Negli ultimi due anni e in risposta al forte aumento dei tassi d’interesse, i prezzi delle proprietà residenziali in Francia sono diminuiti del 6,4%, mentre in Svizzera sono aumentati dell’1,5%. Questa differenza non è specifica della Francia poiché altri mercati immobiliari hanno subito correzioni maggiori, come quello americano o tedesco. D’altro canto, la resilienza dei prezzi svizzeri è molto particolare.
In Svizzera il tasso immobiliare è uno dei più bassi d’Europa. Nel 2023, solo il 36,8% delle famiglie possedeva la propria casa, rispetto al 65% in Francia. Tre fattori spiegano questa differenza. In primo luogo, l’elevato costo degli immobili costituisce un ostacolo significativo. Il prezzo medio al metro quadrato nelle grandi città svizzere è tra i più alti del continente (15.523 franchi a Ginevra e 16.676 franchi a Zurigo) ed è superiore del 78% rispetto al prezzo medio osservato a Parigi (9.282 euro o 8.700 franchi). Negli ultimi 15 anni, i prezzi medi sono cambiati di oltre il 6% ogni anno. La percentuale di famiglie con reddito lordo sufficiente per acquistare una proprietà è scesa dal 45% al 18% in un decennio.
In secondo luogo, l’attività edilizia è fiacca e il deficit immobiliare è molto significativo. Il numero di permessi di costruzione richiesti è stato superiore del 25% rispetto al livello concesso, il livello più basso in 25 anni. Il deficit abitativo, già significativo, aumenta ogni anno di altre 10.000 nuove abitazioni, in parte legate a normative stringenti e all’aumento dei costi di costruzione (+16% negli ultimi cinque anni). Il tasso di alloggi sfitti è ora al minimo storico (1%).
In terzo luogo, le condizioni di accesso ai finanziamenti sono molto più rigide in Svizzera che in Francia. Le banche svizzere richiedono un contributo personale minimo pari al 20% del valore dell’immobile, di cui il 10% deve provenire dal capitale proprio. Inoltre, il sistema finanziario svizzero si basa su ipoteche in cui una parte del capitale rimane un debito perpetuo, a differenza dei prestiti francesi in cui il capitale è completamente ammortizzato durante la durata del prestito. Gli stessi accordi di finanziamento differiscono profondamente tra i due paesi. In Francia, i prestiti immobiliari vengono generalmente rimborsati in un periodo fisso compreso tra 15 e 25 anni, spesso a tasso fisso. In Svizzera, invece, circa il 70% delle ipoteche sono a tasso variabile, il che espone i mutuatari alle fluttuazioni dei mercati finanziari.
Anche il mercato degli affitti in Svizzera è molto diverso da quello francese. Gli affitti svizzeri sono più alti: l’affitto medio è di 1412 franchi rispetto ai circa 700 euro in Francia. Inoltre, questo mercato è altamente regolamentato, con affitti spesso indicizzati al tasso ipotecario di riferimento (1,75%) che protegge il premio di locazione per gli investitori, mentre il controllo degli affitti viene applicato solo in alcune cosiddette aree. teso in Francia e il più delle volte mira a limitare il proprio livello.
La tassazione immobiliare rappresenta una distinzione importante tra Francia e Svizzera. In Svizzera i proprietari devono dichiarare un reddito fittizio, chiamato “valore locativo”, corrispondente all’affitto teorico che potrebbero ricevere se affittassero il loro immobile, che è imponibile anche in caso di occupazione personale. Per quanto riguarda la tassazione delle plusvalenze immobiliari si applica un’imposta specifica, riscossa dai Cantoni, con aliquote decrescenti a seconda della durata di detenzione. Pertanto, le vendite nei primi cinque anni possono essere tassate fino al 40%, ma dopo 15-20 anni gli utili possono essere parzialmente o completamente esentati a seconda del Cantone. Inoltre, se il ricavato della vendita dell’abitazione principale viene reinvestito in un altro bene principale, l’imposta può essere differita o annullata.
In Francia, il sistema fiscale è più vantaggioso per i proprietari-occupanti. Le residenze primarie sono esenti da qualsiasi imposta sulle plusvalenze al momento della rivendita, mentre le residenze secondarie sono tassate al 19%, più il 17,2% di contributi previdenziali, con esenzioni progressive dopo sei anni di proprietà (22 anni per l’imposta sul reddito e 30 anni per i contributi previdenziali). ). Tuttavia, la Francia impone a tutti i proprietari un’imposta fondiaria annuale, cosa che in Svizzera non esiste. Nel complesso, la Svizzera è favorevole a partecipazioni a lungo termine con esenzioni cantonali progressive, mentre la Francia è favorevole a una tassazione immediata vantaggiosa, in particolare per le residenze principali.
Anche la regolamentazione e la pianificazione urbana svolgono un ruolo chiave nelle differenze tra i due mercati. In Svizzera, circa il 60% del territorio è inedificabile a causa delle rigide politiche di tutela degli spazi naturali e dell’iniziativa Weber che limita al 20% la quota delle seconde case per comune per evitare la speculazione. In confronto, la Francia ha meno restrizioni simili, consentendo una maggiore flessibilità nei progetti immobiliari.
Infine, le tendenze recenti mostrano dinamiche divergenti. Dal 2010, i prezzi degli immobili svizzeri sono aumentati in media del 6% all’anno, rispetto al 3% in Francia. In Svizzera, i tassi d’interesse ipotecari sono rimasti storicamente bassi, all’1,5% per le scadenze di 10 anni alla fine del 2024, rispetto al 3% in Francia, o al doppio. Anche la transizione ecologica ha delle conseguenze, particolarmente marcate in Svizzera. Nel 2022, il 45% degli edifici residenziali svizzeri erano dotati di sistemi di riscaldamento sostenibili, rispetto al 28% in Francia.
Il mercato svizzero si distingue quindi da quello francese per prestazioni superiori, maggiore stabilità e protezione ottimizzata del premio di locazione. D’altro canto, l’accesso alle acquisizioni è reso più difficile da condizioni finanziarie più restrittive e da una tassazione meno attraente.
Articolo scritto da Arthur Jurus, responsabile dell’ufficio investimenti della banca privata ODDO BHF Svizzera
