L’anno 2024 è stato segnato da importanti eventi politici ed economici, come lo scioglimento dell’Assemblea nazionale quest’estate e la nomina di due nuovi governi in Francia e, all’estero con la ri -elettorale di Donald Trump negli Stati Uniti, il tutto contro Lo sfondo di forti tensioni geopolitiche in tutto il mondo. Dal punto di vista macroeconomico, la battaglia per il controllo dell’inflazione sembra essere vinta, consentendo alla banca centrale europea di agire come previsto una serie di diminuzioni dei suoi tassi diretti.
Il contesto economico nazionale, tuttavia, rimane fragile, tuttavia, data una situazione di bilancio inquietante a causa del suo deficit e degli orientamenti futuri da definire. Tuttavia, emergono segnali incoraggianti per il 2025, in particolare l’anticipazione da parte di Oxford Economics di una leggera ripresa del consumo di famiglie che consente di considerare la crescita del PIL dello 0,8% in Francia (1,6% nel 2026) e un tasso di disoccupazione del 7,6%.
In questo contesto, Knight Frank osserva che i volumi investiti nel settore immobiliare (tutte le classi di attività) hanno raggiunto quasi 660 miliardi di euro in tutto il mondo, illustrando una certa stabilità. Tuttavia, le prestazioni variano in base ai segmenti di mercato, con una parte stabile (36%) di attività di diversificazione (immobili residenziali, alberghieri e sanitari) come parte costante del volume totale degli impegni. Questo è il caso in Francia in cui sono stati scambiati quasi 19 miliardi di euro di attività nel 2024, tra cui 12,1 miliardi di euro per le classi di attività di attività Stricho Sensu (uffici, negozi e industriali) o una quota di mercato del 66% del totale.
Uffici: la situazione dovrebbe migliorare
La sfiducia nei confronti degli investitori riguardanti gli edifici per uffici è verificata su tutte le aree geografiche (dal -40% in Asia al 60% in Nord America e in Europa, rispetto agli importi medi osservati tra il 2015 e il 2019). Si osserva anche sul territorio francese con meno di 5 miliardi di euro nelle transazioni annotate nel 2024 (-30% in un anno dopo il -54% nel 2023). Le tendenze sul mercato degli affitti in île-de-France, tuttavia, rivelano una domanda posto resiliente (1,7 milioni di m² consumato nel 2024, il 47% delle quali è nel capitale, un record) e i valori di affitto in crescita per i mercati di Parigi, di cui il distretto commerciale centrale (€ 955/m²/anno per nuovi uffici e ristrutturato nel 2024, +10% di crescita annuale).
Le vacanze in ufficio nella regione Ile -de -France supera 1era volte la soglia simbolica del 10% con una forte dispersione secondo i settori considerati, dal 3,6% in QCA al 14,2% in La Défense e quasi il 29% in permanente e la prima corona. Knight Frank Experts prevedono la continuazione dell’offerta immediata (5,6 milioni di m² identificati all’inizio del 2025), tenendo conto dei progetti in costruzione (1,8 milioni di m² tra cui 1 milione di m² sul mercato: 372.000 m² a Parigi fuori dal QCA e 300.000 m² nel primo corona) e capacità di assorbimento di corrente. Il tasso di posti vacanti Ile -de -France potrebbe quindi raggiungere l’11 o addirittura il 12% all’inizio del 2026.
« Il mercato degli uffici di Ile -de -France firma un anno 2024 che agisce per le nuove dinamiche delle aziende: la domanda rimane forte a Parigi e in particolare nel quartiere degli affari centrali, mentre il rimbalzo delle firme del Grand Gabrit mette la difesa nella gara “Analisi Guillaume Raquillet, direttore dell’agenzia di ufficio di Knight Frank France” L’ottimizzazione delle superfici, il loro mix di utilizzo e le nuove modalità di organizzazione del lavoro attirano i contorni di una domanda impegnativa pur essendo preoccupato per il controllo del suo budget. In questo contesto, l’offerta di uffici dovrebbe logicamente continuare ad aumentare la domanda urgente del trattamento di edifici obsoleti ».
Questa dicotomia delle dinamiche del mercato degli affitti si riflette nei volumi di investimento nel 2024 in île-de-France: 3,5 miliardi di euro di cui il 60% per il solo QCA, il 20% negli altri distretti di Parigi e il saldo sul resto dell’Iile -De -France Territory. L’altro indicatore dell’attuale tendenza riguarda l’importo unitario di queste acquisizioni – circa 30 milioni di euro – e solo 8 trasferimenti superiori a 100 milioni di euro.
I futuri acquirenti del 2025 saranno ovviamente sensibili ai cambiamenti nel mercato degli affitti, ma ancora di più alla capacità delle attività messe in vendita per far fronte alle sfide delle società inquilini (normalizzazione del telelavoro e ritorno in ufficio, ottimizzazione del lavoro Spazi al tempo dell’ufficio flessibile, attrazione di nuovi talenti e conservazione del capitale umano, incarnazione di questioni ambientali in termini di prestazioni energetiche, padronanza dell’impronta di carbonio e rischi climatici).
Negozi: un mercato forzato dal portafoglio domestico
Un segno di tempi di un consumo di famiglie forzato da troppe incertezze (tasso di disoccupazione, fiducia delle famiglie), investimenti nel commercio (2,8 miliardi di euro nel 2024, -16% in un anno) aziende alimentari (800 milioni di euro commessi). A margine di queste operazioni, gli investitori sono caduti su alcuni centri commerciali (13 firme di cui 2 per un importo superiore a 200 milioni di euro – 25% dei Center des Halles e O’parinor, una transazione di Knight Frank).
