Spese notarili, PTZ, Pinel, plusvalenze…cosa cambia per l’immobiliare nel 2025
Alla ricerca di risparmi e entrate fiscali, il governo attacca il settore immobiliare e prevede diverse misure che avranno inevitabilmente un impatto su acquirenti e venditori. Aumenteranno le spese notarili e si parla di incidere sulla tassazione sulle plusvalenze e sul regime LMNP. Allo stesso tempo, il PTZ diventerà più accessibile, mentre Pinel scomparirà definitivamente. Aumento delle spese notarili nel 2025 Già pesantemente colpito da imposte di ogni tipo, il settore immobiliare subirà ancora una volta l’ira dell’amministrazione fiscale. Per compensare le drastiche perdite di entrate subite dai dipartimenti a causa del calo delle transazioni immobiliari, il governo prevede di aumentare le tasse sui trasferimenti a titolo oneroso (DMTO), comunemente note come spese notarili, di 0,5 punti. Queste commissioni sono le più alte in Europa e rappresentano tra il 7% e l’8% del prezzo di vendita di un vecchio immobile, ovvero circa 4 volte di più rispetto al Regno Unito o ai Paesi Bassi. L’aumento di 0,5 punti aumenterà il DMTO da € 500 a € 1.000 per l’acquisto di un immobile del valore di € 200.000 a seconda della posizione. Mentre i tassi d’interesse sui mutui immobiliari sono in costante calo dall’inizio dell’anno, l’annuncio di un aumento delle spese notarili rischia di compromettere la timida ripresa del mercato. Ecco alcuni consigli per ridurre le spese notarili: Acquistare nuovi immobili perché l’aliquota è ridotta (tra il 2% e il 3% del prezzo dell’immobile). Negozia la parte del compenso: il notaio può concederti uno sconto fino al 20%. Pagare separatamente le spese di agenzia: è possibile escludere dal prezzo di vendita le spese di agenzia; Per fare ciò è necessario firmare un mandato con spese di agenzia a carico dell’acquirente. Togliere dal prezzo di vendita l’importo delle attrezzature: hai il diritto di chiedere la dissociazione del prezzo di vendita e dei beni mobili (cucina, bagno, elettrodomestici, ecc.), nel limite del 5% del valore dell’immobile. Importante: gli acquirenti per la prima volta e coloro che acquistano un nuovo immobile, siano essi prima o seconda acquirente, saranno esentati dall’aumento delle spese notarili nel 2025. Modifica della tassazione delle plusvalenze immobiliari Plusvalenze sul abitazione principale Finora l’eventuale plusvalenza derivante dalla vendita dell’abitazione principale è completamente esente da imposte. Un emendamento alla Legge Finanziaria 2025 (PLF 2025) prevede di condizionare tale esenzione a un periodo minimo di detenzione di 5 anni. L’obiettivo è impedire agli speculatori che acquistano un immobile per poi rivenderlo velocemente, beneficiando così del vantaggio fiscale. I proprietari che devono affrontare cambiamenti di vita imprevisti possono, tuttavia, beneficiare dell’esenzione se rivendono prima dei 5 anni di occupazione dell’immobile: Trasferimento professionale Morte o separazione Ricovero ospedaliero a lungo termine o installazione in un EHPAD. Plusvalenze fuori abitazione principale Il PLF 2025 prevede anche di modificare il calcolo delle plusvalenze escludendo la vendita dell’abitazione principale. Oggi la plusvalenza imponibile viene calcolata sulla base della differenza tra il prezzo di vendita e il prezzo di acquisto, al netto di eventuali accantonamenti per il periodo di detenzione. Dopo 22 anni, la plusvalenza è esente da imposte, ma è soggetta a contributi previdenziali e dopo 30 anni sfugge a tasse e contributi previdenziali. Dedotta la riduzione, la plusvalenza viene tassata con l’aliquota del 19%, alla quale si aggiungono i contributi previdenziali con l’aliquota del 17,2%, per un’imposta complessiva del 36,2%. Una modifica prevede l’eliminazione delle riduzioni per i periodi di detenzione e l’applicazione di una riduzione calcolata sul prezzo di acquisto aggiornato in base all’inflazione. La plusvalenza verrebbe poi tassata al 30%, identica alla flat tax applicata ai prodotti di investimento. Se la riforma verrà approvata, sarà attuata da gennaio 2026 per i terreni edificabili e da gennaio 2027 per gli immobili edificati. Modifica del regime fiscale sugli affitti ammobiliati I proprietari con status LMNP (Locazioni ammobiliate non professionali) non potranno più beneficiare della detrazione di una parte degli oneri dal reddito locativo in caso di vendita. Il PLF 2025 elimina il vantaggio fiscale legato agli ammortamenti in fase di rivendita dell’immobile: la somma degli ammortamenti dedotti verrà infatti reintegrata nel calcolo della plusvalenza. Questa misura mira a correggere una particolarità del regime fiscale LMNP che contribuisce alle tensioni sul mercato degli affitti, in particolare nelle zone turistiche dove abbondano gli affitti ammobiliati a breve termine, alimentando la carenza di alloggi per i residenti permanenti. Fine del Pinel nel 2025 Troppo costoso per le finanze pubbliche per un risultato misto, il sistema di esenzione fiscale immobiliare Pinel scompare nel 2025. Misura di sostegno alla costruzione di alloggi a canoni intermedi, Pinel beneficia tuttavia di una breve tregua, poiché la scadenza è scaduta stata posticipata al 31 marzo 2025. Per beneficiare dell’agevolazione fiscale legata al Pinel è necessario aver sottoscritto l’atto notarile entro e non oltre il 31 dicembre 2024. Nessun altro sistema volto a incoraggiare gli investitori ad acquistare nuove proprietà sostituirà Pinel. Lo Stato preferisce incoraggiare la ristrutturazione delle vecchie abitazioni attraverso MaPrimRénov e il Prestito a Tasso Zero (PTZ). PTZ 2025: una versione universale PTZ appunto. Riservato ai primi acquirenti che acquistano la loro abitazione principale, il PTZ beneficerà di un’estensione in tutta la Francia e sarà esteso alle singole abitazioni. Chiaramente sarà possibile finanziare parte dell’acquisto grazie alla PTZ senza considerare la zona geografica o la tipologia dell’immobile (nuovo o vecchio, appartamento, casa). La PTZ è stata prorogata fino al 31 dicembre 2027. Non è noto se le condizioni di ammissibilità verranno modificate.
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