come i proprietari difendono il voto

Il 24 novembre 2024 verranno votate le modifiche alla legge sulla locazione. Ecco come i proprietari difendono il loro progetto.

Christoph Bernet / cap media

Il 24 novembre gli svizzeri voteranno due importanti modifiche al diritto di locazione. Gli oppositori della riforma in questione, dal canto loro, denunciano un attacco ai diritti degli inquilini da parte dei proprietari. In questa intervista Brigitte Häberli-Koller, consigliera statale e vicepresidente dell’Associazione svizzera dei proprietari terrieri, respinge queste accuse e invita il Consiglio federale ad assumersi le proprie responsabilità.

Perché sono necessarie le due modifiche alla legge sulla locazione che voteremo domenica?
Brigitte Häberli-Koller: Ciò di cui abbiamo bisogno sono regole chiare, certezza giuridica e trasparenza. È per questi motivi che queste proposte sono state presentate in Parlamento e adottate a netta maggioranza.

Il Consiglio federale ha respinto le modifiche nel corso del dibattito parlamentare. Ritiene che la legge esistente sia sufficiente e che i cambiamenti non siano equilibrati. Perché la maggioranza borghese non lo ha ascoltato?
Una netta maggioranza di entrambe le Camere ha riconosciuto la necessità di agire. Sarebbe infatti più opportuno affrontare una revisione globale del diritto locativo. Purtroppo le tavole rotonde sul diritto locativo organizzate dal consigliere federale Guy Parmelin sono fallite, soprattutto a causa dei rappresentanti degli inquilini. Per questo è intervenuto il Parlamento. Ora il Consiglio federale raccomanda di accettare entrambi i progetti…

…perché la Costituzione lo obbliga a difendere la posizione del Parlamento. Prossima domanda: si tratta di modifiche minori, affermano i sostenitori del progetto. Perché allora lanciate la campagna elettorale con un budget nettamente superiore a quello degli avversari, cioè circa 3,3 milioni di franchi?
Questi due cambiamenti devono essere considerati nel loro contesto generale. Abbiamo bisogno di certezza giuridica per incoraggiare la costruzione di nuove abitazioni. Penso ad esempio a un proprietario di una casa nel mio comune di Turgovia che costruisce due nuovi appartamenti nella sua casa e dice: “Voglio utilizzare meglio la mia casa, creare più spazio abitativo e, naturalmente, guadagnare un po’ di reddito”. Vogliamo incoraggiare tali approcci e per questo sono necessarie regole chiare.

In caso di subaffitto, gli inquilini devono ora ottenere il previo consenso del locatore mediante firma autografa. Ciò è contrario alla tendenza generale nel diritto degli affitti: ad esempio sono stati ridotti i requisiti formali per la comunicazione degli aumenti degli affitti. Perché è necessario questo formalismo?
Sulla base della pratica attuale, riteniamo che un accordo scritto sia nel migliore interesse di tutte e tre le parti: proprietario, inquilino e subaffittuario. Questo è anche ciò che richiede la città di Zurigo, governata dalla sinistra, per i propri appartamenti, per i quali limita a un anno anche il subaffitto. Nel Canton Vaud è necessario anche il consenso scritto del locatore. Per gli appartamenti appartenenti alla città di Losanna in linea di principio è vietata la sublocazione.

Le norme della città di Zurigo riguardano gli alloggi pubblici, parzialmente sovvenzionati e soggetti a norme sull’occupazione minima, è logico che siano necessari requisiti più severi.
Offriamo una durata limitata di due anni. Devo dire che davvero non capisco l’opposizione qui.

Tuttavia questo termine vale per tutti i contratti di sublocazione in Svizzera. Dopo due anni, il locatore può rifiutare il subaffitto senza doversi giustificare. Questo cambia gli equilibri di potere?
No, viene mantenuto il diritto di subaffitto. Lo specifichiamo semplicemente e lo limitiamo in linea di principio a due anni. Ma questo è ciò che chiamiamo diritto operativo. Se entrambe le parti sono d’accordo, sono possibili subaffitti più lunghi senza problemi. Considerata l’attuale carenza di alloggi, ritengo opportuno che dopo due anni di subaffitto gli inquilini decidano di restituire o liberare l’alloggio.

Non vengono subaffittati solo interi appartamenti. Le comunità abitative o gli anziani che desiderano restare nella propria abitazione dopo la morte del partner affittano stanze singole per condividere le spese dell’alloggio. Sarà ancora possibile in futuro?
Naturalmente, questo è ovvio. Già oggi il subaffitto è possibile solo con il consenso del locatore. In tali situazioni dobbiamo cercare il dialogo e raggiungere un accordo chiaro e trasparente. Fondamentalmente non cambia nulla. Vogliamo semplicemente più certezza giuridica e meno abusi.

