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– Quando acquisti fuori piano, il prezzo della tua casa tiene conto dei costi del terreno, degli standard di costruzione e dei materiali.
Chi dice calo delle compravendite immobiliari dice calo dei prezzi, in virtù dell' legge della domanda e dell’offerta. Ma ciò che vale per i vecchi immobili non vale per quelli nuovi. Mentre negli ultimi due anni i prezzi degli immobili esistenti sono scesi dal 7% all’8% a causa degli alti tassi di interesse che rendono difficile il finanziamento dei piani di acquisto di molte famiglie, «i prezzi per i nuovi edifici non cambiano»rileva Pascal Boulanger, presidente della Federazione dei Costruttori Immobiliari (FPI), durante un aggiornamento economico questo giovedì 14 novembre. Tuttavia, le vendite di nuove case sono diminuite ulteriormente nel terzo trimestre del 2024, del 2,5%, su base annua.
Uno sviluppo che riflette però un rallentamento del calo delle vendite. Questo rallentamento è da attribuire ad un rimbalzo del 4,3% delle vendite ai privati, mentre le cosiddette vendite in blocco, agli investitori istituzionali e ai social landlords, sono diminuite di quasi il 13%, a causa della fine dei programmi di buyout portati avanti da CDC Habitat e Action Logement per sostenere l'attività degli sviluppatori. Ma Pascal Boulanger non si fa illusioni sulle vendite ai privati, il cui rimbalzo è trainato da vendite a investitori locativiin crescita del 5%, rispetto al +3,9% di quelle con proprietari-occupanti.
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Prezzi di vendita abbastanza incomprimibili per le nuove proprietà
Il capo dell'FPI vede sicuramente questi sviluppi come una conseguenza del calo dei tassi ipotecari, che lascia più spazio di manovra finanziaria alle famiglie. Ma vede anche a effetto manna legato alla scomparsa, il 31 dicembre 2024, del piano di investimento locativo Pinel, che consente ai suoi beneficiari di ridurre l’imposta sul reddito se acquistano nuove abitazioni per affittarle a un canone moderato per diversi anni. “Gli investitori locativi dicono che è ora o mai più comprare in Pinel”, analizza Pascal Boulanger.
Rispettivamente con 4.442 e 7.672 unità, le vendite di abitazioni a investitori individuali e proprietari-occupanti rimangono “estremamente debole”sottolinea la FPI. In queste condizioni, perché i prezzi stagnano? all'alto livello di 5.000 euro al metro quadrato in media ? “I prezzi di vendita nei nuovi edifici non sono regolati dalla legge della domanda e dell’offerta come nei vecchi edifici. Si tratta di prezzi tecnici, con l'obbligo dei promotori di trasferire ai propri clienti i costi del terreno (che rimane scarso, quindi costoso), dei nuovi standard e dei materiali di costruzione.spiega Pascal Boulanger.
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Prezzi in calo di oltre il 10% in alcune aree urbane
In realtà, dopo due anni di crisi immobiliare, i prezzi dei nuovi immobili continuano a scendere leggermente. Ma non ovunque! Secondo i dati FPI, il prezzo medio al metro quadrato è rimasto stabile nell'Ile-de-France nel terzo trimestre, per più di un anno, ma nelle regioni è diminuito del 3,1%.. Alcune aree urbane hanno cascate anche molto più alte, Tours, Le Havre, Digione, Clermont-Ferrand, Laval e Montpellier. Al contrario, i prezzi sono in forte aumento a Reims (25,4%), Aix-en-Provence (10,3%), Nizza (8,2%) e Annecy (6,2%).
“Sì, ma è davvero possibile elaborare statistiche attendibili nelle città dove recentemente sono stati commercializzati solo uno o due programmi?”mette in prospettiva Pascal Boulanger. Probabilmente no, ma anche se c'è solo un nuovo programma abitativo in costruzione in una città che ti interessa, con prezzo in calo del 10%sbaglieresti a privartene!
