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Nel 2023 un nuovo piano di sviluppo per la città di Rabatsviluppato daAgenzia urbana Rabat-Salé-Kénitraera stato oggetto di un’inchiesta pubblica durata un mese a partire dal 24 agosto. Ispirato al Nuovo Modello di Sviluppo (NMD), questo progetto, presentato come parte di una nuova generazione di pianificazione urbana, non era stato adottato dal consiglio comunale di Rabat a causa di un blocco politico avvenuto l’anno precedente e che era stato risolto solo con le dimissioni dell’ex sindaco della capitale, Asmaa Rhlalou (RNI).
Decorso il termine di 12 mesi successivo alla data di chiusura dell’inchiesta pubblica, lo schema di piano di sviluppo è divenuto obsoleto poiché non è stato approvato e pubblicato nel Bollettino Ufficiale, come previsto dall’articolo 27 del legge 12-90 relativa all’urbanistica.
Il 28 novembre 2024 una nuova versione del piano di sviluppo di Rabat è stata sottoposta a un’inchiesta pubblica. È stato poi approvato dal consiglio comunale di Rabat in sessione straordinaria il 12 dicembre.
Questa nuova versione del piano di sviluppo, pur apportando alcune modifiche e nuovi approcci, rimane generalmente simile alla precedente in termini di obiettivi e zonizzazione.
Considerata la grande sfida rappresentata dall’organizzazione del Coppa del Mondo 2030 e visto l’importante ruolo di questo documento nello sviluppo urbanistico della capitale, si spera che la sua approvazione non incontri ostacoli significativi.
La diagnosi effettuata per questo piano di sviluppo ha evidenziato una serie di problemi, in particolare a significativo calo demografico a Rabat.
La popolazione della città è aumentata da 627.932 abitanti nel 2004 a 577.827 nel 2014, quindi 515.619 nel 2024. Oltre al tasso di natalità, questo calo può essere spiegato anche da un deficit migratorio particolarmente marcato tra la popolazione attiva, che accelera l’invecchiamento nella capitale.
Secondo questa diagnosi, tale diminuzione è essenzialmente legata agli elevati costi degli immobili, che non consentono l’insediamento di nuove famiglie. Questi ultimi privilegiano i centri circostanti (Salé, Témara, Tamesna…), più accessibile e meno costoso.
Somiglianze con il vecchio documento
Il nuovo piano di sviluppo adotta gli stessi obiettivi del precedente, tra cui i principali sono:
- Nuova dinamica urbana che consente la creazione di grandi centri metropolitani e progetti urbani che rafforzano il quadro culturale, turistico, terziario e commerciale di Rabat;
- Rafforzare l’inclusione sociale della città in termini di alloggi, servizi e spazi pubblici al fine di catturare la classe media qualificata;
- Consolidare la vocazione ambientale della capitale (più di 274 ettari di spazi verdi creare).
Il nuovo documento urbanistico propone le stesse grandi classificazioni, con le stesse grandi suddivisioni e cioè:
- Aree urbane miste: dove si incoraggia lo sviluppo e la creazione di abitazioni, imprese, servizi, uffici, alberghi e strutture pubbliche e private di interesse generale;
- Zone di attività economica: progettate per essere veri e propri spazi vivibili e spazi per la generazione di ricchezza.
- Zone di rinnovamento urbano: progettate per sviluppare i molteplici usi della capitale attraverso un nuovo quadro di grandi progetti urbani. Tale area è così strutturata:
- rinnovamento urbano in grandi progetti urbani integrati in 7 grandi settori (invece di 8 dopo il ritiro del progetto dall’area adiacente al Parco Hassan II);
- rinnovamento urbano in isolati urbani lungo 4 assi strutturanti (R+6 e R+5) e 3 settori di ville (invece di 2 zone, inclusa una nuova zona di ville relativa al centro sanitario Abderahim Bouabid);
- zona di intervento pubblico nel distretto di Youssoufia.
- Zone di sviluppo urbano integrato: alcuni settori di Rabat sono strategici per lo sviluppo urbano, in particolare quelli che offrono opportunità di espansione della città.
Più opportunità alberghiere
Ad eccezione delquartiere di Souissiil nuovo piano di sviluppo prevede misure di incentivazione per progetti alberghieri su tutto il territorio urbanizzabile.