Il formato del parco al dettaglio continua ad attrarre capitale, dell’ordine di 700 milioni di euro commessi nel 2024 per circa sessanta firme, di cui 2 da mettere al merito di Batpart che ha preso le partecipazioni in lungomare des Flanders (59) e in un portafoglio di 4 attività vendute da Frey, per oltre 110 milioni di euro per ciascuna di queste operazioni. Bisogna dire che le opportunità di nuovi beni dei centri commerciali e del parco al dettaglio sono rare sul mercato, come evidenziato da un livello di consegna in caduta libera dal 2019 (meno di 140.000 m² completati nel 2024 per essere paragonati ai 621.000 m² nel mercato picco).
I negozi di edifici e altri ammiraglie abbondano il volume di impegno fino a 600 milioni di euro, tra cui 2 operazioni a oltre 110 milioni di euro (Mandarin Oriental e The 10 Halévy). I tassi di vacanza delle arterie di shopping a Parigi rimangono piuttosto basse, tra il 2% e il 9% senza importanti variazioni da un anno all’altro. Questa rarità relativa dell’offerta spiega che la resilienza dei valori di noleggio prevale sia nella capitale (da 10.000 a 16.000 €/m²/anno per le arterie da tipizzazione di lusso e da 2.000 a 5.000 €/m²/anno per le strade più mercato di massa) rispetto ai mercati nelle regioni (da 1.300 a 2.400 €/m²/anno – ad eccezione delle aste posizionate a 8.000 €/m²/anno).
« Le prospettive di questa classe di attività dipenderanno dalla capacità delle famiglie di rilasciare parte dei loro risparmi per energizzare il consumo nei prossimi mesi e sostenere i marchi commerciali specializzati, alcuni dei quali (abbigliamento e attrezzatura della persona) »Analizza Krystel Daly, Direttrice Retail Leasing de Knight Frank France. « Il tempo è che la reinvenzione delle imprese di negozi risponde ».
Logistica e residenziale: mercati in crescita
Asset a stella del momento e fortemente acclamate da investitori, logistica e display residenziale crescente prestazioni per 1È (+33%, 4,4 miliardi di euro hanno agito nel 2024) e solido per il secondo (3,5 miliardi di euro – dati provvisori). I magazzini, il cui volume della domanda posto (2,5 milioni di m²) riflette il cambio di paradigma di caricabatterie e logisti più inclini a schierarsi al di fuori della spina dorsale, mostrano tassi di posti vacanti misurati – tranne nel nord – e i valori di noleggio sono finalmente in aumento (da 55 a 55 a 55 a 55 a 55 a 55 a 55 a 55 a 55 a 55 a 55 a 55 a 55 a 55 a 55 a 55 a 55 a 55 a 55 a 55 a 55 a 55 a 55 a 55 81 €/m²/anno a seconda dei mercati).
Il beneficio residenziale da una situazione del mercato degli affitti in tensione per mancanza di gare, associate a condizioni di credito ancora complicato per la maggioranza degli acquirenti per la prima volta costretti a rimanere in uno schema di noleggio. È supportato da un aumento dei nuovi concetti di residenze di servizio di Colving e di studenti mentre l’habitat degli anziani, lottando per alcuni trimestri, sta ancora cercando il suo secondo respiro.
Verso un rimbalzo nel 2025
Il rimbalzo nel primo mercato degli investimenti nel 2025 potrebbe essere di circa il 15-20% nel segmento immobiliare aziendale con volumi da 14 a 15 miliardi di euro. “” Questo rimbalzo sul mercato sarà reso possibile dalla congiunzione di diversi fattori e prima di tutto la stabilizzazione degli indicatori macroeconomici e la continuazione del rilassamento dei tassi chiave della BCE “Indica Antoine Grignon, direttore degli investimenti di Knight Frank France. “” Successivamente arriva la proattività sia della vendita che dell’acquisizione di attori del mercato con un significativo ritorno del capitale principale e degli stati uniti agli investitori stranieri in particolare e la fine dell’ufficio di colpa trasportati da indicatori di noleggio che rivelano tasche di resilienza della resilienza ».
Oltre all’osservazione dei volumi di noleggio o di investimento, gli immobili di relazione sembrano più che mai sulla strada per adattarsi sia ai livelli di consumo, al lavoro che alla vita e a quelli che consentiranno una transizione ecologica e climatica. La definizione di nuovi concetti ibridi, nonché la riconversione di alcune attività terziarie che sono diventate obsolete sono tutte strade per il capitale soggetto a regolamenti socialmente responsabili e finanziamenti.
« Nel 2024, i mercati immobiliari confermarono una ricalibrazione dei loro volumi e una forma di resilienza di fronte alle sfide economiche e geopolitiche. Per il 2025 e soggetto alla realizzazione di uno scenario economico di un inizio di recupero, prevediamo un rimbalzo effettuato dal ritorno degli investitori internazionali e da una reinvenzione delle attività per far fronte alle questioni ambientali e sociali. La Francia gode in questo senso di una profondità del mercato senza rivali in Europa e una lunga tradizione di cattura di capitali vari per la loro natura come per la loro origine geografica “Conclude Vincent Bollaert, CEO di Knight Frank France.
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