Voti: “Un proprietario ha diritto di sapere chi abita nella sua casa”

Subaffitto e necessità proprie –

“Un proprietario ha il diritto di sapere chi abita nella sua casa”

Direttore di un'agenzia immobiliare che gestisce le proprietà di privati, Fabien Anex difende un pragmatico doppio sì al voto del 24 novembre. Colloquio.

BotTalk

• I sostenitori del sì alla revisione del diritto locativo parlano di cambiamenti “tecnici”.
• Se il primo testo viene approvato, il proprietario potrà rifiutare un subaffitto superiore a due anni.
• L'altra revisione vuole sostituire “urgente” con “importante e oggettivo” nelle condizioni che consentono la risoluzione per il proprio bene.
• Queste nuove leggi dovrebbero chiarire il quadro giuridico e facilitare i processi legali.

Gli oppositori sostengono che questa doppia revisione del diritto di locazione sia una strategia nascosta per aumentare gli affitti. Su una scala da 1 a 10, quanto è vero questo?

Non direi nemmeno 1.

Francamente? Nessuna società di gestione immobiliare ne trarrà beneficio?

Gli oppositori descrivono queste elezioni come un attacco da parte della brutta lobby immobiliare. Ma in realtà queste due revisioni sono soprattutto tecniche. Ciò implica chiarire il contesto del sublocazione e la possibilità per un proprietario di recuperare la sua proprietà. Queste nuove disposizioni si applicheranno a casi specifici. Non aspettarti sconvolgimenti.

Ma stiamo indebolendo la posizione degli inquilini. NO?

Non è la mia sensazione. Oggi c’è un divario tra ciò che dice la legge e il modo in cui la giurisprudenza la applica. Precisare diritti e doveri di ciascuno non significa indebolire una parte o rafforzare l'altra.

Il primo obiettivo vuole inasprire le regole sul subaffitto per combattere gli abusi. Di quale abuso stiamo parlando?

Il subaffitto è consentito dalla legge e rimarrà tale anche in futuro. Questa disposizione del diritto delle locazioni permette ad un inquilino temporaneamente assente – per fare un Erasmus o perché mandato all’estero per lavoro – di ritrovare il suo alloggio al suo ritorno. In pratica osserviamo che questa temporaneità può durare. Perché l'inquilino ha trovato un nuovo lavoro o perché ha iniziato una relazione. Ma quando il proprietario vuole recedere dal contratto di locazione, si scontra con la giurisprudenza, secondo la quale è sufficiente che l'inquilino dimostri di non escludere il ritorno per ottenere l'autorizzazione al sublocazione. Con la revisione della legge, il subaffitto potrà essere rifiutato se supera i due anni. Il che corrisponde alla nozione di “temporaneo”.

Ma qual è il problema se si prolunga un subaffitto?

Se tutto va bene, niente. Ma prendiamo l'esempio di un proprietario che abita in una piccola palazzina, e uno degli inquilini, uno studente, subaffitta il suo studio. Ogni sei mesi, questo proprietario vede arrivare un nuovo sub-inquilino. Alcuni sono più rumorosi di altri e lui deve venire regolarmente a dire di smettere di fare rumore dopo le 22:00. Attualmente, questo proprietario avrà difficoltà a rescindere il contratto di locazione a causa della dottrina legale. Tutti però possono capire che un proprietario voglia conoscere – e scegliere – chi abiterà la sua casa.

Siamo in grado di valutare la portata del problema?

Dobbiamo essere onesti, è marginale. Ma alcuni casi possono assumere grandi proporzioni.

Vale a dire?

Prendo un caso molto concreto che ho ripreso dal mio predecessore nel 2003, e che continua ancora oggi. Si tratta di una persona che vive a Châtel-Saint-Denis, lì ha i suoi documenti e la sua famiglia. Possiede tuttavia un appartamento a Losanna che subaffitta di anno in anno da più di vent'anni. Quando il proprietario ha voluto disdire il contratto di locazione, la commissione di conciliazione si è pronunciata contro di lui. È bastato che l'affittuario dicesse che non escludeva un ritorno a Losanna perché la causa si pronunciasse a suo favore.

Questa revisione aiuterà a combattere Airbnb?

Non credo a questa argomentazione. Oggi è già possibile per un proprietario rescindere un contratto di locazione se si accorge che il suo inquilino utilizza illegalmente la sua proprietà per metterla su Airbnb. Le nuove norme non cambieranno molto.

L'altro oggetto riguarda la possibilità per un proprietario di recuperare la sua proprietà. Attualmente questa esigenza deve essere “urgente”. Nella nuova legge questo aggettivo è sostituito da “importante e oggettivo”. Due parole cambieranno qualcosa?

Io stesso non capisco perché chiediamo alla gente di dire la sua, quando per la maggior parte delle persone non cambierà nulla.

Ma allora perché hai aperto questo sito?

Anche questa è una questione tecnica e giurisprudenziale. Prendi un appartamento situato in un PPE, non lontano dal campus universitario di Losanna. Il suo proprietario vorrebbe mettere lì suo figlio, che frequenta il ginnasio e poi vorrebbe studiare. Quest’ultima non inizierà prima di due anni, il che già pone un problema nel soddisfare il requisito di “urgenza” formulato nella legge. Anche se la sua richiesta di risoluzione del contratto venisse accettata, cosa accadrebbe? L'affittuario avrà diritto a proroghe che potranno arrivare fino a tre o quattro anni. Durante questo periodo, il figlio troverà un'altra opzione per iniziare i suoi studi a Losanna. E immaginiamo che quando il proprietario riceverà finalmente le chiavi, suo figlio fa lo scambio di un anno a Friburgo, l'inquilino potrà criticare un motivo infondato per la risoluzione del suo contratto di locazione. Questa dimostrazione mostra chiaramente che il carattere “urgente” contenuto nella legge non significa più nulla.

Capita spesso di non riuscire a riavere il tuo alloggio?

È molto raro. Nella mia carriera ho dovuto gestire tre casi. Ma per chi è preoccupato, può trasformarsi rapidamente in un incubo. E a preoccuparsi non sono i grandi enti o le casse pensioni – per loro l'utilizzo per i propri beni è quasi impossibile – ma i piccoli proprietari, che scoprono che non potranno utilizzare per anni un immobile di loro proprietà.

C'è un punto che non capisco. Se l'inquilino non vuole andarsene, la macchina legale andrà in tilt, indipendentemente dal termine utilizzato nella legge. NO?

Oggi l’urgenza inserita nel testo della legge perde nella pratica tutto il suo significato. Parlando di un bisogno oggettivo e importante saremo più in linea con la realtà. Ciò semplificherà la pratica, ma anche le procedure legali. Le regole saranno chiare a tutti. Ma alla fine i processi rimarranno gli stessi e, in caso di conflitto, il giudice dovrà sempre valutare gli interessi di ciascuna delle parti.