Nel suo rapporto pubblicato lunedì, l’IRIS mette in discussione il discorso secondo cui la crisi attuale si spiega con eccessive barriere normative a livello comunale che rallentano l’inizio dei lavori e causano un problema di sottocostruzione, o con questioni demografiche.
Piuttosto, l’organizzazione dipinge un quadro che mostra che lo sviluppo residenziale ha avuto il vento in poppa in Quebec, ma soprattutto nei settori condominiale e unifamiliare.
“Lungi dall’essere stati segnati da un deficit nell’edilizia e negli investimenti privati, gli ultimi due decenni durante i quali si è accentuata la crisi immobiliare sono stati caratterizzati da una forte crescita del settore immobiliare e, a seconda dei settori di attività, da storici o molto apprezzabili livelli di reddito”, scrivono gli autori dello studio, Louis Gaudreau e Catherine Héon Cliche.
I due ricercatori associati all’IRIS si basano su diverse statistiche disponibili. Menzionano, tra l’altro, che gli investimenti privati hanno registrato una “crescita quasi ininterrotta” dal 2003.
Nel 2022 l’importo, che comprende sia le nuove costruzioni che le ristrutturazioni, ammontava a 29,4 miliardi, più del doppio rispetto agli importi registrati alla fine degli anni ’90, indica lo studio.
“A partire dai primi anni 2000, c’è stato davvero un decollo degli investimenti nell’edilizia residenziale”, ha detto Gaudreau in un’intervista. Un decollo che si distingue anche rispetto ai decenni precedenti”.
Egli attribuisce questa tendenza “all’esplosione del mercato dei mutui”, con prestiti in circolazione pari a 2000 miliardi nel 2023, e a “nuovi attori arrivati con molti soldi da investire”, cioè i fondi ipotecari.
Non mancano i condomini
IRIS sfata anche l’idea che l’edilizia residenziale abbia avuto difficoltà a tenere il passo con la crescita della popolazione. L’organizzazione sostiene che il numero di nuove unità abitative completate in almeno quattro grandi città del Quebec (tra cui Montreal e Quebec City) è stato maggiore o più o meno equivalente alla crescita del numero di famiglie tra il 2001 e il 2021.
“Ciò non significa che, poiché si prevede che la popolazione crescerà nei prossimi anni e decenni, non potremmo, mantenendo i tassi attuali, ritrovarci con un problema di mancanza di alloggi”, precisa Gaudreau .
Sebbene gli investimenti abbiano raggiunto livelli record e l’offerta abbia tenuto il passo con la popolazione, l’IRIS osserva che l’accessibilità economica e l’accesso agli alloggi in affitto, in particolare per le famiglie a reddito basso e moderato, sono in aumento nel corso degli anni.
Il tasso di posti vacanti è sceso a livelli bassi in molte delle grandi città del Quebec. E gli affitti medi hanno subito aumenti compresi tra il 61 e il 112% negli ultimi 20 anni, secondo i dati presentati dall’IRIS.
“Quando costruivamo in quantità, non lo facevamo per soddisfare i bisogni che erano prioritari. E soprattutto abbiamo investito poco nell’edilizia sociale, nell’edilizia a prezzi accessibili”, sostiene Gaudreau.
“Non c’è carenza nel mercato condominiale. Anche nel mercato delle case unifamiliari non c’è molta carenza. Non siamo più in un contesto di carenza di alloggi in affitto e, ancor più, di alloggi in affitto a prezzi accessibili”, sostiene il professore dell’UQAM.
Il rapporto IRIS precisa che la maggior parte degli investimenti sono stati destinati alla costruzione di condomini o case unifamiliari (tra il 54 e il 69% a seconda delle città). Gli affitti hanno ricevuto tra il 29 e il 44% delle somme, mentre la quota per l’edilizia sociale è stata tra il 2 e il 5%.
“Questa industria ha mantenuto per 20 anni il suo modello di produzione privilegiando alcuni prodotti residenziali che non sono riusciti a rispondere alla crisi”, sottolinea Gaudreau.
Servono investimenti pubblici
Questi risultati, che mostrano “un’attività fiorente”, mettono in discussione l’importanza di dare più spazio di manovra al settore come richiede, stima l’IRIS.
E se l’edilizia sta attualmente subendo un rallentamento, l’organizzazione associa questa situazione più a fattori ciclici, come l’aumento dei tassi di interesse e problemi di approvvigionamento materiale, che al quadro normativo.
IRIS invita a “ripensare il modello su cui si basa lo sviluppo residenziale”. Secondo Gaudreau, gli investimenti pubblici sono necessari per proteggere l’edilizia abitativa dalla speculazione e ridurre così gli affitti.
“Per garantire un numero elevato di insediamenti, sufficienti a soddisfare il bisogno di alloggi a prezzi accessibili, sarà necessario sviluppare politiche di demercificazione abitativa di più ampia portata, vale a dire che mirino o ad abbandonare le abitazioni esistenti o a costruire nuovi fuori dal mercato”, spiega.
