i prezzi diventeranno “ancora più scandalosi”

Né il Covid-19, né l’inflazione, né gli alti tassi di interesse sono riusciti a fermare il boom immobiliare. Sta emergendo un nuovo problema: la gentrificazione.

Niklaus Vontobel / cap media

L’inversione dei tassi di interesse è già finita. E come scrive la grande banca UBS, stiamo addirittura tornando a un mondo di tassi bassi. L’inflazione è in calo in tutto il mondo; le banche centrali degli Stati Uniti, della Svizzera e della zona euro hanno tutte abbassato i tassi di riferimento. Ciò dimostra chiaramente che nemmeno questa crisi è riuscita a fermare il boom immobiliare.

Sebbene i prezzi degli immobili residenziali siano diminuiti in alcuni paesi, in particolare in Germania, dove il calo è stato storico, lo scenario horror temuto non si è verificato. Complessivamente, i prezzi sono scesi solo lievemente nei paesi industrializzatinonostante la crisi del Covid-19, l’inflazione e gli alti tassi di interesse. E oggi sono già alle stelle.

I prezzi potrebbero continuare a salire ancora a lungo, anche se ormai lo fanno da decenni – e forse anche più velocemente di prima. La rivista britannica L'economista ha recentemente scritto che il boom immobiliare rischia di diventare “ancora più scandaloso”. I prezzi sarebbero ora guidati da un “superciclo che è appena agli inizi”.

Esplosione dei prezzi dal 1960

Questo “superciclo” descrive l’evoluzione dei prezzi degli immobili residenziali in tutto il mondo negli ultimi 70 anni. Prima di questo non c’era alcuna tendenza al rialzocome dimostrato da uno studio condotto su quattordici paesi industrializzati. All’inizio degli anni ’60, i prezzi reali erano ancora più o meno gli stessi del 1870. Era passato quasi un secolo e i prezzi erano ancora più o meno gli stessi.

Poi i prezzi hanno cominciato a salire e gli immobili residenziali sono diventati inesorabilmente più cari. Cinque decenni dopo, negli anni 2010, il settore immobiliare costava tre volte di più in termini reali. E anche dopo, nulla è riuscito a fermare l’aumento dei prezzi. Né la crisi finanziaria del 2007-2009; né la crisi del Covid, come ora possiamo vedere. Oggi i prezzi in 26 paesi sono in media più alti del 135% rispetto a quasi un quarto di secolo fa. La Svizzera va un po’ meglio: i prezzi sono più alti “solo” del 94%.

Questo superciclo durerà davvero per decenni? A favore di questa ipotesi parla il fatto che sia alimentato da potenti tendenze che hanno cambiato radicalmente non solo i mercati immobiliari, ma anche la nostra vita quotidiana.

Rivoluzione dei trasporti

Una delle prime tendenze fu la fine della rivoluzione dei trasporti dopo il 1970. Un tempo essa aveva reso accessibili automobili e treni e ne aveva fatto scendere i prezzi, provocando così la cosiddetta “morte della distanza”.

I prezzi di trasporto più bassi hanno aiutato il settore. Non dipendeva più dalla vicinanza dei porti o delle stazioni ferroviarie, attorno ai quali erano state costruite molte città. Le aziende ora potevano localizzare le loro fabbriche dove volevano: lungo le autostrade, le reti ferroviarie o anche all’estero. Seguirono i lavoratori, che costruirono le loro case in campagna e si recavano al lavoro. Il risultato fu un esodo dalle città.

Ma nelle campagne c’era più spazio a disposizione per costruire appartamenti. Ciò ha avuto enormi conseguenze sul mercato immobiliare. Come spiega Edward Glaeser, professore di economia all’Università di Harvard, ciò ha mantenuto i prezzi bassi per decenni.

Poi la rivoluzione dei trasporti finì e i costi di trasporto non videro più diminuzioni così drammatiche. I nuovi terreni edificabili in aperta campagna furono rarefatto in tutto il mondo. Erano troppo pochi per tenere il passo con la domanda, spinta dalla crescita della popolazione e del reddito. I prezzi degli immobili hanno iniziato a salire aumentare inesorabilmente.

Rinascimento delle città

Dopo il 1950, le tendenze iniziarono ad attrarre le persone verso le città. Banche, consulenti, assicuratori, commercialisti e avvocati stavano acquisendo importanza. Nelle città erano più vicini ai clienti, alle università o ai concorrenti. Glaeser lo scrive, ad esempio le città sono migliori per il trasferimento delle conoscenze. E questo non è poco: basta qualche informazione in più e un trader intasca milioni in pochi minuti.