Tuttavia, le regole di costruzione (occupazione del territorio, uso del territorio, altezza, ecc.) sono soggette all’approvazione di una commissione presieduta dal wali della regione. Per raggiungere questo obiettivo si è deciso di creare una nuova zona alberghiera verde, costituito da spazi naturali. Questa misura dovrebbe consentire di sviluppare un’offerta alberghiera innovativa alla vigilia dei Mondiali 2030.
È stata inoltre delimitata una nuova zona per ospitare grandi strutture pubbliche strutturali e strutture alberghiere, essenziali per il buon funzionamento della metropoli. L’installazione di apparecchiature all’interno di questa zona è soggetta al consenso di una commissione presieduta dal wali.
Nel distretto di Souissi è stata delimitata una nuova area per ospitare progetti di resort. L’uso del suolo in quest’area non può superare il 20% in aree minime di almeno 10.000 mq.
Riqualificazione del distretto Oceano
Altra grande novità di questo piano urbanistico è la riqualificazione del quartiere storico di l’Oceano rinomato per la sua vista panoramica sull’Atlantico, al fine di metterlo in risalto e rimuovere tutti i vincoli che ne ostacolano l’attrattiva. Il nuovo piano di sviluppo prevede principalmente:
- La riconversione del suo cornicione fissando la regola della superficie minima di 700 mq dove sono fortemente incentivati progetti con valore economico;
- La riconversione delle aree incolte urbane esistenti in strutture, parcheggi, alberghi, ristoranti e negozi;
- Il restauro e la conservazione degli edifici abitati con indice di CO2 di comprovato valore patrimoniale;
- Il recupero e la valorizzazione di 4 edifici ad alto valore patrimoniale attualmente dismessi e fatiscenti.
Riqualificazione urbana dei quartieri Akari, Farah, Bouregreg, Rachad, Inbiaât e Al Maouada
Il vecchio piano regolatore prevedeva una zona di intervento prioritario nei quartieri di Farah, Bouregreg e Rachad. Quest’area è stata estesa fino a comprendere i distretti di Inbiaât e Al Maouada, tutti situati in il distretto di Youssoufia. Questi quartieri sono caratterizzati da un’alta densità di alloggi abusivi o precari, da condizioni di vita antigeniche e da un alto rischio di frane a causa della topografia ripida e della natura instabile del terreno.
Nel distretto di Akkari, una zona di rinnovamento urbano è stata posta sotto sorveglianza territoriale in attesa dell’elaborazione di un piano dettagliato e di specifiche che specifichino le norme urbanistiche, gli standard paesaggistici e architettonici. Tuttavia, in questa zona sono autorizzati la riparazione e/o il restauro delle costruzioni e delle strutture pubbliche esistenti, previo parere favorevole della commissione presieduta dal wali della regione e a condizione di non compromettere il completamento del progetto di rinnovamento urbano.
Ottimizzazione dell’espansione urbana nelle nuove aree aperte all’urbanizzazione
Questo nuovo documento di pianificazione urbanistica segue un piano di sviluppo settoriale di Akrach (Fase I) che prevedeva di aprire all’urbanizzazione un’area di circa 420 ettari. D’ora in poi nel settore Akrach non verrà rilasciata alcuna autorizzazione edilizia o lottistica senza il previo collegamento a strade e reti varie.
In attesa dell’elaborazione di uno studio di sviluppo operativo integrato, una seconda zona, quella del Boustane (distretto di Hay Ryad), potrebbe essere aperto all’urbanizzazione. Questa zona ad uso misto dovrebbe, oltre all’altopiano di Akrach, contribuire ad alleviare il mercato fondiario della capitale, attualmente sovrasaturo.
Tale documento prevede inoltre, in questa seconda zona, uno specifico settore prospiciente la tangenziale n. 3. Data la sua posizione geografica privilegiata, la sua urbanizzazione sarà soggetta al parere di una commissione presieduta dal wali, che ne determinerà la vocazione principale e le norme di costruzione applicabili.
Lo studio di idoneità all’urbanizzazione (EAU), effettuato per valutare la vulnerabilità del territorio a diversi rischi naturali (alluvioni, erosione costiera, frane, terremoti), ha evidenziato un grado di rischio da moderato a elevato in queste due aree. Da questo studio è emerso che il fenomeno dell’amplificazione delle onde sismiche rende queste due aree particolarmente vulnerabili al rischio sismico. Pertanto, l’altezza massima di costruzione sicura è stata fissata a R+6oggetto di studi specifici.
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