Negli ultimi anni il mondo imprenditoriale ha vissuto sconvolgimenti nell’organizzazione del lavoro, in particolare nel settore terziario. I cambiamenti nei metodi, l’esplosione del telelavoro o l’introduzione dell’ufficio flessibile stanno cambiando le abitudini. Tutto questo si ripercuote anche sul luogo in cui lavoriamo: l'ufficio.
Con questa nuova situazione, gli immobili ad uso ufficio devono adeguare la propria offerta. Le aziende non hanno più necessariamente bisogno di tanto spazio come prima: le grandi riunioni di 20 persone attorno a un tavolo non sono più popolari e si preferiscono spazi piccoli per riunioni di squadra più dinamiche e più brevi, il telelavoro è diventato diffuso, i dipendenti vogliono venire in bicicletta o in bicicletta trasporti pubblici… Tutto ciò fa sì che le aziende preferiscano ormai locali meno spaziosi ma meglio posizionati.
“Prima di contare 15 m² per dipendente, questa cifra scendeva a 5 m². Ora preferiamo meno metri quadrati ma più metri quadrati”riassume Kevin Maruszak, direttore dello sviluppo nazionale della Foncière de Transformation Immobilière (FTI), società specializzata nella trasformazione di uffici in abitazioni.
FTI, Linkcity e La Place de l'Immobilier hanno creato il Consorzio degli Uffici in Francia (CBF) con l'obiettivo di quantificare lo stock di uffici francese, misurarne l'evoluzione e in particolare valutare la quota di edifici vuoti e obsoleti. In un contesto di crisi abitativa, l'idea è anche quella di trovare metri quadrati già edificati da poter trasformare in residenziali.
La CBF ha comunicato esclusivamente a Francia occidentale il risultato di un attento lavoro di quantificazione dello stock immobiliare ad uso ufficio in Francia. Questo studio ha richiesto l’incrocio di numerosi dati pubblici e immobiliari e l’applicazione di modelli matematici.
2 milioni di metri quadrati di terreno incolto
Secondo la stima della CBF, attualmente in Francia ci sono quasi 173 milioni di metri quadrati di uffici. In questo parco, 37 milioni di metri quadrati appartengono al settore pubblico (Stato e comunità), 47 milioni al settore privato non commerciale (aziende che possiedono i propri uffici), e 89 milioni di metri quadrati appartengono al parco mercato (proprietà degli investitori chi li affitta).
Il CBF conta edifici di oltre 1.000 m² esclusivamente dedicati agli uffici. Degli 89 milioni di metri quadrati del parco commerciale, attualmente 9,2 milioni non sono occupati. All'interno di questi metri quadrati non occupati, poco più di 2 milioni sono sfitti e senza progetto da 2 anni. Si tratta quindi di terreni desolati che potrebbero essere convertiti in abitazioni.
Tra gli uffici analizzati, più di 9 milioni di metri quadrati sono attualmente disponibili per l'affitto, di cui 5,2 milioni in Île-de-France e 4 milioni in altre regioni. In questo contesto, la CBF ha individuato 2 milioni di metri quadrati di terreni incolti, ovvero edifici di oltre 1.000 metri quadrati rimasti disabitati per più di due anni, che potrebbero essere presi in considerazione per la trasformazione.
Ospita 53.000 persone
L'Île-de-France concentra più di un terzo del patrimonio degli uffici commerciali. La percentuale sale a più della metà per gli uffici dismessi: 1,2 milioni di metri quadrati si trovano nell'Île-de-France e 800.000 m² nelle regioni. Gli uffici vuoti si concentrano in particolare a Hauts-de-Seine (482.000 m²) e a Parigi (228.628 m²).
Per il resto, gli edifici adibiti ad uffici vuoti e senza progetti da più di 2 anni si trovano soprattutto nelle grandi metropoli.
Il label Qualitel 2020 stima che la superficie media di un'abitazione per una persona dai 25 ai 44 anni sia di 38 m². Trasformati in abitazioni, i 2 milioni di metri quadrati di uffici vuoti potrebbero, entro 5 anni, ospitare 53.000 persone.
La mappa seguente mostra gli uffici per dipartimento e presenta in un tooltip la percentuale di uffici vuoti e il numero potenziale di unità abitative create in caso di conversione in abitazioni:
Trasformarsi in abitazione
Mentre il Paese si trova ad affrontare una grave crisi immobiliare, convertire gli uffici in abitazioni presenta molti vantaggi. Ma il processo non è così semplice da impostare.
Innanzitutto, se le imprese non volessero stabilirsi da qualche parte, non è ovvio che le persone vorrebbero vivere lì. “Le logiche del lavoro e della vita sono diversespiega Kevin Maruszak, cerchiamo di vivere in spazi ben centrati e localizzati, con buoni servizi (insieme delle caratteristiche che rendono gradevole l'ambiente, ndr). Non facciamo residenze nel mezzo di un parco commerciale. »
Inoltre, gli investitori non sono propensi a mischiare uffici e abitazioni all’interno dello stesso edificio, con le complicazioni che la comproprietà può comportare. Anche se la famosa Tour Bretagne a Nantes riunirà servizi e alloggi, è immaginata come due edifici separati.
Gli uffici sono generalmente molto vetrate e necessitano di trasformazioni significative. Anche gli standard sono diversi da quelli degli alloggi. Per Kevin Maruszak è necessario incoraggiare queste trasformazioni “volontà politica sia a livello nazionale che da parte delle comunità locali. »
Una legge avanzata dal deputato MoDem per Ain Romain Daubié doveva facilitare la conversione degli uffici in alloggi, ma lo scioglimento dell'Assemblea nazionale a giugno ne ha rinviato il voto…
Molti progetti però sono già in corso. La Foncière de Transformation ha attualmente avviato 58 operazioni che riguardano un totale di 300.000 m² di uffici, che saranno trasformati in 5.500 unità abitative. Di questi, il 60% è costituito da alloggi sociali.
Queste trasformazioni sono anche un’opportunità per costruire meglio. I programmi prevedono l'adeguamento degli standard energetici e ambientali, con la preoccupazione, sottolinea Kevin Maruszak, anche di farlo “deimpermeabilizzare i pavimenti e restituire i metri quadrati alla natura. »