A queste aree urbane chiave ne seguirono altre, come alberghi, negozi e ristoranti. Città americane come New York e San Francisco hanno visto una crescita drammatica in questi settori negli anni ’80, scrive Glaeser. In Europa, città come Londra e Francoforte hanno registrato un successo simile.

Tutto ciò ha portato ad una rinascita delle città – ma, secondo Glaeser, come spesso accade quando le città trionfano, ci sono molti perdenti. Gli alloggi urbani sono molto ricercati e stanno diventando sempre più costosi. Cresce la rabbia per la gentrificazione di quartieri un tempo accessibili.

Costruire senza ostacoli, una soluzione?

L'economista sostiene che la soluzione è chiara: se la domanda e i prezzi aumentano, l’offerta deve seguire – si dovrebbe costruire di più. Secondo l’economista Glaeser, questo aiuterebbe molto:

Questo è ciò che facevano una volta le città. All’inizio degli anni ’20 a New York, anche la domanda di alloggi urbani era esplosa, ma i prezzi rimanevano accessibili poiché ogni anno venivano costruite fino a 100.000 nuove case.

Ciò funziona anche se i nuovi edifici sono più costosi da acquistare o affittare rispetto a quelli più vecchi, soprattutto se costruiti in aree desiderabili. Secondo Glaeser, hanno messo in atto un processo che garantisce che i nuovi edifici costosi vadano a vantaggio anche delle persone a basso reddito, un processo di filtraggio.

Le nuove case nei quartieri alla moda sono occupate da persone ad alto reddito; le loro vecchie case, quindi meno costose, situate nei quartieri meno trendy, diventano accessibili ai dipendenti medi; e le loro case ancora più vecchie e ancora più economiche, situate in quartieri ancora meno alla moda, diventano accessibili alle persone a basso reddito.

Questo processo di filtraggio si interruppe qualche tempo dopo gli anni ’70. Secondo l’economista Glaeser, la resistenza alle nuove costruzioni nelle città era diventata troppo intensa: le proteste dei residenti locali erano aumentate e le regolamentazioni erano diventate troppo rigide. Inoltre, quest’ultimo ha condotto uno studio i cui risultati supportano questa ipotesi. Ciò dimostra che, nelle grandi città, le aree con più normative hanno meno attività edilizia e prezzi più alti; Le aree leggermente regolamentate registrano una maggiore attività edilizia e prezzi più bassi.

La gentrificazione

Il processo di filtraggio è stato sostituito dalla gentrificazione: le persone ad alto reddito non si trasferiscono più in quartieri nuovi e costosi, ma in quartieri accessibili, dove aumentano i prezzi e cambiano attività commerciali e ristoranti. Glaeser lo riassume in questo modo:

La fine della rivoluzione dei trasporti e la rinascita delle città hanno contribuito a far sì che il superciclo superasse tutte le crisi. Oggi, Il boom potrebbe “diventare ancora più scandaloso” poiché altre tendenze alimentano la domanda immobiliare.

Grazie al calo dei tassi d'interesse le ipoteche sono tornate a essere più convenienti e sempre più persone possono permettersi l'acquisto di una casa. Allo stesso tempo, la mancanza di investimenti è ancora maggiore, perché le obbligazioni federali o societarie offrono rendimenti più bassi. Le casse pensioni e le assicurazioni tornano a pagare di più per gli immobili.

Dopo la crisi del Covid-19, anche l’immigrazione verso i paesi occidentali è più elevata che in passato. Secondo L'economistala popolazione nata all’estero nei paesi industrializzati occidentali cresce del 4% ogni anno – un record, in una “nuova ondata di migrazione di massa”. L'articolo sottolinea che i politici, dal Canada alla Germania, stanno adottando misure severe contro questo fenomeno. Tuttavia, probabilmente accetterebbero più immigrati che in passato: alla fine ne hanno bisogno per sostenere l’invecchiamento della popolazione.

Il superciclo potrebbe quindi iniziare davvero solo ora. Secondo Glaeser, l’unica cosa che potrebbe fermarlo è che le città imparino di nuovo a fare ciò che una volta sapevano fare: costruire abbastanza.

Tradotto e adattato dal tedesco da Léa Krejci

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