Per mesi, il tasso di usura – il tasso massimo al quale le banche possono concedere prestiti – ha suscitato le ire del settore immobiliare. I suoi sviluppi sono stati attentamente esaminati nel 2022 e nel 2023 mentre i tassi aumentavano. Il sistema, che mira a proteggere i mutuatari da prestiti troppo costosi, è stato accusato da molti professionisti, broker in testa, di dissuadere le banche dal concedere prestiti. Quindi per impedire alle famiglie di accedere ai prestiti.
In questo periodo di calo dei tassi sui mutui immobiliari (a partire dalla fine del 2023), il dibattito non è più necessario. Per il secondo trimestre consecutivo, il tasso di usura dei mutui più diffusi, contratti con durata superiore a vent’anni, è sceso dal 6,16% al 5,85%, il 1° gennaio 2019.È Ottobre 2024, ma questo calo non preoccupa. “I tassi di usura sono abbastanza alti da non rappresentare più un vincolo per le banche, i mutuatari non devono più preoccuparsene”osserva Pierre de Buhren, direttore generale del broker Empruntis.
L’usura continua tuttavia a provocare, questa volta per una stranezza: per quest’ultimo trimestre del 2024, il tasso massimo dei prestiti oltre 20 anni, 5,85% (assicurazione e spese incluse), è ben inferiore a quello dei prestiti oltre 10 anni a 19 anni, 6,03%. Da quando la Banque de France ha calcolato livelli di usura differenziati per durata dei prestiti (2017), è la prima volta che questa situazione si verifica. Il tasso a medio termine ha sicuramente già superato quello a lungo termine nel 2022, ma il divario era piccolo, tre punti base, rispetto ai 18 attuali.
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Tuttavia, i crediti sono, logicamente, tanto più costosi quanto più durano. I tassi di usura essendo calcolati dalla Banque de France aumentando di un terzo la media dei tassi praticati dalle banche nei tre mesi precedenti, aumentano generalmente anche con la durata dei prestiti.
Nessun errore di calcolo, né modifica del metodo di calcolo o riformulazione particolare, decide comunque la Banque de France : “Il tasso di usura per i prestiti a tasso fisso di 20 anni o più è molto inferiore a quello per i prestiti da 10 anni a meno di 20 anni. Ciò significa che nell’ultimo periodo osservato i tassi medi (tassi annuali effettivi annuali, TAEG) applicati per i prestiti di durata pari o superiore a 20 anni sono stati inferiori a quelli per durate più brevi (da 10 a 20 anni).”
Dovremmo dedurne che negli ultimi mesi le banche hanno addebitato prestiti a vent’anni meno che a quindici? No, risponde l’istituzione, precisandolo “la componente “pura” del tasso d’interesse (il tasso d’interesse in senso stretto) rimane più elevata per durate più lunghe.” Lei spiega la situazione con due fattori: “la curva dei rendimenti si è appiattita, i tassi di interesse a 20 o 25 anni non sono molto più alti che a 10 o 15 anni” et “Le commissioni sono più basse per i prestiti più lunghi, perché sono ammortizzati su periodi più lunghi. » Questi sono i costi che contano ai fini del TAEG, come l’assicurazione.
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