Nel 2024 i tassi ipotecari hanno iniziato un calo che, secondo gli esperti, dovrebbe continuare anche quest’anno. A meno che tu non abbia un mutuo aperto, è il momento giusto per rescindere il contratto prima della scadenza? Ecco sette domande per aiutarti a prendere una decisione.
1. È vero che l’importo della sanzione è quasi sempre equivalente a quello dell’eventuale risparmio?
“Sì, normalmente si calcolano le penalità per scoraggiare le persone dal rompere il contratto di prestito”, afferma Geneviève Audet-Gagnon, broker ipotecario presso Hypotheca. Tutto è stato calcolato. »
«Un cliente che desidera beneficiare di una riduzione del tasso per una durata equivalente, di solito ne vale più o meno la pena», aggiunge Patrick Dumond, intermediario ipotecario presso Multi-Prêts. Per il cliente a cui restano due anni di contratto e che desidera una durata attuale di due anni, il risparmio verrà annullato. Ma potrebbero esserci delle eccezioni, vale la pena verificare. »
2. Ci sono ancora vantaggi in determinate situazioni?
“In questo momento ci troviamo in una situazione particolare, in cui è possibile risparmiare denaro”, afferma Geneviève Audet-Gagnon.
Contrariamente a quanto si potrebbe pensare, non è a causa della grande differenza di tassi tra il picco raggiunto nel 2023 e quello di oggi, spiega il broker Hypotheca.
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Geneviève Audet-Gagnon, mediatrice ipotecaria presso Hypotheca
“Siamo in una curva un po’ diversa dallo standard. Le tariffe a breve termine offerte sono più costose di quelle a lungo termine. Normalmente è il contrario. Questa situazione si riflette sulle penalità che i clienti si ritrovano a pagare.
“Riusciamo ad avere la penale di tre mensilità di interessi che è meno onerosa di quella calcolata con il differenziale di tasso. Questo è quindi ciò che sta accadendo ora per la maggior parte dei prestiti che sono stati contratti a tassi un po’ più alti di quelli attuali. »
Tuttavia, c’è un altro motivo che spinge i clienti a voler approfittare di questa riduzione del tasso, osserva l’intermediario ipotecario di Multi-Prêts. “Al di là dell’economia, i clienti ci chiamano perché sono senza fiato, cercando di vedere cosa possono fare per ridurre i loro impegni mensili. E poi, in alcuni casi, può valere la pena di rompere il mutuo. »
Il signor Dumond cita come esempio un cliente che vorrebbe beneficiare della tranquillità di un periodo più lungo, ad esempio cinque anni, attualmente meno costoso di un periodo di due anni. “Il recente calo dei tassi d’interesse potrebbe permetterle di beneficiare di un risparmio sugli interessi nei prossimi due anni, quindi di avere una rata mensile più bassa”, indica.
3. Come verrà calcolata la mia penalità?
Le sanzioni variano a seconda del tasso, se è fisso o variabile.
Per il tasso variabile la penalità è sempre di tre mensilità di interessi.
Per il tasso fisso, il creditore sceglie il maggiore tra gli interessi di tre mesi sul prestito in corso o quello che viene chiamato differenziale di tasso. Vale a dire la differenza tra il tasso di interesse visualizzato al momento della firma del contratto e il tasso di interesse attualmente visualizzato.
Perché la tua tariffa potrebbe aver beneficiato di uno sconto. Ai fini del calcolo, l’istituto prenderà in considerazione il tasso visualizzato al momento della firma del contratto di mutuo ipotecario.
“Ad esempio, un finanziatore con una durata di cinque anni avrà un tasso ufficiale del 6,79% e offrirà al cliente un tasso del 4,64%”, spiega Patrick Dumond. Un altro finanziatore offrirà lo stesso tasso del 4,64%, ma su un tasso indicato che sarà del 6,49%. Ciò significa che essendo lo sconto sul tasso di interesse più elevato, il calcolo della penalità sarà maggiore in seguito. »
Le tariffe visibili sui siti degli istituti di credito sono già comprensive dello sconto.
