La Tailandia vuole attrarre investimenti immobiliari stranieri

La Tailandia sta valutando la possibilità di modificare la propria legislazione per incoraggiare gli investimenti stranieri nel settore immobiliare.

Il ministro delle Finanze Pichai Chunhavajira sta esplorando diverse opzioni per rilanciare l’economia del paese, in particolare per attirare più investitori stranieri.

Uno è quello di migliorare le leggi sui “diritti di locazione” o sui contratti di locazione per gli immobili, per renderli più favorevoli agli investimenti.

Perché il governo vuole stimolare il settore immobiliare?

L’economia tailandese ha registrato per un lungo periodo una crescita lenta, che ha avuto ripercussioni sulle finanze dei cittadini a causa dell’aumento del debito delle famiglie.

Ciò ha avuto un effetto a catena, riducendo il potere d’acquisto nazionale, anche per quanto riguarda automobili e abitazioni.

Il settore immobiliare è importante per l’economia, con effetti a catena per diversi settori interconnessi.

Poiché il potere d’acquisto thailandese nel settore immobiliare ristagna, il governo di Paetongtarn Shinawatra intende mettere in pratica le idee della precedente amministrazione per consentire agli stranieri di acquistare immobili nel paese.

Le leggi tailandesi non consentono agli stranieri di possedere terreni, rendendola una questione politicamente delicata per il governo, come lo è stata per decenni nell’ambito di precedenti proposte simili.

Thaksin Shinawatra, il leader non ufficiale del Pheu Thai Party, una volta propose, in risposta alle preoccupazioni sulla vendita di terreni a stranieri (spesso criticata come una svendita della nazione):

“I proprietari terrieri che desiderano vendere le loro terre a estranei trasferiscano prima la proprietà allo Stato, sotto la direzione del Dipartimento del Tesoro”.

Gli acquirenti stranieri potrebbero quindi affittare i terreni statali per un periodo massimo di 99 anni.

Alla scadenza del contratto di locazione il terreno sarebbe ancora di proprietà dello Stato.

Questa proposta richiederebbe un cambiamento nella legge che disciplina le terre statali.

Un’altra idea per attirare più investitori stranieri nel Paese è quella di rivedere le leggi sul leasing per renderle più flessibili, consentendo periodi di noleggio più lunghi per rendere l’investimento più redditizio.

Il 9 aprile il governo ha chiesto ai ministeri della Giustizia e dell’Interno di studiare la possibilità di estendere la durata dei contratti di locazione da un massimo di 30 anni a 99 anni, in conformità con il codice civile e commerciale.

Il 18 giugno, il gabinetto ha incaricato il Ministero degli Interni di rivedere la legge relativa al periodo di locazione ai sensi della legge sui diritti di proprietà in locazione, portandola da 30 a 99 anni.

Quali sono i diritti sugli immobili locati?

I diritti sui beni in locazione si riferiscono a beni che si basano sul diritto di utilizzare beni immobili come definito nel Rights Over Leasehold Assets Act 2019.

Questo diritto è annesso alla proprietà stessa e rimane alla proprietà indipendentemente dai cambiamenti di proprietà.

I diritti sui beni locati restano legati all’immobile fino alla loro scadenza.

Il motivo per cui il governo ha redatto questa legge è che ci sono alcune limitazioni all’affitto di beni immobili ai sensi del Codice Civile e Commerciale.

Secondo tale codice la locazione è un diritto contrattuale riservato ai soli contraenti, che pone alcune restrizioni al suo utilizzo economico.

Inoltre, la locazione di immobili ai sensi di leggi specifiche per scopi commerciali e industriali ha una portata limitata, escludendo le locazioni residenziali.

Di conseguenza, la legge è sottoutilizzata.

Il governo ha ritenuto necessario stabilire diritti sui beni presi in locazione, creando così un diritto di utilizzo degli immobili che possono essere trasferiti o utilizzati come garanzia del debito attraverso ipoteche.

