Come funziona realmente? Questi proprietari cederanno la gestione delle loro 49 e 33 unità abitative all’Agenzia immobiliare sociale Schaerbeek (Asis). Quest’ultimo contatta poi un elenco di servizi sociali partner per suggerire gli inquilini. “Lavoriamo con una lista di associazioni e c’è una sorta di svolta, sviluppa Guillaume de Mayeur, presidente dell’Asis. A seconda della proprietà, (casa monolocale con più camere da letto, ecc., ndr) non è nemmeno adatto a tutti i tipi di pubblico. Ad esempio, collaboriamo con Piccoli nullaInfermieri di strada, La Maison Rue Verte (per donne single o con bambini) o RePR (reinserimento degli ex detenuti). Questi partner, dal canto loro, gestiscono il sostegno sociale dei loro beneficiari.”
I promotori sono stati attratti
L’AIS stipula quindi un contratto con i proprietari – qui con i grandi proprietari ma anche con quelli più piccoli per un unico alloggio – e poi gestisce per loro tutta la parte relativa all’affitto: trovare gli inquilini, incassare l’affitto e restituirlo al proprietario, inventario, ecc.). L’AIS garantisce il pagamento dell’affitto al proprietario, anche in caso di inadempienza degli inquilini e copre i danni derivanti dall’affitto. Il proprietario è inoltre esente dall’imposta fondiaria per gli immobili sottoposti a gestione sociale. Beneficia inoltre di bonus maggiorati per la riqualificazione energetica.
La controparte? Il proprietario deve accettare di riscuotere l’affitto al di sotto dei prezzi del mercato privato. L’affitto dell’AIS è limitato dalla regione. In particolare può essere ridotto in funzione dello stato dell’immobile e resta pertanto fissato di comune accordo tra l’AIS e il proprietario nel rispetto del massimale.
L’affitto pagato dall’inquilino all’agenzia è diverso dall’affitto pagato al proprietario. Anche questo è limitato ad un massimo, ma che è sempre al di sotto del tetto dell’affitto ricevuto dal proprietario. È proprio l’assegnazione regionale all’AIS che consente alle agenzie di colmare questo differenziale a favore del titolare. L’affitto pagato dall’inquilino è fisso (e indicizzabile) ma non è stabilito in base al reddito come nell’edilizia sociale.
Edilizia e ristrutturazione: “Lo shock è stato brutale per i consumatori”
Nonostante questi due progetti, il dinamismo di questo modello sociale sta subendo una battuta d’arresto significativa. Guillaume de Mayeur se ne è accorto da circa due anni. “La tendenza verso la gestione sociale si sta invertendo. Prima non avevamo bisogno di rivolgerci a nuovi proprietari. Adesso riceviamo sempre meno chiamate e anche i titolari che ci contattano fanno sempre più fatica ad impegnarsi nel sistema.”
gabbiano“Nonostante questi progetti, il dinamismo di questo modello sociale sta subendo una battuta d’arresto significativa”.
L’argomento principale per non fare il grande passo? “Il divario che si allarga sempre più tra gli importi degli affitti sul mercato privato e gli affitti regolamentati praticati dall’AIS. Non dobbiamo ovviamente toccare questo controllo degli affitti. Trovare alloggi a prezzi accessibili a Bruxelles, come in altre città, è già quasi una missione impossibile, ma l’esplosione dei prezzi privati oggi attira di più i proprietari. Prima i prezzi AIS erano più o meno competitivi con quelli privati visti i vantaggi, ma lo è sempre meno caso.”
FedAIS, la federazione delle 24 agenzie di Bruxelles, conferma il trend. Nel 2018 la federazione aveva 5.529 unità abitative gestite dall’AIS, ovvero 785 in più rispetto all’anno precedente, a fronte di un aumento di sole 206 nel 2023. La rottura è avvenuta in particolare dopo il covid con 749 unità abitative aggiuntive nel 2020 e solo 419 l l’anno prossimo.
I dati per il 2024 non sono ancora disponibili ma “ci aspettiamo una crescita molto debole,” assicura la federazione. Quest’ultima individua diverse ragioni oltre al divario tra gli affitti dell’AIS e gli affitti del mercato privato. “Nell’ambito degli obblighi di ristrutturazione decisi dalla Regione, gli oneri di riqualificazione energetica da prevedere spaventano i locatori e li spingono soprattutto a vendere. Inoltre, riteniamo già che la temporanea cessazione del diritto ai bonus per la ristrutturazione (Bonus di rilocazione, ndr) ha confermato l’incertezza dei proprietari circa la sostenibilità degli aiuti pubblici. Infine, i grandi progetti di nuova edilizia residenziale che hanno ampiamente contribuito all’espansione dello stock AIS a partire dal 2018 sono in declino, in particolare con l’aumento dei costi di costruzione e l’aggiunta di nuove condizioni. (in termini di energia, parcheggi, ecc.) per ottenere il permesso di costruire.
Tuttavia, i 24 AIS di Bruxelles dovevano essere una delle “soluzioni” per colmare rapidamente la palese carenza di alloggi sociali a Bruxelles. Il sistema, che esiste da 30 anni, è tuttavia contestato da alcuni poiché sovvenziona i proprietari privati con denaro pubblico per mantenere proprietà che restano private. Tutto questo, invece di creare vere e proprie case popolari a prezzi accessibili.
Nonostante la situazione, questo processo di socializzazione del patrimonio immobiliare privato sembra essere apprezzato dalla futura maggioranza regionale. Sia gli Engagés che il MR e il PS hanno posto l’accento nel loro programma sull’aumento del numero degli immobili gestiti dall’AIS: attraverso nuovi incentivi fiscali per i primi due e attraverso l’assunzione di responsabilità da parte delle agenzie per i lavori di ristrutturazione per i socialisti.
Oggi a Bruxelles sono 8.000 le case gestite dall’AIS. Più di 55.000 famiglie di Bruxelles aspettano un alloggio sociale.