4. Quanta penalità dovrei aspettarmi?
“Le sanzioni sono generalmente più elevate con gli istituti di credito tradizionali”, osserva Patrick Dumond. Ciò significa che i prestatori virtuali sono apprezzati già da diversi anni, soprattutto per il loro vantaggio in termini di calcolo della sanzione. »
“Ci sono diverse cose da prendere in considerazione”, dice Geneviève Audet-Gagnon. Dipende dal tempo rimanente, dall’importo del mutuo ipotecario dei clienti e dall’istituto in cui si trovano.
«Confrontiamo due prestiti al tasso del 6%, ma con saldi diversi. Il proprietario con un prestito di 500.000 dollari avrà una sanzione di 7.500 dollari, mentre il proprietario con un prestito di 100.000 dollari avrà una sanzione di 1.500 dollari. »
5. Cosa dovresti controllare prima di prendere la decisione di interrompere il tuo mutuo ipotecario?
Entrambi gli esperti consigliano di iniziare contattando il proprio istituto finanziario per sapere esattamente quale sanzione verrà applicata.
“Prima di esagerare, è importante consultare un esperto per verificare se ne vale la pena, poiché da una pratica all’altra, da un cliente all’altro, quindi da un prestatore a un altro, le sanzioni possono essere completamente diverse ”, racconta Patrick Dumond.
“Va caso per caso e la sanzione di oggi può essere basata sui tre mesi, poi domani, se cambia la tariffa, cambierà anche la sanzione”, indica Geneviève Audet-Gagnon.
“Il cliente che ha completato l’esercizio tre mesi fa dovrà chiedere nuovamente la sanzione al proprio istituto finanziario a partire da oggi per assicurarsi che stiamo lavorando sui dati giusti. »
6. Ci sono altre tariffe da considerare?
Spese di stima dell’immobile e spese notarili.
“Tutto è matematico”, ricorda Geneviève Audet-Gagnon. Alcuni istituti pagheranno queste commissioni ai clienti, ma noi li teniamo comunque in considerazione nel calcolo per garantire che il cliente abbia davvero tutti gli elementi per prendere la sua decisione. »
“Nonostante le spese notarili, in alcuni casi vale comunque la pena rescindere il contratto”, osserva Patrick Dumond. E poi a volte, non è oggi. A volte lo sarà tra qualche mese. »
Perché la rottura di un contratto valga la pena, la differenza di tasso deve essere compresa tra lo 0,75% e l’1%, stima Geneviève Audet-Gagnon.
7. Se nel novembre 2023 hai sottoscritto un mutuo ipotecario della durata di cinque anni al 6,47% e vuoi romperlo per ottenere il tasso attuale del 4,69%, ne vale la pena?
Geneviève Audet-Gagnon ha fatto i calcoli per un prestito di 500.000 dollari e un altro di 400.000 dollari.
Nel primo caso la sanzione è di 7.952 dollari e le spese notarili sono di 1.500 dollari. Se il risparmio sugli interessi ammonta a $ 33.797, il risparmio effettivo sarà più simile a $ 24.345.
Per quanto riguarda il prestito di 400.000 dollari, il broker ha considerato spese notarili di 1.500 dollari e una sanzione di 6.361 dollari. Ottiene $ 27.037 in risparmi di interessi e $ 19.176 in risparmi effettivi.
“In questi casi specifici, penso che valga la pena farlo”, afferma. Spetta però sempre al cliente decidere se vale la pena o meno rompere il mutuo, perché non tutti abbiamo in mente lo stesso valore. Per alcuni, un risparmio di 3.000 dollari sarà sufficiente per cambiare. Altri diranno: “Finché devo tornare dal notaio e fare il processo, preferisco restare dove sono”. »