Il subaffitto è comune anche nelle locazioni commerciali, ad esempio negli studi medici collettivi, nei saloni di parrucchiere o negli uffici condivisi. In questo caso, gli inquilini spesso investono molto nei locali affittati. Il limite dei due anni non porta più insicurezza?
La stragrande maggioranza dei contratti di locazione commerciale sono contratti di noleggio a tempo determinato e a lungo termine. Nella stragrande maggioranza dei casi questi contratti regolano già attentamente questioni come la compensazione degli investimenti o il subaffitto. Gli emendamenti proposti non cambiano praticamente nulla nella pratica in questo settore. Anche l’Unione Svizzera delle Arti e dei Mestieri ha detto chiaramente sì ad entrambi i progetti.

La seconda modifica riguarda il bisogno specifico, che deve poter essere invocato con maggiore facilità. Quale problema risolveremmo qui?
Questo è in realtà solo un piccolo cambiamento di definizione. Il termine “emergenza” significa, per me, assoluta urgenza. Vogliamo espanderlo un po’. Oggi ci sono casi sconvolgenti, soprattutto per le aziende che vogliono espandersi. Dovrebbe essere possibile, rispettando tutte le scadenze e tutte le vie di ricorso, poter utilizzare i propri locali entro un periodo di tempo relativamente prevedibile. Questo è anche ciò che richiedono i diritti di proprietà.

La controparte sostiene che in realtà si tratta di facilitare lo sfratto degli inquilini per aumentare gli affitti dopo un cambio di inquilino. Giustamente?
No, è assolutamente falso. Vogliamo più chiarezza e un buon rapporto tra proprietari e inquilini.

Per i proprietari non c’è quindi niente di meglio di un contratto di locazione stabile e a lungo termine, come fortunatamente accade nella stragrande maggioranza dei casi.

In Parlamento si sta già discutendo sui prossimi interventi dei locatori volti a modificare il diritto di locazione. Pratichi la tattica del salame, un’estremità alla volta?
No, avrei preferito una revisione globale del diritto locativo, ma la parte avversaria non è stata molto collaborativa. Pertanto il Parlamento ha ripreso singoli punti e sta discutendo emendamenti. Laddove emergono le maggioranze, si può lanciare un referendum e, alla fine, il popolo può decidere da solo. Questo è un processo politico del tutto normale.

Attualmente il Parlamento sta discutendo di semplificare gli aumenti degli affitti e di rendere più difficile contestare l’affitto iniziale. Dopo anni di affitti in forte aumento e buoni rendimenti, questa sembra una politica di interessi dei proprietari guidata dall’avidità.
Ciò deve essere visto in un contesto più ampio. Fondamentalmente si tratta di creare più alloggi nel nostro Paese.

Regole chiare e buone condizioni quadro facilitano la costruzione di nuove abitazioni di qualità. Questo è qualcosa di cui beneficiano entrambe le parti.

L’aumento semplificato degli affitti previsto non consente la costruzione di nuove abitazioni, ma aumenta semplicemente il rendimento.
Non sono d’accordo. Ciò implica eventualmente la possibilità di adattare gli affitti in caso di cambio di inquilino quando le condizioni sono cambiate. Naturalmente sempre di comune accordo e nel rispetto di tutti i rimedi a disposizione. Buone condizioni quadro sono particolarmente importanti affinché i proprietari immobiliari istituzionali, ad esempio le nostre casse pensioni, possano gestire bene i propri affari.

La legge svizzera non prevede canoni di mercato, ma canoni basati sui costi con rendimento limitato. Nonostante il calo dei costi per i proprietari di immobili, negli ultimi anni gli affitti sono aumentati notevolmente. I proprietari immobiliari non rispettano le regole del gioco e chiedono affitti eccessivi?
Fortunatamente in Svizzera tutti devono rispettare le leggi e le norme vigenti. Ciò vale ovviamente anche per i proprietari. È necessario un rendimento misurato per costituire accantonamenti e garantire una gestione sostenibile. In caso di abuso, il diritto di locazione fornisce strumenti esaustivi affinché entrambe le parti possano far valere i propri diritti. I programmi di domenica non cambieranno assolutamente nulla. Vogliamo semplicemente più chiarezza e buoni rapporti tra proprietari e inquilini.

Vuoi una revisione globale dei diritti di locazione. Chi dovrebbe fare il primo passo?
Sarebbe davvero auspicabile che si esaminasse il diritto di locazione nel suo insieme e che entrambe le parti potessero discutere insieme i punti controversi ed eliminarli. Mi aspetto anche che il Consiglio federale si assuma finalmente le sue responsabilità. Dovrebbe sviluppare una revisione complessiva misurata e sensata e inviarla per consultazione e poi al Parlamento.

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Tradotto e adattato dal tedesco da Léa Krejci