tre iniziative a sostegno del settore immobiliare in Lussemburgo

La ripresa è stata lieve dal 2023, ma non è sufficiente. Il mercato immobiliare lussemburghese continua a soffrire, come dimostra il moltiplicarsi dei fallimenti nel settore edile, logicamente accompagnato da un aumento della disoccupazione dei lavoratori del settore. Una situazione a cui diventa urgente porre rimedio. “Siamo molto preoccupati per la situazione”, ha dichiarato martedì 21 gennaio Max Didier, presidente della sezione costruttori della Camera immobiliare, durante una conferenza stampa.

Mentre il calo dei tassi d’interesse combinato con quello dei prezzi immobiliari e le misure governative hanno permesso agli acquirenti di ritornare sul mercato, questi ultimi erano interessati soprattutto alle abitazioni già costruite. Secondo i dati Statec, le transazioni relative a vendite in stato futuro di completamento (VEFA) hanno quindi registrato un calo dell’80% rispetto alla loro media storica negli anni dal 2017 al 2021.

Il motivo: la mancanza di fiducia dei potenziali clienti. Questi ultimi “erano spaventati dai problemi incontrati da alcuni costruttori”, ha detto Jean-Paul Scheuren, portavoce della sezione costruttori della Camera immobiliare. Se nella seconda metà del 2024 si è osservata una ripresa delle vendite VEFA (+48% delle transazioni rispetto alla prima metà), le transazioni rimangono ancora lontane dalle medie osservate.

Una carta per gli sviluppatori immobiliari

Per ripristinare questo rapporto di fiducia tra promotori immobiliari e potenziali acquirenti, la Camera immobiliare ha sviluppato un nuovo strumento. Quest’ultimo si presenta sotto forma di un sito web, denominato “charte.lu”. “L’idea di questa carta è rassicurare il pubblico essendo più trasparente”, riassume Jean-Paul Scheuren.

Già sottoscritto da una ventina di promotori, tra cui Prefalux, Perrard, Kuhn e Thomas&Piron, questo documento li impegna su diversi aspetti. I firmatari sono tenuti in particolare a fornire maggiore trasparenza ai propri clienti in termini di garanzie di completamento e di rimborso, ma anche in termini di prezzo. Si impegnano inoltre a rispettare le scadenze di completamento e offrono maggiori dettagli sulla garanzia decennale e biennale.

Pensato per diventare garanzia di qualità e fiducia, il logo della carta sarà esposto su tutti i portali immobiliari partner. “In caso di mancato rispetto dei vari impegni, i firmatari della carta sono esposti a sanzioni che assumeranno la forma di una procedura di reclamo tramite la Camera immobiliare. Le sanzioni possono andare dal rimprovero al ritiro della firma del promotore», spiega Jean-Paul Scheuren.

Un adeguato meccanismo di sostegno finanziario

Questo documento è sufficiente per ripristinare la fiducia dell’acquirente? Per il portavoce della sezione sviluppatori della Camera immobiliare si tratta di uno “strumento di partenza”. Più in generale, “l’intero settore deve reagire e adattarsi alla situazione ponendo il cliente al centro delle sue preoccupazioni”, ritiene il professionista. In vigore dal luglio 2024, un’altra iniziativa mira a incentivare la costruzione di nuove abitazioni nel Granducato. Una necessità, secondo Jean-Paul Scheuren, secondo cui “finché non raggiungeremo un livello sufficiente di produzione di nuove abitazioni, gli affitti continueranno ad aumentare”.

Si tratta di Prolog Luxembourg SA, un meccanismo di sostegno sostenuto da cinque banche: Spuerkees, la Banca Internazionale del Lussemburgo, Raiffeisen, la National Credit and Investment Company e la Banca del Lussemburgo. Concretamente, le banche offrono sostegno ai promotori immobiliari i cui progetti non attirano abbastanza acquirenti. Si ricorda che le proprietà devono raggiungere un minimo dell’80% di prevendite per iniziare i lavori di costruzione. Un tasso difficile da raggiungere data la situazione economica.

Precedentemente elevata al 50%, la tariffa di prevendita necessaria affinché un progetto immobiliare possa beneficiare di questo meccanismo è stata ridotta al 30%, per tenere meglio conto della realtà del mercato. “Per il momento, un solo file è stato accettato dal sistema Prolog. Per questo motivo sono stati allentati diversi criteri e rinnovato il sistema fino al 30 giugno 2025», ha spiegato Jerry Grbic, amministratore delegato dell’ABBL. Ma non è prevista alcuna proroga oltre tale data.

Tecnicamente il sistema consente alle banche di acquisire la porzione di abitazioni in progetto che non trovano acquirente ad un prezzo scontato del 20% rispetto al valore di mercato. L’impegno finanziario consente quindi al promotore di impegnarsi nel progetto e, idealmente, di vendere queste case ad un prezzo interessante per tutta la durata dei lavori. Se alla fine del progetto alcune unità abitative non hanno ancora conquistato gli acquirenti, la banca le acquista al prezzo concordato, quindi le unità vengono rivendute agli attori della società civile. Secondo i responsabili dell’iniziativa, l’iniziativa consentirà di immettere sul mercato tra 800 e 1.300 unità abitative.

Un sito che centralizza tutti gli aiuti

Per aiutare gli acquirenti e gli investitori alle prime armi a fare il grande passo, il sito aiutis.lu elenca tutta l’assistenza a cui gli acquirenti hanno diritto. “Troviamo che i nostri clienti possano sentirsi un po’ persi e non necessariamente conoscere l’entità dell’aiuto a cui hanno diritto”, sottolinea Jerry Grbic.

Abbuono di interessi, IVA sull’edilizia abitativa, assistenza fiscale o anche assistenza all’acquisizione, il sito, lanciato nel novembre 2024, centralizza tutte le informazioni utili per gli acquirenti. È particolarmente utile per prepararsi ad un colloquio con la propria banca prima di una discussione su un mutuo immobiliare, poiché gli utenti possono simulare la propria capacità di investimento.

Queste diverse iniziative nei confronti degli acquirenti non fanno altro che rafforzare il punto di vista dei professionisti: “è davvero il momento di comprare”, ritiene Max Didier. Da parte sua, Jean-Paul Scheuren “invita i clienti a vedere cosa c’è sul mercato” e sottolinea la diversità delle offerte, che posiziona gli acquirenti come negoziatori.