Nella capitale le prelazioni vanno bene. Newmark, società di consulenza immobiliare internazionale, conta 84 unità abitative private acquistate dalla città di Parigi e dai proprietari sociali tra gennaio 2023 e fine ottobre 2024, in uno studio dedicato all'azione delle città e dei proprietari sociali di fronte all'edilizia abitativa crisi immobiliare e le sue conseguenze sul mercato degli investimenti residenziali. Di queste 84 unità abitative, 69 sono prelazioni, esercitate dal Comune.
Le prelazioni, che consentono ad un comune di acquisire in via prioritaria un immobile messo in vendita prima che il proprietario possa trasferirlo ad un altro acquirente, rappresentano quindi l'82% del totale degli alloggi acquistati dal Comune o delegati ai locatori sociali. “Queste 84 operazioni rappresentano un totale di 1,1 miliardi di euro, di cui poco meno di 650 milioni di euro per prelazioni, il che rende gli attori pubblici i principali attori del mercato, davanti a quelli privati e istituzionali.», spiega David Bourla, direttore degli studi e delle ricerche di Newmark. Più di un miliardo di euro di beni immobili sono stati così acquisiti o pignorati dalla Città di Parigi e dai proprietari sociali in questo periodo. Questa somma significativa rappresenta il 41% di tutti gli investimenti immobiliari residenziali a Parigi. Parigi.
La prelazione è diventata una delle soluzioni preferite alle difficoltà di rilancio delle nuove costruzioni e all'aumento dei prezzi immobiliari. L'utilizzo della flotta esistente permette di raggiungere maggiori obiettivi produttivi. L'obiettivo? Creare più alloggi sociali. A Parigi l’obiettivo è raggiungere il 40% di alloggi pubblici entro il 2035, di cui il 30% di alloggi in affitto sociale e il 10% di alloggi “accessibili”. Quasi 300.000 richieste di alloggi sociali sono state registrate nel 2023 a Parigi (+ 7,2% in un anno).
Verso una maggiore tensione sugli affitti?
«La leva principale del Comune è quindi accelerare la trasformazione del patrimonio immobiliare privato in alloggi sociali e a prezzi accessibili » spiega David Bourla. Soprattutto perché il mercato è più favorevole ai social landlord: “Tra il 2020 e il 2022, questi sono stati limitati dai prezzi elevati e dalla concorrenza di altri tipi di acquirenti. Nel 2023 il contesto si è evoluto, con una domanda inferiore da parte degli investitori istituzionali e privati e valori di mercato corretti al ribasso.», continua David Bourla.
Il Comune non pensa alla scala del quartiere ma a quella del quartiere: alcuni quartieri possono essere in deficit, anche se appartengono a un quartiere il cui tasso di edilizia sociale è superiore al 25%, il che lo porta a creare più edilizia sociale. Il 43% del numero di acquisizioni e prelazioni registrate si concentra nei quartieri che hanno già raggiunto, o addirittura superato, la soglia del 25% di edilizia sociale (13°, 18°, 20°, ecc.). . “Ad esempio, la città ha anticipato il 38-40 di avenue des Gobelins, situato in un quartiere, il 13°, che generalmente presenta un eccesso di offerta, ma in un quartiere deficitario.», precisa David Bourla.
Questo interventismo della città di Parigi ha un impatto sugli asset degli investitori istituzionali e privati. Questa politica contrarrebbe lo stock di affitti privati limitando il numero potenziale di case che possono essere acquisite da investitori privati o istituzionali e spingendo un gran numero di asset fuori dal mercato privato. Secondo Newmark, un'accelerazione delle prelazioni da parte della City aumenterebbe la tensione sugli affitti e porterebbe ad un aumento dei prezzi degli immobili.
