in vendita sono diminuiti nella maggior parte delle grandi città.
Montpellier mostra il calo più marcato, con un calo del 10,7%. Seguono da vicino Tolosa (-8,9%) e Nantes (-6,9%). Poi, il Bordeaux ha registrato un calo del 6,3%, davanti a Rennes (-5,9%), Lione (-5,3%), Strasburgo (-4,7%) e Marsiglia (-4%).
Inoltre, Lille ha registrato un calo più moderato, limitato al 3,2%. D'altro canto, Nizza (+1,9%) e Parigi (+0,8%) si distinguono per aver visto aumentare i loro prezzi medi.
Crescono gli affitti pubblicati, Bordeaux, Nizza e Lione in testa
Mentre i prezzi di vendita scendono, gli affitti di un T3 continuano ad aumentare in tutte le principali città.
Bordeaux registra l'aumento maggiore, con un incremento del 17,5%. Seguono in netto progresso anche Nizza (+12%) e Lione (+10,5%).
Da parte loro, Parigi (+8%), Marsiglia (+8,3%) e Tolosa (+6,2%) hanno registrato incrementi significativi. Più contenuti invece gli incrementi a Lille (+4%), Montpellier (+3,4%), Rennes (+2,4%), Nantes (+1,7%) e Strasburgo (+1,1%).
Questa evoluzione divergente dei prezzi di vendita e degli affitti riflette la persistente tensione sul mercato degli affitti. È caratterizzato da una domanda costantemente sostenuta a fronte di un’offerta insufficiente. Questo squilibrio strutturale tra domanda e offerta di alloggi in affitto persiste nelle grandi città. Ciò contribuisce a mantenere una significativa tensione sul mercato. Pertanto, nelle zone tese, gli affitti restano sotto pressione. Inoltre, questa tendenza continua nonostante il rallentamento osservato dei prezzi di vendita.
Fattori esplicativi e prospettive
Peso dell'attrattività e del dinamismo economico locale
Le tendenze osservate nel mercato immobiliare delle grandi città sono strettamente legate alla loro attrattiva e al dinamismo economico. Come sottolinea un recente studio dell'INSEE, “i territori più attraenti, per le loro opportunità di lavoro, la loro qualità di vita o la loro influenza, sono più resistenti alle fluttuazioni del mercato immobiliare”.
Ciò è particolarmente vero per Parigi e Nizza, che beneficiano di una domanda costante, spinta dal loro status di destinazioni preferite dai ricchi investitori e residenti francesi e internazionali.
Influenza delle politiche abitative e urbanistiche
Anche le politiche locali in materia abitativa e urbanistica svolgono un ruolo determinante nell'evoluzione dei prezzi immobiliari. Infatti, le città che realizzano azioni proattive a favore della costruzione di alloggi a prezzi accessibili e della diversità sociale riescono a regolare meglio il proprio mercato immobiliare. È il caso di Rennes e Nantes, spesso citate come esempio per le loro iniziative in materia di alloggi accessibili e controllo del territorio.
Le sfide della proprietà della casa per le famiglie
In un contesto di prezzi immobiliari elevati e affitti in aumento, possedere una casa rimane una sfida importante per molte famiglie nelle grandi città.
Secondo una recente indagine dell'Osservatorio Housing, “quasi il 60% degli inquilini aspira a diventare proprietario, ma solo il 30% ritiene di poter realizzare questo progetto nel medio termine”.
Il calo dei prezzi di vendita e del costo del credito osservato nella maggior parte delle grandi città potrebbe favorire questo percorso residenziale. A condizione, tuttavia, che i livelli di reddito seguano e che l’offerta di beni a prezzi accessibili sia sufficiente.
Come sintetizza Loïc CANTIN, presidente della Federazione Nazionale del Patrimonio Immobiliare (FNAIM), “il mercato immobiliare nelle grandi città è a un punto di svolta. Le tendenze osservate nel 2024, tra rallentamento dei prezzi di vendita e pressione sugli affitti, rivelano le contraddizioni di un modello di sviluppo urbano che fatica a conciliare attrattività, diversità sociale e accesso all’abitazione per tutti. È urgente ripensare le nostre politiche abitative per costruire città più inclusive e resilienti”.