Si prevede che questo cambiamento incoraggi gli investimenti nel settore immobiliare, contribuendo così a rilanciare la crescita economica.

Quali sono le differenze tra le leggi esistenti sulla locazione dei terreni?

Esistono tre leggi relative alla locazione dei terreni:

1. Locazioni ai sensi del Codice Civile e Commerciale;
2. Legge sulla locazione di beni immobili per scopi commerciali o industriali, 1999;
3. Legge sui diritti di locazione del 2019.

Le tre leggi differiscono in aspetti chiave, come la durata del contratto di locazione.

Secondo il Codice Civile e Commerciale, i contratti di locazione possono durare fino a 30 anni, mentre i contratti di locazione possono variare da 30 a 50 anni per la legge del 1999.

Il Leased Property Rights Act consente locazioni da 3 a 30 anni.

Per quanto riguarda l’uso dei terreni affittati, le disposizioni variano da una legge all’altra.

Ad esempio, secondo il codice civile e commerciale, il contratto di locazione attribuisce diritti personali all’affittuario.

In caso di morte dell’inquilino il contratto di locazione si risolve.

Secondo questa legge, l’affittuario non può subaffittare il terreno senza il consenso del proprietario.

Per quanto riguarda l’uso del terreno in affitto come garanzia, il codice civile e commerciale non consente che il terreno venga ipotecato o dato in pegno, ma può essere utilizzato come garanzia commerciale se il proprietario del terreno è d’accordo.

Per quanto riguarda modifiche, aggiunte o costruzioni su terreni affittati, la legge vieta all’affittuario di apportare modifiche senza il consenso del proprietario.

Secondo la legge del 1999, i diritti di locazione possono essere trasferiti e subaffittati e il contratto di locazione può essere ereditato.

Il terreno affittato può anche essere ipotecato e utilizzato come garanzia secondo la legge.

Tuttavia, modifiche, alterazioni o costruzioni su terreni affittati sono vietate se non autorizzate dal proprietario.

Uno dei principali limiti di questa legge è che si applica solo alle locazioni commerciali e industriali, escludendo le locazioni residenziali.

Per quanto riguarda la legge sui diritti di proprietà in locazione, i diritti di affitto possono essere trasferiti, subaffittati ed ereditati.

I terreni affittati possono anche essere ipotecati e utilizzati come garanzia commerciale.

Sono consentite modifiche, trasformazioni e costruzioni sul terreno affittato, nonché l’ottenimento di vari permessi da parte delle autorità governative per l’utilizzo del terreno, senza la necessità di ottenere il consenso del proprietario.

L’affittuario potrà apportare modifiche o integrazioni all’immobile locato e il terreno potrà essere restituito nello stato attuale al termine del periodo di locazione, o ad altri termini concordati.

Per convertire la proprietà personale in diritti di proprietà in locazione, il proprietario terriero deve registrare la proprietà, che può essere un terreno libero, un terreno con strutture o un condominio, presso il dipartimento del territorio.

I funzionari quindi lo registrano e mettono un sigillo sull’atto di proprietà fondiaria o sul documento di proprietà dell’unità condominiale.

Come funziona l’affitto di immobili in altri paesi?

L’ambasciata britannica a Bangkok

In molti paesi sono state emanate leggi speciali per l’affitto di proprietà, come il Leasehold Act in Inghilterra e Galles, che garantisce il diritto di utilizzare una proprietà affittata senza un periodo massimo stabilito dalla legge.

Gli inquilini possono esercitare integralmente i propri diritti, salvo diversa indicazione.

Ciò include la possibilità di trasferire diritti, subaffittare o ipotecare l’immobile locato.

In Francia, una legge speciale consente locazioni a lungo termine da 18 a 99 anni, garantendo agli inquilini pieni diritti sul terreno affittato, compresa la possibilità di trasferire il contratto di locazione o subaffittarlo.

In Cambogia, la legislazione consente contratti di locazione a lungo termine da 15 a 50 anni, che consentono agli inquilini di sfruttare appieno il terreno affittato.

Fonte: Bangkok Post