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– Il governo fa una concessione alle società di locazione LMNP, nella misura in cui l'articolo 24 della PLF 2025 non colpirà indiscriminatamente tutte le categorie di immobili.
Respinto in prima lettura dall'Assemblea Nazionale, il disegno di legge finanziaria (PLF) per il 2025 arriva questo lunedì 25 novembre al Senato, nella sua versione inizialmente elaborata dal governo. Una versione che quest'ultima intende però arricchire tramite emendamenti depositato questo fine settimana, in particolare in termini di investimenti locativi. Per la cronaca, articolo 24 del PLF 2025 prevede che, nel caso di immobile affittato in LMNP (locazione arredata non professionale), l'ammortamento contabile, ossia la perdita annua di valore dell'immobile, sarà ora incluso nel calcolo della plusvalenza derivante dalla vendita.
Una misura che aumenterà l'importo della plusvalenza realizzata sulla rivendita dell'immobile e, quindi, l'imposta da pagare. Il governo intende così eliminare uno dei principali vantaggi fiscali affitto ammobiliato, al fine di incoraggiare i proprietari a convertire i loro immobili nel mercato del nudo affitto a lungo termine, in una situazione di carenza. Di fronte alla protesta dei proprietari immobiliari, il governo ha appena presentato una emendamento prevedendolo “L’articolo 24 della PLF 2025 si applicherà solo a quellisessioni svolte dal 1° gennaio 2025». Se hai venduto il tuo immobile affittato a LMNP prima di questa data, non farti prendere dal panico, il PLF 2025 non sarà retroattivo, non sarai soggetto a un'imposta “sul surplus” sulla tua plusvalenza.
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Nessun aumento della tassazione per alcune residenze servite
Altra concessione fatta dal governo alle società di locazione della LMNP, l'articolo 24 non colpirà indifferentemente tutte le categorie di immobili. “Durante l’esame della legge finanziaria per il 2025, i parlamentari (deputati) hanno espresso la volontà di prevedere un trattamento speciale per gli investimenti in alcune tipologie abitative che contribuiscono allo sviluppo dell’offerta locativa a favore di determinate popolazioni i cui bisogni presentano sfide particolari”ricorda un secondo emendamento del governo.
Questo quindi prevede di “di non applicare le disposizioni dell’articolo 24 alle abitazioni ubicate in alcune residenze di servizio e istituti per anziani o disabili». In altre parole, la tassazione sulla rivendita non sarà aumentata per gli immobili affittati nella LMNP in residenze per anziani. Sarà lo stesso per gli immobili ubicati nelle residenze studentesche? “L’idea è escluderli” inoltre, risponde il Ministero dell'Edilizia Capitale.
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Il vantaggio fiscale Denormandie è stato riorientato e ridotto
Sempre in termini di investimenti immobiliari, un terzo emendamento del governo limita il vantaggio fiscale Denormandie. Come promemoria, il Denormandie dà diritto ad una riduzione dell'imposta sul reddito, compresa tra il 9% e il 21% del prezzo dell'immobile, se acquisti una vecchia casa per affittarla per un periodo compreso tra 6 e 12 anni, nuda, come abitazione principale, e impegnandosi a ristrutturarlo. Inoltre, l'affitto non deve superare una certa soglia soffitti e il reddito fiscale di riferimento dell'inquilino non può superare un certo soglie. Infine, l'alloggio deve essere situato in un comune interessato dal Piano nazionale di rivitalizzazione dei centri storici di medie dimensioni “Action coeur de ville”, oppure in un comune che abbia sottoscritto un accordo di operazione di rivitalizzazione territoriale.
IL legge sulle abitazioni degradate del 9 aprile aveva esteso la Denormandie agli investimenti realizzati in comproprietà in grandi difficoltà finanziarie e l'aveva prorogata di un anno, fino al 31 dicembre 2027. L'emendamento del governo ripristina, a partire dal 1° gennaio 2025, il dispositivo Denormandie nella sua redazione anteriore alla legge sulle abitazioni degradate. Lo rimette quindi a fuoco “gli unici comuni caratterizzati da un forte bisogno di riabilitazione del proprio centro storico”. Una missione guidata nel settembre 2023 dall’Ispettorato generale delle finanze “ha preso atto delle difficoltà di Denormandie nel rispondere alle sfide delle comproprietà in difficoltà”sostiene il governo. Più in generale, questa missione “non avendo concluso che fosse efficace” di Denormandie, l'emendamento riporta inoltre l'estinzione del sistema al 31 dicembre 2026, anziché alla fine del 2027.
