Secondo lo studio Jones Lang LaSalle 2025, l’attività di nuove costruzioni ha raggiunto il suo punto più basso. Si prevede una ripresa del mercato degli investimenti.
Jones Lang LaSalle (JLL) pubblica il suo nuovo studio sul mercato immobiliare ad uso ufficio in Svizzera. Il rapporto offre una panoramica completa del mercato delle superfici ad uso ufficio a Zurigo, Ginevra, Berna, Losanna, Basilea e Zugo. Oltre ai dati chiave e ai principali cambiamenti osservati nelle regioni più importanti, lo studio sugli immobili ad uso ufficio offre anche un’analisi della disponibilità di spazi conformi ai criteri ESG e presenta una breve panoramica del mercato immobiliare degli uffici europei.
Nei cinque maggiori mercati immobiliari a uso ufficio della Svizzera – Zurigo, Ginevra, Berna, Basilea e Losanna (CH%) – l’offerta di superfici a uso ufficio disponibile è aumentata del 9% rispetto all’anno precedente, per un totale di 995.500 m² alla fine del 2024. Ciò significa che negli ultimi anni il volume delle superfici a uso ufficio disponibile ha continuato ad aumentare. Dalla fine del 2019, quando in molti luoghi il telelavoro era ancora raro, la quota media di offerta nei cinque maggiori mercati svizzeri degli uffici è aumentata dal 4,1% al 5,0% a fine 2024 (+0,9%). Questo aumento deve però essere messo in prospettiva nel confronto internazionale, perché nello stesso periodo il tasso medio di posti vacanti in 24 città europee è aumentato dal 5,2% all’8,5% (+3,3%).
Nonostante la realizzazione di 1,16 milioni di m² di nuove superfici per uffici dal 2020, l’aumento dell’offerta rimane moderato, con solo 231.000 m² in più nello stesso periodo. L’attività edilizia ha raggiunto il suo picco nel 2020 con circa 343.000 m² di nuovi uffici, per poi diminuire gradualmente fino a raggiungere i 57.000 m² nel 2024. Tra il 2025 e il 2027 è prevista una graduale ripresa della realizzazione di nuovi uffici.
Le dinamiche di mercato variano considerevolmente da regione a regione. Ginevra si distingue per la crescita più forte, con una media del 2,0% tra il 2019 e il 2024, che dovrebbe accelerare al 2,3% entro il 2027. Berna registra un aumento significativo dell’attività edilizia, ma la sua crescita futura, stimata all’1,1% annuo , supererà solo leggermente la media svizzera. Al contrario, Zurigo e Basilea pianificano rispettivamente il 71% e il 58% in meno di nuovi spazi entro il 2027 rispetto al periodo 2019-2024. Nel complesso, per i primi cinque mercati, la crescita media annua delle scorte di uffici è prevista all’1,0% fino al 2027, in calo del 26% rispetto al periodo precedente, riflettendo disparità regionali e tendenze divergenti. del mercato immobiliare a uso ufficio svizzero.
Nel complesso, la domanda di spazi rimane forte. Tuttavia, la commercializzazione degli spazi liberi nei vecchi edifici, lontani dalle stazioni, rimane una sfida. Al contrario, il mercato sta assorbendo in tempi relativamente brevi spazi per uffici moderni, flessibili, conformi ai criteri ESG e dotati di una buona connettività. Ciò si riflette in particolare nell’offerta limitata in queste località.
Nel distretto 1 di Zurigo è disponibile il 3,0% delle superfici ad uso ufficio, contro l’1,5% nel CBD di Losanna e solo lo 0,4% nel centro di Berna. L’offerta è scarsa anche nelle città di Lucerna (1,3%), Zugo (1,7%), Friburgo (2,0%) e Lugano (2,1%). Il CBD di Ginevra presenta un’offerta maggiore con una disponibilità del 3,9%. A Basilea la percentuale di superfici sfitte nel centro città ha raggiunto il 9,2%.
Mercato delle transazioni
Le prospettive per gli immobili ad uso ufficio in Svizzera sono contrastanti. Da un lato, i tassi di posti vacanti sono recentemente aumentati leggermente e gli investitori rimangono cauti a causa dell’incertezza sui futuri requisiti di spazio legati a concetti di lavoro più flessibili. D’altro canto, la forte crescita economica e occupazionale sostiene la domanda e il mercato svizzero degli uffici ha dimostrato la sua forte resilienza. Inoltre, gli affitti sono protetti dall’inflazione e, a differenza del mercato degli affitti residenziali, il rischio di intervento politico nel mercato commerciale è limitato.
Molti fondi d’investimento e fondazioni hanno effettuato aumenti di capitale nella seconda metà del 2024 e entreranno nel nuovo anno con una notevole liquidità. La loro strategia di investimento dovrebbe concentrarsi su immobili “core” situati nelle aree di attrazione dei centri urbani, che non necessitano di ristrutturazione e idealmente soddisfano i criteri di sostenibilità richiesti. Nelle ultime settimane si è notata una maggiore disponibilità a pagare unita ad un interesse complessivamente più ampio. Si prevede che questa tendenza, unita a un contesto di tassi di interesse più bassi, porterà quest’anno a una compressione dei rendimenti e a un aumento dei volumi di scambio.
Jan Eckert, CEO Svizzera e responsabile Capital Markets DACH presso JLL, afferma: “Molti partecipanti al mercato sono ottimisti riguardo ai prossimi mesi e desiderano approfittare del miglioramento del contesto di investimento per effettuare transazioni. Osserviamo questa tendenza sia nella quantità che nella qualità delle offerte ricevute. Le prospettive a breve termine sono più favorevoli di quanto lo siano state negli ultimi tre anni”.
