1. Il Regno Unito ha raggiunto il fondo dell’onda?
Il settore immobiliare del Regno Unito ha visto una correzione molto più rapida di quella dell’Europa continentale. Questa correzione è stata avviata in un contesto politico complicato nel 2002 durante il voto sul Bilancio e sostenuta da un aumento aggressivo dei tassi di interesse da parte della Banca d'Inghilterra, dallo 0,1% al 5,25%, con l'obiettivo di controllare l'inflazione.
Henry Timmis, Direttore immobiliare del Regno Unito, Sienna Investment Managers –
Numerosi fondi immobiliari del Regno Unito hanno dovuto far fronte a richieste di ritiro significative, costringendoli a vendere i loro asset di altissima qualità e quindi più liquidi. Sebbene le vendite in amministrazione amministrata non siano state così numerose, le rare transazioni sono state effettuate con sconti significativi in un contesto di notevole calo delle transazioni.
Da due anni i principali acquirenti sono investitori privati, locali e internazionali, spesso già presenti sul mercato britannico. Anche gli investitori istituzionali francesi si sono dimostrati attivi, attratti dai rendimenti più elevati e dalla profondità del mercato. Noi di Sienna IM supportiamo molti di questi investitori e, come tali, siamo stati in grado di trarre vantaggio da questa situazione, acquistando hotel di livello istituzionale a lungo termine con un rendimento iniziale netto di quasi il 6%, o proprietà miste nella City di Londra. al 7,5% di rendimento netto iniziale, quando gli affitti sono stati rivalutati a seguito dell'epidemia di covid. Ora stiamo assistendo a una crescita degli affitti e stiamo cercando attivamente ulteriori investimenti di questa qualità in tutto il Regno Unito, anche se la concorrenza sta iniziando a intensificarsi.
Per tutto il 2024 Sienna IM è stata attiva nel Regno Unito in termini di acquisizioni per conto di mandati di terzi
Negli ultimi due mesi, alcuni investitori istituzionali britannici sono stati in grado di trarre vantaggio dall’andamento dei prezzi, prendendo di mira gli asset “core” con rendimenti “core+”, approfittando così della compressione dei rendimenti. Ad esempio, il tasso di riferimento nella City di Londra è passato da un picco del 3,75% nel primo trimestre del 2022 al 5,25% attuale.
Il graduale aumento del numero di acquirenti sul mercato dovrebbe aumentare la fiducia dei proprietari di case nelle loro decisioni di vendita.
2. Quali tendenze vedete emergere nei mercati?
Uno dei principali cambiamenti nei mercati nel 2022 è stato il sostanziale aumento degli oneri finanziari nel Regno Unito. I tassi swap a 5 anni sono passati da un minimo dello 0,16% (luglio 2022) a un massimo del 5,67% (settembre 2022) e di conseguenza il credito non è cresciuto. Il numero di acquirenti è diminuito in modo significativo.
Oggi assistiamo a un calo dei tassi di interesse, con la Banca d'Inghilterra in calo di 50 punti base rispetto al recente picco del 4,75% (4,34% per lo swap a 5 anni). Se a ciò aggiungiamo le variazioni dei prezzi (ad esempio, i tassi di rendimento degli uffici in provincia sono aumentati di 225 punti base, dal 4,75% al 7,00%), il debito comincia a diventare redditizio, favorendo una rinnovata fiducia.
Dal lato dei locatari, la domanda di edifici di nuova costruzione o ristrutturati nei centri urbani con solide credenziali ambientali rimane forte. Per quanto riguarda le superfici ad uso ufficio di alta qualità, la crescita degli affitti è stata buona e dovrebbe rimanere tale, in parte a causa dell’offerta limitata. Gli elevati costi di costruzione negli ultimi anni, combinati con l’incertezza sui valori di rivendita, hanno rallentato lo sviluppo di nuovi progetti.
Anche il commercio al dettaglio è un mercato interessante. Le strade principali del Regno Unito hanno sofferto per alcuni anni, ma in seguito alla crisi, gli affitti e le tasse comunali sono diminuiti drasticamente, consentendo agli inquilini di operare a costi più convenienti. Nelle vie centrali c'è una forte concorrenza per i nuovi locali e, di conseguenza, una crescita degli affitti. I rendimenti prime sono attualmente al 6,50%, dopo aver raggiunto il picco del 7% nel 2023.
3. Quali sono i principali rischi?
Inevitabilmente, il rischio principale risiede nelle tendenze macroeconomiche globali che avranno un impatto non solo sul Regno Unito ma sul resto d’Europa, sia a causa delle guerre in corso che del nuovo governo degli Stati Uniti.
L’area in cui il mercato fatica ancora a trovare la propria stabilità è rappresentata dalle opportunità di creazione di valore (“valore aggiunto”). È probabile che i proprietari non abbiano pienamente compreso l’impatto dei costi di costruzione sul valore del loro progetto e, in alcune località, ci vorrà del tempo per porvi rimedio. Ad esempio, la maggior parte delle nostre acquisizioni di investimenti nel 2024 sono state effettuate a un valore inferiore a quello di sostituzione, il che solleva ovviamente la questione degli importi locativi e dei rendimenti da ottenere per garantire la redditività. Queste incertezze potrebbero portare ad alcune vendite “forzate”, in particolare per beni situati in ubicazioni secondarie.
